土地と建物非課税贈与の名義

Question

初心者です。どうぞよろしくお願いします。

私（妻）の親から土地の生前贈与（非課税１２００万円の枠で購入）を受けました。建物は主人名義で　今、その土地に家を建てています。
ところが　今日　『建物に私の名前が入っていないので生前贈与の対象にならない』　と言われました。
もちろんその建物に私も住むので　まさか対象からはずれる　と思っていませんでした。

これは　本当のことでしょうか？

住宅メーカーには私の親からの土地贈与　と契約時に伝えていましたが何も言われず勧められるまま　主人だけの名義にしました。

またその他贈与税を払わなくてもよい方法（申告の仕方）がありましたら教えてください

初めて質問しています。不慣れなため文章が下手でごめんなさい
回答をいただけるとありがたいです。

hata79 · Accepted Answer

妻の名前が建物に入ってないので、生前贈与にならないというアドバイスそのものに「おいおい、中途半端な事を教えたらあかんぞ」と言いたくなります。しかし「言わんとしてることは正」です。

土地を贈与した際に、その土地を貰った人が、そのままにしておいて荒れ放題にしておいても、アパートを建てても「贈与」には変わりありません。
つまり「上に建てた建物に妻の名前がはいってるかないか」は、土地の贈与契約には無関係です。

ここで「生前贈与にならない」というのは「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税にならない」ということだと想像します。
これ↓
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

さて、言葉一つが違ってるので「意味不明」という話でしたが、内容的には「困ったじゃんね」でしょう。
対策はありますが、この事例はいずれ専門家である税理士に申告を任せた方が良いと思います。
現状で「こんな状態にしてしまったが、なんとか対策をしてくれ」と税理士に依頼するのがベストだとアドバイスいたします。

ネット回答はまさしく正鵠を得てるものがありますが、半分以上は中途半端な勉強によって得た枝葉を披露してるだけでして、無責任なものです。
「ネットで教えてもらいましたけど、なにか？」と税務署員に答えても、相手にされません。

無責任な回答の一部となる覚悟で思いつくままを述べておきます。
１、建物の登記に、妻の持分を入れる。
　これで「自己の居住の用に供したとき」の条件に該当します。

２、贈与契約を一旦なかったことにする（登記も抹消する）。その後家が建ってから贈与登記を改めてする。

土地の評価額は「更地」と「建物あり」では３０％違います（建物がある方が低くなる）。
１、０００万円の土地が７００万円になるということです。

贈与時に土地が更地でしたら、まともに更地評価額で贈与税が発生してしまいます。
しかし土地の上に建物があるなら「建付地減価｝がされて、それだけ評価がさがります。

「夫の建物を建ててしまってから、地べたをもらったほうが評価額が低い」ということです。

登記の抹消と、改めての登記費用がかかりますが、高率の贈与税を考えたら安いものです。

３、土地そのものの評価額をいじくる必要がない場合（更地でも２、５００万円以下）。
　相続時精算課税制度の選択を検討なさったらどうでしょうか。
　
　２、５００万円までは「非課税で贈与を受けておく」制度です。
　ただし一度選択すると撤回できない、厄介な制度です。
薬でいうと劇薬でして、副作用もあります。
　
　ネット回答では「では、相続時精算課税制度を選択しましょう」と安易に薦めてる傾向がありますが、大間違いです。
この制度は「絶対に！！！」専門家である税理士に相談して、メリットデメリットを知ったうえで、選択をするようになさってください。

４、大きなお世話ですが。
　こと税金のことを住宅会社の人間に聞いたことをそのまま鵜呑みにするのは（多くの人がそうなので、しょうがないのですが）間違いのもとです。
「なるほど。一度税務署か税理士に確認をしてみます」というのが正解です。
税務官庁を除いてですが、税金の相談は税理士にしかできません（税理士法）ので、無資格者の言うことは「あてにならない」わけです。

「住宅メーカーには私の親からの土地贈与と契約時に伝えていました」とのことですが、メーカー側は「はいそうですか」という話でしょう。「他人様の土地に建てるのではない」程度の感じで受けてるのだと思います。
親から土地を贈与を受けて、建物を建てるのだが、税金の心配はないかと相談したなら「専門家ではない」「税理士を紹介する」など対応されたのではないでしょうか。
住宅メーカーも「それに答えるのはうちではできない」と言うべきです。
しかし、色々な事例を扱っているうちに、税金のこと知ったかのように回答してしまう方もおられるのかもしれません。

「咳をしたから風邪だ」「おれの持ってる風邪薬を飲んでおけ」という手合いです。
医師が診断したら肺炎なのかもしれませんよね。生兵法は怪我のもと。

５、ちなみに、「生前贈与という言葉」について。

贈与は法律行為なので、お互いが生きていないとできないのですから、それに生前をつける必要はないのですが、遺贈といいまして、遺言で「あいつに家をやる」という贈与もあるのです。
ひとくくりに贈与というと「生きてる間の贈与」なのか「遺贈」なのか？不明だという点もあり、あえて生前贈与というのです。
生前贈与という表現があると、毎回「そんな言葉はない」的に滔々と講釈なさる方がいますのであえて。

ma-fuji · Answer

＞これは　本当のことでしょうか？　
本当です。
直系尊属から受けた住宅取得資金の非課税特例のことですね。
それは、貴方が自己の居住の用に供する家屋を新築若しくは取得するための資金をもらった場合に適用され、土地も取得した場合はその購入のための資金も含まれるということです。
なので、家の名義は貴方である（もしくは共有）ことが必要です。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

＞またその他贈与税を払わなくてもよい方法（申告の仕方）がありましたら教えてください
「相続時精算課税」という制度を使えば、贈与税かかりません。
ただし、親が６５歳以上であることが条件です。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

mukaiyama · Answer

＞私（妻）の親から土地の生前贈与（…

日本語で贈与とは、生きている人から金品をもらうことであり、死んでからもらうのは「相続」です。
わざわざ「生前」の枕詞を冠する必用はありません。

＞非課税１２００万円の枠で…

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
のことでしょうか。

それとも、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm
のことでしょうか。

＞今日　『建物に私の名前が入っていないので生前贈与の対象にならない』　と言われました…

だから、税法に「生前贈与の対象」なる言葉はありませんので、そのあたり用語は正確に使い分けないと齟齬を生じます。

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」であれば、これは麻生政権の時に追加経済対策として打ち出されたもので、住宅産業の需要喚起をねらったものです。
土地だけの売買は景気対策になりませんので、確かに対象外です。

＞もちろんその建物に私も住むので　まさか対象からはずれる　と思っていませんでした…

税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていません。
夫婦といえども、別個の人間として扱われます。

＞またその他贈与税を払わなくてもよい方法（申告の仕方）…

相続時精算課税なら、土地だけでも問題ありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

土地と建物非課税贈与の名義

妻の名前が建物に入ってないので、生前贈与にならないというアドバイスそのものに「おいおい、中途半端な事を教えたらあかんぞ」と言いたくなります。

＞これは 本当のことでしょうか？

＞私（妻）の親から土地の生前贈与（…

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