【至急】賃貸物件、貸主都合の改修

【至急】賃貸物件、貸主都合の改修

お知恵をお貸しください。
賃貸物件の貸主都合の改修工事についてです。

現在、賃貸物件の新築アパートに住んでいます。
昨年9月竣工、10月入居 の物件です。
その物件で換気扇の改修工事をするとお知らせが来ました。
改修ですから、何か不具合があったのかと思い工事の日取りまで決定しましたが、本当は近隣トラブルによる貸主都合の改修工事だと判明しました。
工事の連絡をしてきたのは、ここを建築した建設会社の工事担当者で建築時に現場監督だった人間(以下Sとします)です。

昨夜、うちのアパートの前で近隣住民の方10名ほどとSが揉めており、大声での話し合いだった為、話し合いの内容が全て聞こえてきました。

要は、このアパートを建築する際に、Sが近隣の家への臭気通風を配慮すると約束したにも関わらず、完成したら、リビングの前や寝室の前に換気扇の排気口があったので、近隣住民がこれはおかしい何とかしろ！とSに再三クレームをつけた結果の改修工事だったわけです。

生活に支障が出るレベルの臭気が家に入る！排気口の位置をずらせ！とのことでしたが、Sが持ってきた図面では、今度はその排気口が逆の方角になる予定、つまり建物南背面にある排気口を建物北全面に天井裏にダクトを通して変える、とのことでした。
(建築に関しては素人のため、説明が分かり辛くて申し訳ありません。)
そして、その排気口は各戸のベランダ壁面に作るというのです。
ベランダは各戸ともリビングに面しています。

これでは、近隣住民が訴える臭気の排気が、今度は私たちのリビングに入ることになります。
図面を見ていただければ分かりますが、キッチンで吸った臭気がまたリビングの窓から入ってくることになります。
これはおかしくないでしょうか？
この時期は窓を開けることが非常に多く、このままでは生活に支障が出るのはこちらの方です。

さらに納得がいかないのが、不動産会社からは何の説明も受けていないことです。
貸主、仲介不動産業者
管理会社、大手不動産会社
なのですが、どちらからも連絡がありません。
貸主は借主に対して、人間らしく安全な安定した生活を送れる物件を提供するという感じの法律があった気がするのですが、当方勉強不足のため失念してしまいました。

とにかく、借主である私たちに関係のない建築当初からの近隣住民とのトラブルのために、貸主都合で勝手に賃貸物件の換気扇およびその排気口を改修するのは合法なのですか？

契約書も隅々まで確認しましたが、当たり前のことですが、借主の勝手な改修改築の禁止を定めた条項はありましたが、貸主都合に関しては条項は見当たりません。
該当するとすれば、ここに明記されていない事柄については誠意を持って貸主と借主が協議すること、とある項目くらいです。

こちらとしては、排気口をもっと借主に配慮した場所(例えば屋根の上ですとか、とにかくリビングに臭気が入らないところ)に設置してもらえれば、改修は構いません。

このままですと、明日の午前中には一番初めの工事がどこかのお部屋で始まってしまいます。
8戸ありますので、どこのお部屋か分かりません。
工事を何としても食い止めたい、なぜならもしも真下のお部屋だった場合に当初の予定どおりの工事をされてしまうと、うちが違う場所に設置をお願いしても真下から臭気が漂ってくることになるからです。
実際に下の部屋のベランダから、柔軟剤の匂いや室内の芳香剤の匂いが風に乗って入ってきています。

私はどうしたら良いでしょうか？
場合によっては弁護士の介入も考えております。
しかし今は時間が無いため、応急処置的な対策をしなくてはなりません。

建設会社の営業時間は明日の9時～、仲介不動産業者は10時～、管理会社は10時～となっています。
どの順番でどのように話せば工事を差し止め、また排気口の予定場所を変更することができるでしょうか。

