自宅転用不動産賃貸時の減価償却費計算方法について

平成9年9月に新築にて取得・入居した一戸建て木造住宅を、平成22年10月より賃貸に出しています。

平成23年に22年度の白色確定申告をしているのですが今年度になって計算が違っている事に気が付きました。
が、原価償却の計算方法がちんぷんかんぷんで全く解りません。こちらで似たような質問や税務署のタックスアンサーを見ても計算がわかりません。
今日から確定申告も始まってしまい焦っています。
私事ですみませんが誰か助けて下さい。
他の人のを見て計算してみましたが合っているでしょうか。


・不動産取得時期　：　平成9年9月（新築）
・不動産取得価格（建物部分）：15,218,093万円
・自己居住期間　：　平成9年9月～平成22年9月（13年）
・貸出時期　：　平成22年10月～

非業務期間の耐用年数　22年×1.5＝33年（償却率0.031）
非業務期間の減価の額　15,218,093×0.9×0.031×13年＝5,519,602

転用時の未償却残高　15,218,093-5,51,9602＝9,698,491

H22年分の償却費＝15,21,8093×0.9×0.046×3/12＝157,507
Ｈ22度の未償却残高＝969,849-157,807＝9,540,984

Ｈ23年分の償却費＝15,218,093×0.9×0.046×12/12＝630,029
H23年分の未償却残高＝9,698,491-157,507-630,029＝8,910,955

Ｈ24年分の償却費＝15,218,093×0.9×0.046×12/12＝630,029
H24年分の未償却残高＝969,8491-157,507-630,029×2＝8,280,926

Ｈ25年分の償却費＝15,218,093×0.9×0.046×12/12＝630,029
H25年分の未償却残高＝969,8491-157,507-630,029×3＝7,650,897

同じように計算していって
Ｈ35年分の償却費＝9,698,491-157,507-630,029×13＝1,350,607

Ｈ36年分の償却費＝1,350,607-760,905＝589,705
Ｈ36年分の末償却残高＝760,902　（※760905にならないといけないのか？）

Ｈ37年～Ｈ40年分の償却費＝152,181（均等償却）
Ｈ37年～Ｈ40年電の期末残高＝608,724（Ｈ37）、456,543（Ｈ38）、304,362（Ｈ39）、152,181（Ｈ40）

Ｈ38年分の償却費＝152181-1＝152180（均等償却）
Ｈ38年分の期末残高＝1（償却完了）

計算の内容はあまり理解出来ていません。他の方のを見て自分の金額等をあてはめてみました。
宜しくお願いします。
※確定申告の会場で税務署の方に計算をお願いすることは可能なのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： daigo21 回答日時： 2014/02/17 21:22

＞他の人のを見て計算してみましたが合っているでしょうか。

「H36年分の償却費・期末残高」の計算間違い、「H38年分の償却費・期末残高」の年度表示以外は合っています。


＞Ｈ36年分の末償却残高＝760,902（※760905にならないといけないのか？）
はい、昭和39年度税制改正で償却可能限度額が取得価額の95％に改正(改正前は90％)になり、残り5％は15,218,093×5％＝760,904.65≒760,905円とします。
(「Ｈ36年分の償却費＝1,350,607-760,905」迄は合っています、2円と5円の数字が入れ替わっています。)


平成10年度税制改正で、建物の償却方法は定額法のみ、及び建物の耐用年数が10％～20％程度短縮され、平成10年分の所得税の確定申告から適用されました。
木造住宅用の耐用年数は、改正前24年から改正後22年に改正されました。
(下の計算では、耐用年数24年の適用期間が4か月の為、耐用年数22年として計算します)


償却資産を取得し非業務(家庭)用から業務(賃貸)用に転用した場合の計算
１．非業務用期間における減価の額・転用時の未償却残高を計算し。
２．転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm


１．転用時迄の非業務期間の減価の額 (旧定額法で計算)
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務の耐用年数は法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て。
転用時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …

H9年9月に15,218,093円で木造住宅用・法定耐用年数22年を自宅住居として新築、H22年10月に業務(賃貸)用に転用した場合の計算例。
非業務の耐用年数、22年×1.5＝33年、旧定額法33年の償却率0.031。
非業務用期間 平成9年9月新築～転用の前月H22年9月＝13年1か月(6か月未満は切り捨て)→13年。
非業務期間の減価の額＝15,218,093×0.9×0.031×13年＝5,519,602円。
転用時の未償却残高＝15,218,093－5,519,602＝9,698,491円。


