住宅ローン本審査書類について

教えてください。
事前審査では、シンプルに借入額と年収等しか記入しなかった審査書類ですが、本審査では細かく月々の返済額、完済年齢も書くことになるわけですよね？その場合の計算方法ですが…

1.借入時の金利がずっと続くという前提で申請をするのでしょうか？
2.月々の返済を抑えると、要繰上返済となる人が大多数かと思いますが、それも返済計画に含められるのでしょうか？（記載箇所はございますか？）それとも、あくまでも月々の返済でゼロになる計画を出さなければならないのでしょうか？

教えて下さい。よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： oska 回答日時： 2013/06/03 23:07

＞事前審査では、シンプルに借入額と年収等しか記入しなかった審査書類ですが

仮審査は、形式的に年収と年齢からの返済能力可否を判断するに過ぎません。
ですから、仮審査に通っても本審査に落ちる方も多くいます。
この事を理解していなくて「住宅購入契約を結んだのに、本審査に落ちた。返済をどうしよう？」という質問も多いです。

＞本審査では細かく月々の返済額、完済年齢も書くことになるわけですよね？

これは、融資担当者と質問者さまとの打ち合わせ（融資相談）で決まるのです。
質問者さまが、単独で決める事ではありません。
最初に、希望借り入れ額と税込年収（毎月の手取り月収・ここ数年の賞与平均額）及び希望返済年数を伝えます。
当然、購入物件の資料（一戸建ての場合は、設計図と見積書など）も資料として提出します。
これらを元に、融資担当者が融資希望額の審査・返済計画案を立ててくれますよ。
この案を中心に、融資担当者と詳細を詰めれば良いのです。
全てを、融資申込者が考える必要はありません。
無償ですから、融資担当者を上手に使いましよう。

＞借入時の金利がずっと続くという前提で申請をするのでしょうか？

変動金利・固定金利で、異なります。
安倍ちゃんの政策で、日本国債は紙くず化へ一直線に進んでいますよね。
各金融機関も、リスクを避ける目的で保有国債を売却しています。
当然、国債金利は上昇しますよね。
連動して、住宅ローン金利も上昇します。
三井住友・三菱東京ＵＦＪ・みずほ銀行は、昨日から金利を上げました。
体力が無い金融機関は、もっと住宅ローン金利が上昇します。
※銀行（信金・信組含む）の多くは、預貯金だけでなく「国際金融市場からも、資金を借りて」います。
※預貯金だけで融資にまわせる体力が無いと、別途借りている資金の利息も住宅ローンに加算されます。

＞月々の返済を抑えると、要繰上返済となる人が大多数かと思いますが、それも返済計画に含められるのでしょうか？

繰上げ返済を前提とした融資申込書は、存在しません。
ですから、申込書に記載欄もありません。
繰上げ返済は、金融機関にとってデメリットに過ぎませんからね。
そこで、繰上げ返済を抑える為に「繰上げ返済時は、別途手数料を徴収」とのペナルティーを科している金融機関も多いのです。
繰上げ返済最低額を決めている金融機関も、あります。
繰上げ返済は「余った資金があるので、住宅ローン返済に充てるか！」という意味です。
最初から「繰上げ返済は、毎年３００万円！」と決める訳ではありません。
毎年決まった予算があるのなら、毎月の返済金額を増やした方が支払い利息は少なくなります。

お怒りを承知で書くと・・・。
もう少し、住宅ローンについて知識を得た方が良いですね。
（質問内容だけからの推測ですが）金融機関側から見ると、質問者さまは「鴨＋ネギ」です。＾＾；
諸費税率ＵＰの駆け込み契約なら、急ぐ必要はありません。
自民創価学会連立政権は「年収１２００万円以下の低所得者には、消費税増税分の現生をばら撒く」法案を準備しています。
※低所得者でなく、（私から見ると）高給とりですがね。連立政権の基準では、年収５００万円前後の方は貧乏人です。（笑）
質問者さまが（連立政権基準の）低所得者なら、色んな金融機関から情報を仕入れて＋比較＋希望金融機関を決める事も出来ます。

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2013/06/03 13:58

> 1.借入時の金利がずっと続くという前提で申請をするのでしょうか？

その通り。

> 2.要繰上返済となる人が大多数かと思いますが、それも返済計画に含められるのでしょうか？
含めません。

> あくまでも月々の返済でゼロになる計画を出さなければならないのでしょうか？
こちらです。


返済計画をギリギリの金額でたてると、ボーナスが出なかった時や、病気や怪我等による入院などがあった時に出社日数を理由とした給与の減額等に対処できません。
なので、ある程度余裕を持った返済計画をたて、その余裕の分の金額を、繰上げ返済にまわすのです。
だから審査の時には、繰上げ返済の事については、特に金融機関に伝えることは有りません。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/06/03 08:37

あなたが決めるのは、希望借入金額と、金利タイプ、何年ローンにするのかくらいです。

あとは金融機関が決めた金利で自動的に返済額が決まり（変動金利の場合は当初返済額）、これが収入に対する返済率の許容範囲内に入ってるかどうかです。
定年より極端に長ければ問題ですが、少々であれば長いローンで返済額軽減しても審査には通ると思います。あとは、担保価値（足りなければ頭金増額）とあなたの個人信用情報に問題がないかです。

月々の返済を抑えると、要繰上返済となる人が大多数かと思いますが…＞
最初からこんな試算では厳しいですよ。月々無理のない返済で定年までに完済出来る試算にしておきましょう。その上で繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないかと思います（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。
頭金も物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておかないと、何かあった時に売却して清算出来ません。これが逆だと払えなくなった時に差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ませんので。競売で安値で売られ、家を失った挙句借金だけが残る可能性もあるのですから。
ローンの試算も全期間固定金利（○年固定も所詮変動金利です）で無理のないものとしておき、その上で変動金利を選ぶなら差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ませんよ。固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）も毎月の返済額に上乗せして計上し、払う時に困らないようにしておきます。
住宅ローンはあくまで完済出来てなんぼですし、無理のない返済で外食や旅行にもいけるくらいでないと意味がないでしょう。家は目的ではなく、生活の質を高めるための道具の一つにしか過ぎませんし。

質問以外のことも書きましたが、気になったもので… ＾＾；

この回答へのお礼

厳しいご意見も含めご回答ありがとうございます。

仰る通り、月々を無理のない返済額にし残りは繰り上げ返済で60歳までに完済できるように考えているのですが・・・そのバランスが難しいですね^^;最初から月々の返済を気持ち多めにしておけば繰り上げ返済額が減りますが、その逆もまた然り。ただ、月々の額は変えられないわけで、やはりそこを重点的に考えた方がいいんですよね。うーむ・・・本当に悩みます。

お礼日時：2013/06/03 12:38

No.1 回答者： g4330 回答日時： 2013/06/03 08:14

　

繰り上げ返済はするか/しないか、分からないし、どれ程するかもわからない。
そんな物を計画に組み込むのはおかしい。
現状の金利をもとに借入期間が決まれば自動的に毎月の返済金額が決まります。
　

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2013/06/03 12:33