火事の履歴についての重要事項説明

Question

不動産の売買で困っています。
私が積極的に関与していなかったのが一番悪いのですが、質問させて下さい。

今、仲介業者を通して土地を売却しようとしています。
契約も済み、後は更地にして引き渡すだけなのですが一つ問題が起きてしまいました。

実は、売り地にて約２０年前に火事が起きて死人が一人出ています。
もうそこは更地にしてしまい、何もない空間になっています。
このことを売主である父が仲介業者に説明していなかったらしく（決して隠していたわけではありません）、
「そんな事実も昔あったなぁ」
と世間話程度に測量をしてもらっている業者に話をしたみたいで、その内容が買主に伝わり、
「そんな話は聞いていない、それが事実であれば心理的負担があるので１０％値引きしろ」
という話があがってます。

正直私は、買主の言いたいことがよくわかります。
ただ、重要事項説明に書かなくてはいけないということを父が理解していなかった懸念があります（既に70を越えているため難しいことはわからないと思うので）。しかし、嘘をつく性格ではないため、仲介業者にわかりやすく聞かれていたらちゃんと答えていると思います。
この場合、言った言わないの押し問答になってしまう可能性があるので、仲介業者にちゃんと火事履歴を調べたという何かを書類で残す義務はなかったのか知りたいです。
義務がもしあった上に書類がない場合、10％の値下げ分は仲介業者に払ってもらうことは可能でしょうか。

また、本当は私は思い出のある土地なので売ることに反対していました。そのため今更ですが色々ともめるぐらいであれば売ること自体やめたいという気持ちもあります。

そこで、契約をしてしまい手付け金をもらっていますが、契約解除は可能なものでしょうか。
もらった分はもちろん返しますのでクーリングオフのようなものがあればいいのですが・・・。

わかりにくい質問で申し訳ありませんが、みなさまより何かアドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者です。
嫌悪すべき心理的瑕疵に該当するか？むずかしいところです、例えば建物内で自殺した物件は更地になった際には、心理的に嫌悪される事項ではないというのが、司法の判断です。
しかし現実の取引では違います、これは逆の立場なら理解出来るでしょう。
その土地を今後どうするのか？が一番の問題で、利用する予定があるなら良いのですが、愛着があるだけで保有していても、固定資産税等経費はかかります。
いづれ売却する様になるなら、その様な過去がある物件が相場から1割安い程度で売却出来るなら、逆に悪くはない価格だと思います。
最初から告知して売却していれば、もっと安いでしょうし、気に入る方も少ないでしょう。
仲介業者も何か売却にあたり、不都合や事件などありませんでしたか？ぐらいは尋ねるかと思いますが、一般的には、売主の告知義務の範囲ですから、仲介業者に責任を問うのは、無理です。上記の様な質問のやり取りがあれば、虚偽の申告をしたのは売主と判断されますから。
しかし現実を良く考えて下さい。もし取引終了後に判明したら、下手すれば裁判沙汰で、仲介業者と買い主の両方を敵に回して、長期間嫌な想いをしたかも知れません。取引途中で判明したから1割引けば買って貰えると前向きに考える事も出来るでしょう。

あくまで当方の私見ですが、告知され売却を依頼されたら、売り出し価格は相場の2割引程度の査定をすると思います。
冷静に物件のマイナス要素を金額に置き換えて考えるべきです。
私はいづれ売却するなら今の買い主に値引いて売った方が良いと思います。

