瑕疵担保責任と不動産屋さんの対応

Question

平成20年に新築で購入したマンションを、未使用の状態で不動産会社の仲介により先月売却しました。売買契約完了、支払い完了、所有権移転登記完了しました。ところが先日、お風呂の換気扇が回らないということで苦情が入り、不動産屋さんと折半で取り替え費用を負担することになりました。私も事前に電気を通さず確認しなかったんこと、不動産屋さんの対応の不備もあり今回の措置はよしとしましたが、今度は換気扇が回らなかったためにカビが発生したということで、その掃除費用を請求されました。これも仕方がないかなと思いましたが、未使用とはいえ築5年ですので、電気器具のメーカーの保証期間が過ぎているため、負担額は結構大きいです。心配なことは、今後次から次へと不具合が発生し、その度に修理費用を請求されたらたまりません。売却後1ヶ月が過ぎ、電気を通し一通り確認がなされましたが、換気扇の不具合によりお風呂場のミスト機能をまだ使っていないとのこと。これに不具合があったらまた負担になるのでしょうか。特約事項として、「物件は現況有姿の引渡しであり、所有権移転後の専有部分の修理修繕は買主の費用と責任で行うものとし、売主は瑕疵担保責任は負わないものとする。」とありました。不動産屋さんも、高い手数料をとっているのだから、事前に電気を通して確認をして欲しかったです。

oyazi2008 · Accepted Answer

再度書きます。
雨漏れなどの場合は、それ自体が下部の動産を水浸しにして被害を与えることは理解出来るかと思います。これは避けようがなく一次的な被害ですから、賠償責任を負うことになります。
しかし換気扇を壊れたまま使用した事による、二次的被害を弁済する責めは負いません。その行為が買い主の過失となるからです。
売買上、換気扇の交換をすれば売主の道義上の責任は果たしていますから、応じる必要はないでしょう。
そんな別室の衣料が黴るほど湿気が充満する状況で換気扇の作動確認をせずに使用する事自体、通常の使用状況とは言えませんし、浴室内の黴を自己で掃除もせずに、放置している買い主が常識はずれなのでは？
別室のクローゼットなどの黴は、たぶん浴室の影響ではなく、その部屋自体の湿度と換気の問題だと思います。
買い主が煩いから、説き伏せやすい売主側へ条件を呑ませようとしているのでしょう。
瑕疵担保免責は、どのような内容なのか？なぜ設備以外の買い主に過失がある使用上の損害を賠償しなければならないのか？
の業者からの回答を得て、理路整然としていなければ応じなければ良いと思います。どうしても困れば業者が自腹でなんとかするでしょうし、例え訴訟になっても、質問者さんが不利な立場に立たされるとは思えません。
百歩譲って壁の掃除費用を支払うなら、今後一切の請求をしない旨の書類を売主から差し入れさせる事です。
頼りにならない業者で、お気の毒としか言いようがありませんが、浴室以外の売主の主張は法外で、その根拠を求められても証明できないでしょう。建物構造や欠陥による、居室内の黴などは、瑕疵担保条項ですから、一切免責です。それを主張するなら、分譲主相手に買い主がやることです。

doraemonhimitu · Answer

住宅瑕疵担保履行法は平成２１年１０月１日から施行されました。
質問者のマンションは未使用であり、瑕疵担保責任は当初の分譲業者並びに販売業者にも責任があるものと考えられます。
本件物件は中古物件であり、現況有姿で引き渡す契約となっていることから、重要事項物件説明書と買主の現場立ち合いが完了していれば買主の責任となり、修繕代の負担請求はできない。ました、不動産業者が通電等を確認していないのは宅建業法違反です。建物の欠陥による補修は不動産業者と合わせ、当初の分譲業者と交渉することをお勧めいたします。
もし、紛争になるようでしたら、都道府県の建設課、国交省の経済局不動産課に相談すれば対応を教えていただけます。

oyazi2008 · Answer

業者です。
その業者を擁護するつもりはありませんが、仲介での設備の点検などは仲介業務には含まれません。業法違反などではありませんのでその点は理解してください。その様な定めはありません。

今回の事案は設備の機能保証に関する事項で、問題は契約時にその旨を記していない事だと思います。これは、物件の瑕疵担保とは違うものです。
本来は付帯設備票などで、現在付帯している設備の有る無しや、機能保証するかどうか？また期限は何時までなど、具体的に記していれば、良かったのですがそれが無かったのですよね？
もしくは、引渡し後7日以内に確認された設備関係の機能不全に関してのみ売主は保証する、などという文言があれば、事前に誰かが設備の状況を確認していなくとも、このような顛末にはならず、責任の所在はハッキリするわけです。
このような付帯設備票などの書類添付なり、記載なりしなかった業者の不手際はあります。

しかしこれは取引の推奨事項であり、業法の必須事項や書類の類ではありません。（ここが業法上は業者を攻めようにもどうにもならないところです）

確かに引き渡し時に、動かない設備があったなら、買主はこれを告知されていない話ですから、修理や交換もやむをえない。しかし契約上、その記載が無く現状引渡しで瑕疵担保免責なら、本来この換気扇の件も修繕義務は無く突っぱねられた事案です。動かないのを知っていて隠していたわけではありませんから。
または一度突っぱねて、今回は修繕しますが次回は何があっても売主さんは応じられません。という仲介人からの買主への強い意思表示があれば、後々こんなことにはならなかったかと。
そういう意味では、業者は至らないところが多く事前にトラブルを予測してそうならない契約内容にする能力に欠如しています。何のために瑕疵担保を免責している契約なのか？わからなくなります。

原因は買主が中古であるのに、未入居＝新築という意識で購入していることが問題で、これも業者が釘を打っていないから、勘違いするのです。3年経過しているマンションで人が住んでいなかっただけの話で、住んでいたなら何かしらの不都合は起こるでしょう？それをきちんと説明し、買主が理解していないのが問題だと思います。

今後その様な買主からの申し出があったら、拒否することをお勧めします。換気扇は誠意で交換したが、契約上、瑕疵担保は一切免責なので応じられませんと、業者に告げましょう。
業者は困るでしょうが、身から出た錆です。それを収めるのが業者の責任です。

inon · Answer

「物件は現況有姿の引渡しであり、所有権移転後の専有部分の修理修繕は買主の費用と責任で行うものとし、売主は瑕疵担保責任は負わないものとする。」とありました。
この一文が入っているのに何故貴方が修理の費用をもつ必要があるのかが疑問です。
一度、宅建協会で相談されたらどうでしょう。

瑕疵担保責任と不動産屋さんの対応

住宅瑕疵担保履行法は平成２１年１０月１日から施行されました。

業者です。

再度書きます。

「物件は現況有姿の引渡しであり、所有権移転後の専有部分の修理修繕は買主の費用と責任で行うものとし、売主は瑕疵担保責任は負わないものとする。

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