物件所有者・税務関係について

まだ仮審査もしていないので、気が早いのは承知の上でお尋ねです。
妻を債務者とし約3,000万円の融資を受けて住宅の購入を希望しています。

夫・・年収600万円。任意整理し、先月完済。
妻・・年収420万円。ブラック履歴なし

物件・・4,500万円
貯金・・200万円（少ないことについては反省しています）
夫の実家からの援助・・1,500万円
「夫の実家からの援助」は、生前贈与という形をとりたいと言われています。

お金の出どころとしては、
頭金・・夫（夫の実家からの生前贈与）
ローン・・妻（当面のところは）　※夫は連帯債務者・保証人にしない（ブラックが消えるまで）
となります。

この場合、物件所有者は「夫、妻」の連名とし
債務者は「妻のみ」というのが実態に即していると思うのですが
ローンを組んで購入する物件の所有者と債務者は、イコールでなくても良いものでしょうか。

夫が受けた生前贈与を、妻が夫から譲渡してもらったということで
債務者・所有者とも妻とする方がよいのでしょうか。

何をどのように調べれば良いのかも分からず、お手上げです。
また、税務関係でアドバイスがあればお願いいたします。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/06/04 09:01

奥さんの年齢はお幾つなんでしょうか？借入可能金額は収入だけでは決まらず、年齢も重要な要素となります。

年齢が若いほど多く借りれますし、定年間近の人では収入が多くても殆ど借りられませんので。これはこれからの生涯収入がある程度決まっており、その一部しか返済に充てられないからです。なので、3000万円借りられるどうかに少し疑問があります。変動金利で35年ローン（定年が60才だとすれば25才である必要が…）が組めればギリギリなんとかという感じだと思います。ただ、70才超の返済や変動金利の無理なローンでも審査に通る可能性があります。返済自体は旦那さんの収入があるので大丈夫ですけどね。

税金については1500万円では非課税限度額（700万円、省エネ等住宅の場合は1200万円）を超えていますので、幾らか贈与税が必要となります（暦年課税なら142万円、省エネ住宅等なら19万円）。これは住居の取得に充てないと適用されないため、旦那さんの不動産登記は必須です。ただ、この時に不動産持分があることで、連帯保証人に要求されることもあり得ます（担保提供者となるだけで良いなら問題なし）。こうなると個人信用情報を調べられることになり、ここで問題が生じる可能性があります（収入不足で収入合算や連帯債務でも同じ）。この場合は贈与とせずに、旦那さんの実家の持ち分登記としておけば一応問題はありません。親の持ち分については将来相続すれば良いだけですが、ただ兄弟が居れば相続時に問題が起きる可能性は否定出来ません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

旦那さんから奥さんに贈与すると贈与税が掛かるので、これは現実的ではないでしょう。1500年ともなると470万円も贈与税が掛かりますし。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2013/06/03 21:30

「夫が受けた生前贈与を、妻が夫から譲渡してもらったということで 債務者・所有者とも妻とする」とどうなるか。

譲渡と表現されてますが、ここが問題です。
譲渡というなら売買ですので、妻が夫にお金を払って夫の持分を買うことになります。
新規に購入した物件の一部を夫の名義にして、すぐに夫から妻が購入するというのは、登記費用もかかりますし、不動産所得税もかかります。
おっしゃってるのは「妻から夫への贈与」ではないでしょうか
すると贈与税がかかります。

夫が実家から受ける１，５００万円に贈与税がかかり、夫が妻へそれを贈与した段階で又贈与税がかかります。
ここで、夫は住宅取得のための贈与特例を使うつもりでしょうか。
だとしても、夫から妻への贈与は特例外です。

夫が負担した金額分は、購入した不動産の共有持分を持つという方法がベターです。