不動産業者や管理会社への説明義務の追求をしたいのと、近隣トラブルがあったことは賃貸物件でもこの場合は隠れた瑕疵になるのか、など非常に混乱しております。

入居時に、うちの部屋の真後ろのお宅からエアコンの室外機の場所を数メートルずらしてもらえないか、そうでなければ設置しないで欲しいと、エアコン取り付け時にいきなり言われやむなく数メートルずらして設置し、管理会社へ問い合わせたところ、延長分のダクト代は負担しますので立て替えて下さいと言われ、数万円立て替えました。後ほど延長分は管理会社から返還されましたが、これも近隣トラブルが原因だったのかと、今さらながら精神的に負担に感じています。

うちには生後半年ほどの乳児がおりますので、リビングに臭気を入れたくありません。
ここは風通しが良く赤ちゃんも過ごしやすいだろうとのことで引っ越して来ましたのに、その賃貸物件としての価値が根底から揺らぐことになりかねません。

どうかお知恵をお貸しください！！

No.1 回答者： golgo13-- 回答日時： 2014/06/21 05:10

＞人間らしく安全な安定した生活を送れる物件を提供するという感じの法律があった気がするのですが、当方勉強不足のため失念してしまいました。

そんなものありません。憲法25条と勘違いしているのではないですか？

＞借主である私たちに関係のない建築当初からの近隣住民とのトラブルのために、

借主が引っ越してくる前から住んでいる近隣住民にとっては死活問題でしょう

＞貸主都合で勝手に賃貸物件の換気扇およびその排気口を改修するのは合法なのですか？

一概に違法とは言えません
工事をしたら契約時と違背することになりますから、家賃減額請求したら減額されてしかるべきでしょう

>場合によっては弁護士の介入も考えております。

工事差止請求仮処分申請ですか？

通るか通らないか分かりませんが、弁護士を雇える費用があればもっと良い場所に引っ越した方が宜しいかと存じます

No.2 回答者： antarctica-2001 回答日時： 2014/06/21 08:23

マンションの設計の経験が有るので何点かアドバイスをしたい思います

＞建物南背面にある排気口を建物北全面に天井裏にダクトを通して変える、とのことでした。

つまり南側にある排気口を北側に移動するということでしょうか？

＞その排気口は各戸のベランダ壁面に作るというのです。ベランダは各戸ともリビングに面しています。

と言うことはリビングは北側に面しているのですか？普通日当たりの良い南側に面することが多いのですが？

＞要は、このアパートを建築する際に、Sが近隣の家への臭気通風を配慮すると約束したにも関わらず・・・

一定の大きさのマンション（共同住宅）を建てる場合には建築確認申請を受ける前に近隣説明会を行う事が各市町村の条例で決まっております。
多分その場で近隣の方々から排気に対しての要望があり、その回答書の中で配慮すると答えたのでしょうが、近隣住民の意向に沿っていないということなのでしょう。

排気口は基本的にダクトの距離が長くならない位置に設置します。長くなれば機械の能力も大きくなりコストも騒音も比例しますので。
ところで現在台所の排気口は何処に設置されていますか？
多分一番端のお部屋であれば建物の側面側に、両端を他の部屋に挟まれた部屋であれば通路側に出してあると思います。

キッチン側に排気口を取るデメリットは質問者さんの仰るとおりです。
通路側に排気口を取るデメリットは通路の前を通る隣近所の方に何の料理を作っているか分かってしまうことです。
また、排気口はジャパラというダクト状になっており結構室内の声が漏れる点です。耳を澄ませるとレンジフード前で家族とおしゃべりしている声が排気口から聞こえます。
一番良いのは人の寄り付かない側面側に付ける事ですが両サイドを部屋に挟まれた部屋だと不可能です。
もちろん質問者さんのご意見のようにダクト配管で全然違う場所へ配管することは可能でしょうが各戸の防火区画を貫通させる事となりコストの面で馬鹿になりせん。
分譲マンションでもそこまで配慮して設計している物件はあまり無いのではないでしょうか。