建売の契約を上手く急かされます

一戸建て住宅を探し始めて数日後、駅から希望の距離の物件を見つけて
見学しに行ったところ、気になる点はあったが、地域的になかなか出てこない
場所の物件だったので、言われるがまま募集記事の価格で事前審査を出すことに。

資金計画や住宅ローンについて無知なまま見学しに行った当方も悪いところが
ありますが、住宅ローンは家本体価格で借りる人が殆どで、オプションで門扉や
ポーチなどは現金（引き渡し後自分で購入）する人が多いですと説明を受けました。

しかし、不動産屋でやった事前審査とは別の金融機関に自分で事前審査を行った際
建設名で出されたオプションに関する契約書などがあれば、借入額にプラスされると
聞き、ここから不動産営業マンに不信感を抱くようになりました。

そして色々検討した結果、オプションも含め借入ることに決め、建設会社に窓のシャッターと
テラスの見積もりをとって欲しいと営業に伝えたら、建設会社とは関係のない別会社の
見積書が届き、更に契約はいつできますか？取り敢えず優先権はありますが、別の日に
見に来たお客が翌日契約することになったら、契約主義なのでどうすることも出来ないと
言い出し、何かにつけて契約を急かすようになってきて、正しい判断が出来なくなって
きてしまいました。

今は一番手らしいのですが、このまま契約すると後悔するので、取り敢えず一番を取り
下げ、よく検討し売れ残ってたら契約。他に契約されてたら縁がなかったと諦めるつもりです。

ここで、皆さんにお聞きしたいのが、
１．シャッターやテラスなどのオプション品を借入とは別で支払う人は本当に多いのでしょうか。
２．住宅ローンの借入金を家本体価格より上げて行うことを不動産会社は嫌がるのでしょうか。
　　因みに、自分で事前申請を行った金融機関では本体価格×１０％増で審査は通りました。
３．代理販売なので、仲介手数料が掛からない点は魅力なのですが、もうこの営業からは
　　契約したくなく、この物件を扱っている（募集してる）別の不動産屋経由で契約した場合、
　　やはり仲介手数料は発生するのでしょうか。
４．事前審査が通ったものは、不動産屋を変更しても審査は有効なのでしょうか。
５．建設会社に何度も聞いてくれと言っても、契約しないと金額が出ないとか、建設会社は
　　大丈夫と回答すると思いますよなど、なかなか建設会社に確認してくれない営業は本当に
　　信用して良いのでしょうか。
　　また、直接売主である建設会社の担当に話を聞いても良いものでしょうか。

支離滅裂な文章になってしまいましたが、こう何回も遠まわしに契約しないと売れちゃいますよ
と聞かされるのに疲れてきました。

宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： almyte 回答日時： 2014/03/06 00:23

素人意見ですが、私の知っているレベルで回答しますと。

１．いいえ、含めてで払うほうが多いです。
２．ローンを通しやすくする為に審査金額を抑える目的でなければ、普通はそんな事ありません。
３．たしか、最初に物件を紹介した会社が仲介の権利を有した筈です。
また、その物件の売り主と直接話をしたとしても、最初の不動産会社の紹介があった事で、契約できた商談とみなされて、仲介手数料は払わなければならいと、昔NHKの生活笑百科で、説明されていました。
４．通常はその様な話になる事は無いので判りません。
５．個人的な感想を言わせて貰うと、信用できない不動産屋です。
多分、家本体の価格は、普通でしょうけど、先に家の売買の契約を締結させて、オプション品で利益を大幅に上乗せして儲けようとする業者だと思います。

この回答へのお礼

コメントを頂いてたのに、お礼が遅くなり申し訳ありません。

諸費用は現金で払い、諸費用含めてローンを組む人は少ないという営業に、
銀行のローン窓口の担当はどこも含めて組む人が殆どというし、今回の
物件は、冷静に考えると怖くて契約出来ないのに気付きました。

オプションも、選んで見積りをとるにしても苦労するし、気疲ればかりで
いい加減、今回の商談に疲れてしまい、やめることにしました。

とても参考になる意見でありがとうございました。

お礼日時：2014/03/16 22:45

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/03/06 12:19

＞建売の契約を上手く急かされます

建売住宅の営業として正しい行為だとおもいます。

一方、買主はできるだけ契約を遅くした方が良いのです。
建売住宅なのですから、建て終わったものを買うのが正しい商取引です。

そこの区別があいまいになり、建売住宅であるにもかからわず、「建築完了前に契約してくれれば、お客さんの注文を取り入れますよ」みたいなセールストークが曲者ですね。

建売住宅を買う人は、出来上がった物件をよく観てから、じっくりと考えて契約するのが正しいです。

ご自分の要望を実現したからった、建売住宅ではなくて、注文住宅を検討しましょう。

この回答への補足

この場をお借りし、コメント頂いた方にお礼申し上げます。

建売住宅含め不動産売買は「契約主義」で、例え交渉権が１番であっても、後から
来た購入希望者が契約書にハンを押したら、その人が買える仕組みです。
先に買われないよう、オプションの見積もりを依頼したら「契約後に出します」とか、
後から来た人が契約したら、権利がその人に渡る。
だから、契約を早く締結しようと購入者に急がせ、契約の段階で専門用語が並んだ
不動産売買契約書をその場で説明されその場で押印し、後日プロパンだったら指定業者
から説明されるがまま売買契約書・貸与契約書に押印し、後になって不明な点があっても
押印したら最後。多額のローンを抱えることになり返済に追われる。

