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競売にかかっている農地に耕作者がいます。
元の持主が抵当に入っているこの農地をこの耕作者に売ると言って
数百万円受け取っているのです。
この土地を競売で第三者が落札した後にもこの耕作者は
数百万円払っているのだから当然とばかりに
耕作を続けるものと思います。
裁判所の説明にも耕作者が存在する旨の記載があるそうです。
落札したとしてもこの耕作者を直ちに追い出そうというつもりは無いのですが、
この耕作者から地域の標準的な賃料を貰う事が出来るでしょうか。
法的には当事者間にどんな権利と義務が存在するのでしょうか。
よろしくお願いします。

A 回答 (7件)

>農地が落札されて第三者の所有地になるとたとえ農業委員会の許可の下に耕作していた場合でも今まで耕作していた人はその農地を耕作し続ける権利と根拠を失い



これが、そうでもないところが競売のおもしろいところです。
簡単に言いますと、買受人に対抗することができるか否かです。
本件で言いますと「元の持主が抵当に入っているこの農地をこの耕作者に売る」と言うことで、その買主は、抵当権設定後の所有者(登記はしていないようですが)であり買受人に所有権もそれに伴う耕作権も失います。
本件が、仮に、その耕作している者が抵当権設定前に小作権に基づき耕作しているならば、買受人は、引き続き貸しておかなければならないです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
そこが分かれ道になるのですね。
調べてみないとわかりませんが、
元の持主は倒産する程に大規模な農家でしたから
土地を借り集める事はあっても貸す事はなかったと思います。
よって貸していたとしても代金を受け取った後の苦肉の策という事になる筈です。
調べるにはまず登記簿謄本で抵当権を見る事はわかります。
農業委員会は出した許可を公開しているのでしょうか。
個人情報がどうのこうのという五月蝿い世の中なので
情報を開示出来る制度がないとなかなか出て来ない様にも思います。
とりあえず次回の競売が始まったら役場の窓口に相談してみます。
色々と勉強になりました。
この質問を締め切る時にはベストアンサーに選ばせて頂く予定でおります。

お礼日時:2014/07/30 19:31

>所有者が変わると消滅しますか。



勿論です。
再度の申請が必要です。
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この回答へのお礼

度々ですみません。
という事は農地が落札されて第三者の所有地になると
たとえ農業委員会の許可の下に耕作していた場合でも
今まで耕作していた人はその農地を耕作し続ける権利と根拠を失い
新所有者はその耕作者又は他の農家との間に
自由に新しい賃貸契約を許可申請する事が出来るし
自らが耕作したければ今までの耕作者に出て行ってもらう事が出来るのですね。
つまり農業委員会の許可は申請した当事者に属するものであって
土地に属してお荷物の様に付いて回るものではないという事ですね。
これで心配が晴れました。
ありがとうございました。

お礼日時:2014/07/30 15:58

>暫くは使用貸借契約で使っといて下さい」と言って農業委員会に届けて居たとするとどうなりますか。



使用貸借でも、届け出はなく「許可申請」が必要です。
この申請は、貸主と借主の共同申請です。
つまり、単独では申請できないです。
できないので、貸主の協力のない限り不法占拠は続きます。
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この回答へのお礼

有り難うございます。
元の所有者と耕作者が過去に申請して受けた許可があったとしたら、それは新所有者に引き継がれますかそれとも所有者が変わると消滅しますか。

お礼日時:2014/07/30 09:25

>賃料さえ払ってもらえば追い出す気は無いのです。



賃貸しも、ご存じと思いますが、農業委員会の許可が必要です。
任意な話し合いが成立してから農業委員会の許可の申請して下さい。
また「支払う義務が証明出来るなら訴訟か調停か話し合いかで道が開ける」と言う点ですが、農業委員会の許可があって初めて相手に賃料の支払い義務が発生するので、訴訟で「賃料を支払え」と言う訴えはできないです。
その場合の請求の趣旨は「賃料相当損害金」の請求です。要は、不法占拠による損害賠償請求です。
また、調停も農業委員会の許可の関係があるので、その点、吟味する必要があると思います。
「当事者間の権利や義務のことが知りたいです。」と言う点は、相手には何らの耕作権はないです。
つまり、法律上、土地の不法占拠です。
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この回答へのお礼

