家賃交渉での敷金増額要請

賃貸マンションの契約（２LDK）に当たり、申込書を提出した段階です（契約書への捺印はまだ）。ダメもとで、物件を紹介してくれた仲介業者を通じて（管理会社→貸主に）家賃交渉をお願いしたところ、『交渉を有利にするために、「１ヶ月分」とした敷金を「３ヶ月分」払ってくれ』と言ってきました。仲介業者によれば、管理会社が要請してきたようです。少しでも家賃が下がればとの思いから承諾したところ、貸主側から数千円の家賃値引きが提示されました。礼金と違って、敷金は預かり金の性格が強いと聞きますが（ある程度戻ってくるもの？）、多めに払わされることで、退去時に不利にならないか心配です（貸主側が、敷金返還額を少なくすることで、値下げした分を埋め合わせようとするなど）。こうした要請は、家賃交渉においてはよくあることなのでしょうか？同じような体験をされた方、業界関係者の皆様からのアドバイスをお願いします。なお、ここでは値引き額の多寡を問題にしているわけではありません。念のため。

No.7 回答者： hikozaemon3 回答日時： 2013/08/01 18:35

再度回答させていただきます。

私が言いたかったのは自分で疑問を持ってしまった以上、納得して借りても退去時にしまったと思うことがあるということです。
私は貸す立場ですけど少しでも疑問に思った借主には貸しません、退去時にもめたくないからです。
物件はとっても多くあります、現在の物件が終わりでもありません、よっぽど気にいたのならば別ですが。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/08/02 07:03

No.6 回答者： hikozaemon3 回答日時： 2013/07/30 19:14

大家しています。

不安であればやめることをおすすめします、不安なまま契約してもいいことはありません。
私を含めて当事者以外は勝手なことを言いますが、最後に悔やむのはあなたです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。大家のお立場から見て、不安払拭につながるような何か具体的な助言や対策がございますでしょうか。ぜひお聞かせ願えればと思います。

お礼日時：2013/07/31 14:25

No.5 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/30 16:34

No.2 merciusakoです。

お礼ありがとうございます。
度々申し訳ありません。

過去に、退去時に管理会社と揉めて、弁護士の無料相談に行ったり、内容証明郵便を送ったりと、結局減額はできましたが、その時思ったのは「退去時のことまで考えておけばよかった」ということです。

それ以来、賃貸契約に限らず、契約ということに関しては、「自分で納得すること」を第一に考えるようになりました。
分からないことは、調べたり直接確認して、「自分が納得した」という形にしたいのです。

お尋ねの退去時の費用の許容範囲についてですが、私なら、事前に自分で納得できるようにしておくことは当然ですが、そこに住んでいる間に業者さんを捜して、原状回復の見積を取っておきますね。
まあ、引っ越しが急な場合でも、最低相手方への通知は１ヶ月前ですから、十分見積を取る時間はあります。
で、相手の見積と比較する。

金額については問いません。
こちらが負担しなければならない、ということが明確であれば支払います。
「明確である」ということは「契約書に記載されている」ということですが。

これならば、事前に契約内容は納得しているわけですし、金額についても複数社からの見積ということで、相場がどの程度であるのかは分かりますから。

単に、その場になって「これは高すぎる」とか「この負担部分はおかしい」と言ってみたところで何にもなりません。
自己防衛のためには、それなりの事前準備が必要ということですね。

ご参考になれば、と思います。

この回答へのお礼

こちらこそ何度もすみませんでした。以前大変なご苦労をされ、不明朗かつ不公正な慣習が少しでも改まることを願って助言していただいているものと拝察します。これからの手続きでは、退去時の想定を最優先に、十分納得できるところに持っていけるよう準備を進めたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2013/07/31 13:16

No.4 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/30 14:34

No.2 merciusakoです。

お礼ありがとうございました。

原状回復費用の負担割合は、国土交通省の「原状回復費用の負担割合」というガイドラインがあります。
これは、退去時の原状回復費用の負担について大変揉め事が多いため、国が負担割合の目安として策定した物です。
これには、入居期間に応じた貸した側と借りた側の費用負担の割合が明記されています。

従って、退去時の負担割合は、このガイドライン通りなのかを確認することはできますね。

ただし、このガイドラインには法的拘束力はありません。
契約書の特記事項にでもキチッと記載されない限り、口頭では何の意味もないことになります。

また、概算金額は、原状回復にあたって、「あなたが依頼した業者さんでも良いかどうか」が問題になります。
普通は「・・・の費用については借主の負担とする」というだけで、どちらの業者を利用するのかまでは明記していません。

通常は、退去する場合その部屋が片付いてから貸した側のチェックが入り、それによって貸した側から見積書とともに請求されます。
家財などは運び出された後ですから、移転先が遠い場合などでは、面倒なのでそれを受け入れることになってしまいます。

ここで、手間がかかってもよい、というのであれば、独自に業者さんを選んで見積をお願いすることは可能です。
そうすれば、貸した側の見積とあなた側の見積が比較できることになりますから。