今回の件で、建売住宅とは、買う側が徹底的に物件について調べ、分からない点があったら
徹底的に質問し、納得出来ない・理解出来ない点があったら、うやむやにせず再質問を
するぐらいの時間が必要で、１週間で売買契約を締結するなんて、相当不動産に関し
熟知してる人ぐらいしか出来ないことが分かりました。

これから建売を買う人で、もしこの質問を読んでいる方に言いたいのは、
・契約書に判を押したら売主が強くなり、買主の話を聞かなくなります。
　契約後でないと無理ですと言う営業は信用出来ません。
・事前審査など、言われるがまま記入し判を押すのは危険です。
　自分で事前審査が出来るので、住宅ローン窓口が土日もあいてる金融機関であれば、
　自分で行うことをお勧めします。
・不動産営業とは、必ず文字で履歴を残す。ベストなのはメールでやり取りをすることです。
・契約時に押印する書類は、必ず事前に写しでも良いのでもらい、徹底的に読み込み
　分からない点は、徹底的に質問する。
・ガスがプロパンの場合、指定業者と長期契約（１５年）になるので、事前に契約書を
　入手し、消費設備と消費機器／供給設備と貸与機器を全て明細で出させ、契約書の
　矛盾点が必ずあるので、回答を納得できるまで求める。
　更に、途中解約時に発生する費用を必ず確認し、文字で回答を求めること。
以上５点は、今回勉強になった点です。

今回の物件、見にいってから約１カ月、それでも契約書に記載の内容に理解出来ない部分
が解決しないだけに、縁がなかったと諦めることにし、注文住宅を視野に再考することに
しました。

皆さんの意見は大変参考になり、冷静に判断させて頂くことが出来ました。
全員にポイントを差し上げたいのですが、それが出来ないことが残念です。

ありがとうございました。
また、何かで質問した時には是非よろしくお願いします。

補足日時：2014/03/16 23:12

この回答へのお礼

コメントを頂いてたのに、お礼が遅くなり申し訳ありません。

今回の物件を通じ色々と調べてみましたら、物件の見学から気が変わらないよう
考える余裕を与えず契約させる不動産屋が多いことが良く分かりました。
ですので、建売営業としては正しい行為なのですね。

契約したらリスクが多いことに気づき、契約を止めることにしました。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/16 22:49

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/03/06 00:22

建売住宅と注文住宅を混同してはいけません。

建売はほとんど不動産屋のお任せなのです。建設会社は不動産屋の請負でコストを出しているのでお客からの注文は困るのです。不動産屋も安い工事費で下請けをさせているのでお客の注文は困るのです。いろいろとしたいことがあれば注文住宅を建てることです。
建売住宅の不動産屋は売主ですので、手数料は取れないのです。それを取り扱う仲介の不動産屋はお客から手数料をとりますし、売り主から広告料を貰います。しかし、一度申し込み書を入れたお客が他の不動産屋を通して申し込み書を入れても売主は拒否します。売主もお客を選ぶ権利があるのです。
自分で銀行に事前審査までやっているなら、注文住宅を建てることを進めます。

この回答へのお礼

コメントを頂いてたのに、お礼が遅くなり申し訳ありません。

フト我に戻り、よく考えてみると「建売住宅」とは、すでに建っている
家を諸条件と共に買うことなんですよね（当たり前ですが）

ちょっとしたオプションや変更だと、一般的な価格の２倍・３倍の見積もりが
出てくるし、建売を買うということは相当気に入ったとかがないと、１つ疑い
出したらダメですね。

事前審査も、案外自分でやれることが分かりましたので、この物件はここで終わり
にすることにしました。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/16 22:39

No.1 回答者： uenta 回答日時： 2014/03/06 00:16

私は設計士で不動産屋では有りませんが、文面からしても、ただ　買わす為に、焦っている不動産屋にしか思えません、信頼がおけない、と貴方が感じているのであれば、辞めておくべきです。

ただ何がなんでもその物件が欲しいのであれば、別ですが・・・高い買い物です。もっと冷静になられてはいかが？？ですか。

この回答へのお礼

コメントを頂いてたのに、お礼が遅くなり申し訳ありません。

契約。契約といわれると、呪文に掛かっているようで判断出来ないほど
追い込まれているようでしたが、フト我に返り色々契約書で不明なところが
非常に多く、１つ１つ潰していく中で、この物件を契約したらリスクが
多いことに気づき、契約を止めることにしました。

そうですね、冷静になる事も非常に重要なのが改めて分かりました。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/16 22:34