不動産売買契約時の重要事項説明

私たち家族は、猫を飼えることを第一条件で、マンションを購入しようとしていました。

私たち買主に仲介業者が入り、売主さんにも日住サービスという不動産会社が仲介に入っていました。売買契約の時、重要事項説明は売主側である日住サービスの宅地建物取引主任者が行いました。
ペット規約の中で「５０cmまでの小型犬のみ」と説明を受けたので、主人が「猫は大丈夫ですか？」と質問すると、日住は「大丈夫ですよ、５０cm以内なら」と答えました。
私たちはその日、売買契約をし、手付金を支払いました。
翌朝、不審に思った私たちの仲介業者が、管理会社に直接　問い合わせた結果、猫が飼えないことが判明しました。
私たちは解約を申し出ましたが、日住サービスの重説をした担当は、「猫の質問が出たことを覚えていない」と言い、所長も「覚えていないなら仕方がない」と言いました。
結局、契約の解除に応じてもらえず、手付金も返ってきませんでした。
それどころか、手付解除期日を過ぎると、違反金を請求すると言われました。

私たちは、手付金をあきらめ、違反金を支払わないと、いけないのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/03/24 23:24

不動産業者です。

いい加減な業者ですね、ケシカラン！
さておき、業者2社は仲介ということですから
＞契約の解除に応じてもらえず、手付金も返ってきませんでした。それどころか、手付解除期日を過ぎると、違反金を請求すると言われました。
上記の様な、判断を仲介人が行うことは出来ません。その意思表示をするのはあくまで売主です。
売り主がそう言ったのでしょうか？

ちょっとやっかいなのは、売買契約をそれを持って解除するのはむずかしいのです。何故かというと、売主に重要事項の説明や確認義務は無く、それの記載の誤りによる責任を負う必要が無いからです。売主が業者なら、「それを知っていれば購入しなかった」錯誤で契約解除が可能ですが、業者で無い売主との契約解除は、売主が「気の毒だからペナルティーなしの白紙解除で構いませんよ」と言わない限り法的には、手付け放棄による手付け解除となります。ここがおそらく業者が「認めない」理由でしょう。認めても業者の意志だけでは白紙解除出来ない事が、正しい判断を誤らせたのでしょう。

そして、質問者さんは手付け解除で被った損害を、業者相手に損害賠償の請求をすることになると思います。質問者さん側の客付け業者も当然に連帯して責任は負わなければなりません。しかし、誠意があり信用できるなら、次回の物件の仲介もお願いするなどして、実質その業者の損害は無いような収め方もあると思います。物元業者にはきっちり賠償してもらいましょう。

まずは、都道府県の宅建免許の監督課へ事の顛末を報告しに行きましょう。仲介人が味方なら話をして、同行してもらえば尚良いでしょう（いづれ業者は呼び出されますので）。
業者それぞれの重要事項に記名された取引主任者が事情聴取をされます。もしかしたら、物元はここで大事にならないように、動くかもしれません。書かれた内容からその業者、体裁など非常に気にするでしょうから、監督課からの指導や処分を一番嫌がるかも知れません。これはその業者の台帳に記載されますから。
ここで動くというのは、売主に解除してくれるように頼むということです。大事になり、損害賠償請求や宅建免許に傷が付くより、多少の出費を覚悟しても（売主が承諾する金額）解除の方向へ動く可能性があります。
私は弁護士よりもまずは、これを仲介人と行動し、それでも進まないようなら弁護士介入で良いと思います。

この回答への補足

ばたばたして、お礼が遅くなり申し訳ありません。

売主と日住サービスに契約の解除を求める文書をおくったところ、売主からは、「猫の質問はでたが、声が小さかった。本当に飼う気だったら、なぜ、私にも聞かなかったのか？」とＦＡＸが届きました。
これは、売主が猫の質問が出たことを認め、猫が飼えないことを認識していた、と私は理解しました。
日住サービスから、回答なし。

近畿地方整備局が、日住サービスに聞きとりをしてくれましたが、「そんな質問は、出ていない」と日住が言っているので、これ以上は出来ない、とのことでした。この後、裁判になり、日住サービスの落ち度が認められれば、動いてくれるそうです。

今、弁護士に売買契約の無効通知書を送ってもらったので、その回答待ちの状態です。

私たちの仲介業者は、仲介料と印紙代の返還を約束してくれ、いろいろと動いてくれています。私は「熱意の炎」に感謝しています。

契約後に３者で話し合いをしたときの会話を録音していました。
これを聞いていただければ、裁判所も日住サービスの誠意のなさを、理解していただけると信じています。

補足日時：2013/04/02 13:44

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2013/03/24 01:39

弁護士へ内容証明を依頼すればそれだけで済むと思われ。

弁護士が介入することで業者が法廷闘争に発展するのを回避するので、すぐに解約に応じるはず。
ずるずる日が延びてなしくずしになるとよくないので、すぐにでも弁護士へ相談しに行った方が良いだろう。
自治体主催の無料法律相談も弁護士に相談できるが、予約制なので、相談できるまでに時間がロスする。


余談ながら、気になった点。
「不審に思った私たちの仲介業者が、管理会社に直接　問い合わせた結果、猫が飼えないことが判明しました」
買主側の仲介業者は、物件調査を怠っていると思う。
これは売買契約の前にしらべておかなければばならない内容だ。
また、重要事項説明の際に「小型犬のみ」という記述があったのなら、猫は100％ダメなのだから、重説を止めて、その場で管理会社に電話問い合わせをするべきだ。
買主側の業者も問題外だ。

ただし、買主側の業者の責任まで問うと、契約時の「猫についての質問」をなかったことに口裏を合わされてしまう恐れもある。
敢えて問責せずに、こちらの味方につけて、「買主は猫の飼育が第一条件だった」「契約時に猫の質問があり、猫は大丈夫だと売り主側業者が説明した」と証言させるようにしたい。
猫第一条件は、『購入の目的』なので、それが達せられない契約は解除ができる。
この要件を確実にしておきたい。

この回答へのお礼

ご回答していただき、ありがとうございます。
日住サービスの本社に、この内容を問い合わせると、「その件は承知しています」との回答でした。
会社としての対応だったことが判明したので、明日、弁護士に相談します。

私たちの仲介業者は、契約前に猫のことを少なくとも２回、日住サービスに問い合わせてくれました。
猫を飼えないと分かってからは、管理会社と掛け合ってくれ、マンションの住人の方々にも、聞きとりをしてくれるなど、積極的に動いてくれました。

私たちは、営業の方と店長の「熱意」に、感謝しています。

社会人として、自分の言ったことに責任を負わないことが、いろいろ事情があるにせよ、私の価値観では、理解できません。
司法の判断を仰ぎたいと思います。

お礼日時：2013/03/24 17:02