尚不動産の売買契約は、手付解除の期限内なら手付の倍返し、期限を越えると契約書で定めた損害賠償の予定額を支払わなければ解除出来ません。
買い主の質が悪ければ、契約解除で損害賠償請求される案件です(訴訟の結果は別にして)
値引いてくれたら買うということは、物件は気に入っている訳ですし、もうその件でゴタゴタすることも無いということですから。

siq123 · Answer

これはNo.1の回答者さんがおっしゃるとおりですね。実際的な選択肢はおそらく次の二つではないでしょうか：
（１）良いと思われる選択肢
「事故物件のことを話さなかったのは当方に落ち度があるから値引きします。でもできたら８％くらいで勘弁してもらいたいのですが...」と仲介業者を介して先方に謝る。先方が１０％に固執するようなら、あきらめて従う。事故物件のことを了解した、という一札は相手に必ず書いてもらう。
（２）良くなさそうな選択肢
当方都合での契約解除を申し入れて、手付金の２倍を相手に返す。相手が多少の雑費（売買のために使った交通費とか書類費用とか）を要求したら、ゴタゴタ言わずにそれも支払う。相手が仲介業者に支払うはずだった仲介手数料も当方で支払う。
すでにもらっている手付金が売却費の１０％以上でしたら、最初の選択肢の方が断然お得で苦労も少ない、と思います。

detekoiya · Answer

なんか自分に都合のいいことばかり主張してますね・・・

役所で調べられるようなことの不備なら
仲介業者のミスですけど
火事の履歴なんて、まず基本は売主の自己申告でしょう。

正直、一人亡くなったくらいではニュースにも
ならないことも多いですから。

買主側からであれば、仲介業者の調査不足を
追及できますが、それは
「責任の所在は仲介業者と売主で決めてくれ、
買主としてはどっちの責任でもいいけど
とにかく責任は負ってもらうよ」ってことで

今回は、売主が仲介業者に説明しなかったことが
すべての原因でしょう。

それで値引き要求された分を仲介業者に払わせられないかとか
よくもそんなことを言えるなあ、と思います。

仲介手数料が3％なのに、10％分払ったら
持ち出しじゃないですか。
赤字にさせられるような責任は仲介業者にはありませんけど。

あとクーリングオフってね、買う側のための制度ですしwww

まあ、値引きを拒否してみたらどうですか？
そうしたら買主さんから契約解除を言い出してくるよに思います。

買主さんが、「もうこんな土地、縁もなかったしかかわりたくない」と
あきらめれば、手付の返還だけで終わるかもしれません。
ただし仲介業者からは、売り主側の責任による解約のため
仲介手数料は請求されるかもしれません。

しかし、「売り主側の重大な瑕疵の隠ぺいである」と
主張される可能性もあります。
値引きを受け入れないならば、隠ぺいに対する損害賠償として
請求される、あるいは売主都合解約相当で手付の倍返しを
要求されるでしょう。

買主さんが言いたいことはわかる、といいながら
自分たちの側の懐は痛まない方策ばかり考えていますが

質問主さんは売りたくない気持ちが強いからと
いうこともあると思いますけど

ちょっと自分たちに都合がいいようにばかり
運ぼうとしすぎだと思います。

仲介業者には、まず素直にお詫びして
善後策について協力してもらえるように
したほうがいいです。

もし、「あんたらの調査不足だから値引き分は
おたくで払ってください」なんて言おうものなら

仲介業者を完全に敵にしてしまいます。

父親が70歳でむずかしいことわからないとか
買主側には関係のないことです。
もし、認知能力に問題があるなら
後見制度にするとかすべきですし

「いや、認知症じゃないし、ただちょっと歳だから」で
済む話じゃありません。

今回断ってても、結局は売るには告知事項付きの
物件になるわけですから。
10％値引きで話がまとまるなら、それが一番いいと思います。

上記の通り、断っても手付返還だけで済むかはわかりません。

あと、値引き分の補てんを仲介手数料にとか
絶対に言わない方がいいと思いますよ。

むしろ、手数料以外に菓子折りと担当者には
別で謝礼をお渡ししてもいいほどだと思います。

火事の履歴についての重要事項説明

不動産業者です。

これはNo.1の回答者さんがおっしゃるとおりですね。

なんか自分に都合のいいことばかり主張してますね・・・

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