で、「あなたが依頼した業者さんでも良い」となっていれば、どちらか安い方を選べば良いことになります。

とにかく契約書に書かれていることがすべてです。
それに署名し判を押してしまえば、あとはどうすることもできません。
十分確認して契約してください。

なお、相手方には契約しない権利もあります。
「こんな面倒な客なら契約しなくてもいいや」ということですね。
頭に入れておいてください。

この回答へのお礼

再度の回答どうもありがとうございました。この問題に大変お詳しいようですね。「独自業者による見積もり依頼」など専門的な助言をいただきまして、契約に臨むにあたっての心構えができたように思えます。立ち入ったことをおうかがいしますが、merciusako様が賃貸契約されるとしたら、退去時に引かれる費用について許容範囲というか、何らかの基準はお持ちでしょうか（「ルームクリーニング代のみならOK」といったような）。お聞かせいただければ幸いです。

お礼日時：2013/07/30 15:13

No.3 回答者： mu128 回答日時： 2013/07/29 10:43

家賃値下げに応じる替わりに、礼金を貰うということであれば、

納得できますが、敷金を増額ですか。

確かに、敷金を多く預かっておくことで、原状回復費用や
家賃未払いに対して安心感は増すのですが、敷金となっている以上、
それは借主のお金ですので、いくら原状回復のためであっても、
貸主が自由に使えるお金ではありません。
逆に言えば、礼金ではなく、敷金を増やすということで
家賃値下げに応じてくれるということは、相談者さんにとっては
有利なことだと言えます。

しかし、敷金だから良かったと安心してはいけません。
敷金として受領しても、退去時に敷引きとして差し引かれることや、
償却費用として貰うという規定を付けられることもあります。
そういう規定があると、相談者さんにとっては、実質、礼金を
取られることと同じになります。
最終的には、契約書（もしくは敷金変更に関する追加事項を
書いた書面など）をしっかり確認して下さい。

ただ、許容範囲として、例えば、「２年未満に退去した場合は
１ヵ月の家賃分を敷金から差し引く」というような規定でしたら、
納得できます。
大家さんとしては、家賃を下げたのに、早く退去されてしまっては
困りますからね。

交渉の裏側として可能性があることですが、
仲介業者がその敷金増額分を利益として全て（又は一部）を
受け取ってしまうということもあります。
管理会社や大家さんも納得の上での交渉であれば問題ありませんが、
場合によっては、管理会社と仲介業者のみで話し合って決定したり、
敷金増額の話はふせておいて家賃値下げの承諾だけもらって、
その分は、仲介業者が自分で領収証を書いて、貰ってしまおうと
する人もいます。

仲介業者としては、家賃を下げたことで、その分、利益である
仲介手数料の額が減らされることになります。
そのため、何らかの費用を上乗せさせて、その分を貰えないかと
交渉することで、利益を得ようとします。
全ての不動産会社がそうだとは言えませんが、そういう業者さんが
結構多いです。

そのため、相談者さんとしては、契約書の内容を全て把握してから
契約書に署名捺印をすべきです。
敷金の項目だけチェックすればいいと思われるかもしれませんが、
一応、全てに目を通して下さい。
というのも、敷金の項目には「敷金３ヵ月」と記載されているが、
原状回復についての項目に「敷金３ヵ月分のうち２ヵ月分は敷引き」
と書かれている可能性があるからです。
どこにそのような規定が追加されているかもわかりませんので、
全て確認してみて下さい。

この回答へのお礼

契約書の具体的なチェック事例まであげていただき、大変参考になりました。ご指摘のように、追加・特約まで見逃さずにひととおり確認したいと思います。

お礼日時：2013/07/30 13:23

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/28 11:42

大家さんからすれば、家賃を下げるということはそれだけ収入が減ることを意味します。

その物件が何ヶ月も空室ということであれば、大家さんも家賃の値下げを考えるでしょう。
そうでない場合は、その収入減を何とか補おうとするでしょう。

退去時の原状回復費用ですね。
仮に、数千円が2000円だとすると、年間24000円、契約期間の２年だとすると48000円です。
これを現状回復費用の中に紛れ込ませてあなたに請求すれば良いわけです。

確かに敷金は預かり金ですから、まず全額は返還されますが、上乗せされた現状回復費用の請求に対して、あなたがその妥当性を検討できるか、ということになります。
敷金以上の現状回復費用の請求は珍しいことではありません。

「高すぎる」とか「おかしい」と思えば、まずそこで一悶着あるでしょう。
最悪の場合、訴訟です。
大家さんは管理会社にお任せですから、管理会社を相手にすることになります。
管理会社はプロです。

で、そこまでの時間とお金を掛けて、原状回復費用の減額を勝ち取ったとして、それが割に合うかどうかです。

割に合わない、と考えるのであれば、しょうがないから支払ってしまう。
とすると、大家さんは収入の減額分を回収できたことになりますね。

契約はまだ、ということですから、退去時の借主の負担部分と負担割合はしっかり確認し、概算金額くらい知っておいても良いのではないでしょうか。
当然、口答ではなくて文書で、ということですが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。現状回復費用請求の妥当性について、判断できるか自信がないので、契約時にしっかり確認しておきたいと思います。ただ、負担割合や概算金額について仲介業者に問いただしても、はっきりした答えが返ってこず、多少不安に感じています（重要事項説明はまだ）。このあたり、うまく答えを引き出すテクはあるのでしょうか？それとも、こうした対応の業者が扱う物件自体は見送るべきでしょうか？

お礼日時：2013/07/30 13:30

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2013/07/28 08:02

　大家しています。

　『数千円の家賃値引き』で『敷金増額要請』って、この大家の“懐具合”が推測できませんか？『財布の余裕は心の余裕』なのです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/07/30 13:31