２．旧定額法の計算式
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高＝転用時の未償却残高－転用後の償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含め、2年目以降は12か月とし「12か月÷12」は省略。
取得価額の95％に達する迄は上の計算式で計算します。

前年の(期末残高－取得価額の5％)の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(備忘価額)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞所得税＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm


H9年9月に15,218,093円で木造住宅用・法定耐用年数22年を自宅住居として新築、H22年10月に業務(賃貸)用に転用した場合の旧定額法による計算例。
旧定額法22年の償却率0.046。

H22年の償却費＝15,218,093×0.9×0.046×3か月÷12＝157,507円、
H22年の期末残高＝9,698,491(転用時の未償却残高)－157,507＝9,540,584円。

H23年～H35年の償却費＝15,218,093×0.9×0.046＝630,029円、(13年間同一金額)

H23年の期末残高＝9,698,491－157,508－630,029＝8,910,955円、
H24年の期末残高＝9,698,491－157,508－630,029×2＝8,280,926円、
H25年の期末残高＝9,698,491－157,508－630,029×3＝7,650,897円、
H26年の期末残高＝9,698,491－157,508－630,029×4＝7,020,868円、
H27年～H34年の期末残高は計算して下さい、
H35年の期末残高＝9,698,491－157,508－630,029×13＝1,350,607円、

H36年、前年の(期末残高:1,350,607円－取得価額の5％:760,905円)が前年の償却費:630,030円を下回り、95％に達する年です。

H36年償却費＝1,350,607－760,905＝589,702円、
H36年期末残高＝760,905円。

H37年～H40年償却費＝152,181円。(4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H37年～H40年期末残高＝608,724円(H37年)、456,543円(H38年)、304,362円(H39年)、152,181円(H40年)。

H41年償却費＝152,181－1円＝152,180円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H41年期末残高＝1円。(償却完了)

尚、H37年分～H41年分の「償却の基礎になる金額」は、「760,905円」(取得価額の5％)を記入して下さい。

上記計算の端数処理は、質問者様と同じ「切り捨て」で処理しています。
(ちなみに、国税庁の確定申告書作成コーナの減価償却費の自動計算は「切り上げ」で処理されています」


余談ですが、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」には、「木造モルタル住宅用・耐用年数20年」は存在しません。
木骨モルタル住宅用・法定耐用年数20年は有りますが、下のURLに記載されている様に木骨モルタル造の建物は耐震性の関係でほとんど存在していません(消滅)。
ウェブ上には、「木造モルタル住宅用・耐用年数20年」が多数記載してありますが全て間違いです。
税金に関する事は国税庁以外のウェブ上の記載を、私の回答も含めて全てを信じてはいけません、プロ(会計事務所等)のサイトでも間違いがあります、必ず国税庁のサイトで確認しましょう。
(私は回答文に関する国税庁のサイトを添付するようにしています、必ず国税庁のサイトで確認して下さい。)
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。本当に本当に助かりました。今年度に入り子育てをしながら時間の合間に減価償却の計算をしてきましたがちんぷんかんぷんで頭が痛くなる毎日で泣きそうでした。ついに確定申告の日になってしまい限界を感じこちらで助けて頂けないかと質問しましたが、解り易い回答を頂き来年度もスムーズに確定申告ができるかと思います。本当に感謝しています。ありがとうございました。

お礼日時：2014/02/18 09:24

No.1 回答者： ranmaru104 回答日時： 2014/02/17 14:16

こんにちは。

住宅用建物木造モルタルなら現在の耐用年数は、20年です。
個人が減価償却をするならば、定額法でよいと思います。
平成9年取得ですから、旧定額法ですね。
その当時から、償却を計算すると。
15,218,093×0.9×0.05＝684,814　→　毎年の償却額です。
H22年から貸し出してしますから、H21年の期末残高は（15,218,093）-684,814×13年＝6,315,511円です
H29年まで同額で償却を行い、残額10％分1,521,809を5年で均等償却。H34年に完了だと思います。

ただ、耐用年数が定かではないのでH9年当時の耐用年数を調べてみてください。

この回答へのお礼

困っている所を回答して頂きありがとうございました。感謝しています。

お礼日時：2014/02/18 09:26