住宅ローンについてご教示お願い致します。

夫 36歳 正社員、年収325万勤続４年半

妻 31歳 パート、年収 60万勤続6ヶ月

子供 5歳、3歳(保育園)

物件情報
2090万(土地＋新築、諸費用込)

借入れ希望は1700万35年ローンです。
頭金250万、諸費用140万は現金で支払い予定です。
現在その他の借入れは一切なく、税金の延滞もありません。

この度、地銀の仮審査中ですが不安で不安で仕方ありません…。

昨年12月末、労金さんで仮審査した際に借入れ希望1900万で、1550万の減額回答を頂いています。

その時は、何で減額になったんだろう？頭金が足りなかったかな？としか考えてませんでしたが、今回の地銀さんでの仮審査の前日に主人が隠しきれないと思ったのか下記の事を白状致しました。

４年前に県外で友人の結婚式があった時、旅費やご祝儀に15万ほど消費者金融(プロ○ス)で借入れしてしまったとのことでした。
何故私に相談しなかったか聞くと、主人は貯金がなく出産や引越しで私の貯金を100万以上切り崩していた為言い出せなかったそうです。

返済はお小遣いからコツコツ返していましたが、お小遣いを２年前に減額した時に3回ほど延滞し、翌月返済(1ヶ月遅れ)になってしまったそうです。

軽い気持で消費者金融に行ったこと、頭にきて説教し、反省はしています。(たぶん…。)

すべて完済したのは24年12月上旬だそうです。

たった15万、悔しくて情けないです。


やはりこのような信用情報では住宅ローンの仮審査、本審査の通過は難しいでしょうか…。

もし今回否決や減額ならCICなどで信用情報取り寄せてみようとは思っています。

ご経験者様、銀行融資関係者様、何卒アドバイス宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/06/14 09:58

延滞等の事故情報が個人信用情報に記載されることによる弊害は減額ではなく、審査落ちとなるのが普通です。

信用情報に問題があれば、問答無用で貸してくれないということです。
借入金額が減額されるというのは、収入と年齢から計算される貸付金額がその金額が限度だったということです。または、物件の担保価値で制限されることもあります。

これは、収入と年齢からこれからの生涯収入がある程度分かり、このうちの一部しか返済に充てられないのです。この限度額は金融機関によって当然違いますが、これに頭金を足し諸費用を引いた金額が購入可能物件価格となります。物件探しはこの金額を把握した上で行い、物件が先では無理があるということです。

なお、ローン審査ギリギリでは無理なローンになることが多く（収入に占める返済率30％超、変動金利、70才超完済等でも通る可能性あり）、これよりもずっと少ない借入金額で買える物件をお勧めしておきます。借りられれば完済出来るなんて保証はなく、あくまで完済出来てなんぼです。これが出来なければ、家を失った挙句借金だけが残るなんてことも普通にあり得ますので。無理のないローンで、外食や旅行にも行ける方が人生楽しめて良いですよね？家は目的ではなく、あくまで豊かな暮らしのための手段ですから。

で、無理のないローンで試算すると1300万円くらいかと思います（あくまで私の考え）。これは収入の20％を返済に充て（月5.5万円）、全期間固定金利（年２％）で定年までの25年ローンを組んだ時の借入金額です。変動金利を選んでも試算だけは全期間固定金利でも無理のないようにしておき、その上で差額を貯蓄しないと将来の金利上昇に対応出来ない可能性があります（変動金利しか返済出来ない試算は駄目）。
頭金は物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。これが逆だといざという時に差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ず、競売で安値で売られ家を失い借金だけが残る可能性もあり得ます。この他にいざという時の貯蓄も目的がある貯蓄（子供に掛かる費用や老後資金、その他の大きな出費に対するもの）とは別に必要で、生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきたいところです。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ず即破綻する可能性がありますので。
闇雲に35年ローンというのも問題で、少なくとも定年までのローンにしておきましょう。その上で繰上返済も必須であり、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。毎月払えるとか目先のことだけでなく、10年先20年先、更には生涯収入と生涯支出という観点で試算してください。
あと、賃貸時には掛からなかった固定資産税や修繕費用も掛かるので、これも返済に加え準備しておきます。固定資産税は年間10万円～、修繕費用は10～20年毎に100万円単位程度を見積もっておいてください。大体、月々の返済額に加え２～３万円計上して積み立てるように貯蓄しておくとその時になって困りません。

と言うことで、審査に通すことより無理なく返済出来るかどうかを考えましょう。定年以降70才までの返済なんて非現実的です。これで変動金利なら、無理としか言いようがありません。家以外にはお金を使わない家計で、多くの繰上返済で50才そこそこで完済出来る家庭なら問題ありませんが如何でしょう？質問以外のことも書きましたが、気になったもので… ＾＾；

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時：2013/06/14 10:07