有り難うございます。
調べて見ないとわかりませんが、
前の持主が例えば耕作者に「事情があって今すぐには登記出来ないから
暫くは使用貸借契約で使っといて下さい」と言って農業委員会に届けて居た
とするとどうなりますか。
買った人が向こう何年間も固定資産税を払いながら
只で貸し続けなければならない事になったりする心配は無いですか。
農業委員会に届けた使用貸借契約が土地に属するものと判断されるか、
それとも所有者が変わればご破算になるのかです。

お礼日時:2014/07/29 16:54

農地の場合、入札時に「買受適格証明書」を添付しないと買えないことは、ご存じですね。


熟知しているとしてお答えしますが、最高価買受人となっても農業委員会の許可がないと売却許可決定が受けられないこともご存じですよね。
そうしないと代金納付もできないです。
それらの手続きを完了した後、その耕作人を相手として「不動産引渡命令」の申請して下さい。
そうしますと、執行官から引渡を受けることができますが、耕作時の農作物の取り入れ時期との関係で、大幅に遅れることはありますが、引渡を受けることができます。
何しろ、稲作ならば秋まで収穫できませんので。
なお、裁判所を介さず任意な話し合いならば自由に進めてかまいません。
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この回答へのお礼

有り難うございます。
牧草なので一度作付けしたら年三回ずつ数年間収穫可能です。
果樹ほどではないですが、長いです。
でも農業は一年単位で考えるものとすると
秋の最後の収穫時で区切ってもらわないと困りますね。

まあ質問に書いたとおり賃料さえ払ってもらえば追い出す気は無いのです。
問題は払って貰えるかどうかです。
裁判所も賃料の支払いまで面倒を見てはくれないでしょう。
支払う義務が証明出来るなら訴訟か調停か話し合いかで道が開けるので、
当事者間の権利や義務のことが知りたいです。
宜しくお願いします。

お礼日時:2014/07/29 10:38

元の持ち主は耕作者に売るといって数百万円受け取っているのに所有権を渡していない。

ほとんど詐欺罪です。耕作者は競売落札させた新しい所有者に損害賠償を請求することはできません。耕作者が詐欺罪で訴える相手はお金を渡してしまった元々の所有者です。
その耕作者はその土地の耕作の許可を受けただけです。借家の居住権のように耕作権が保護されているわけではありません。そのお金は耕作料ではないからです。耕作による賃料が欲しければ再契約すれば良いし、嫌なら追い出せば良いのです。
しかし、その耕作者はなかなか納得しないでしょうね。耕作料を支払わなかったら、裁判で追い出すしか方法はないと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
なるほど、だまし取られたお金は賃料ではないですね。
土地の耕作の許可は、例えば土地に属して新しい所有者へ引き継がれる心配もないでしょうか。
耕作者がきちんと理解してくれる様に説明する事が必要ですね。

お礼日時:2014/07/28 23:45

競売物件に使用者居る場合は難し。

よく裁判所で調べること。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
慎重によく調べてみます。

お礼日時:2014/07/28 23:30

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Q農地の適格証明書について

競売で農地を入札することを検討しています。

家庭菜園や近くに住む園芸好きの叔父に無料に貸してあげたりする目的で利用したいと考えていますので、農地の適格証明書を農業委員会から発行してもらい入札し、運よく私がその農地を所有することができたと前提します。

ですが数年後に誰かに宅地しと売りたいと考えが変わった場合に可能でしょうか?(現在のところそのような気はないのですが)

その農地は市街化調整区域で、現在も休耕した畑で、地目も畑で、農業委員会の台帳でも畑ですが、50個連以上の住宅があるので、落札して所有3年後くらいにはそのような転売も可能ではないかと思っているのですが・・・ちょっとかなりマニアックな質問だと思うのですが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

No.1の方の回答に 補足するようですが・・
買受適格証明書の証明が出来る条件は、農地法第3条、第5条申請および第5条届出の条件と同じです。
原則は、農地の権利取得後の経営面積が50アール(5,000 m2)以上である事が必要です。
なお、適格証明書は「農地の取得について農地法の許可が得られる見込みがある」ことを証明するものであり、許可を証明するものではないので注意してください。

ただし、例外があります。
競売に付される農地が市街化区域の農地ならば、農業従事者以外の一般人でも、農地法5条の許可証(農地転用を目的とする所有権移転)を基にした、買受適格証明書の交付を受けることができ、これを裁判所に提出することにより売却許可を受けることができます。
この場合、買い受け時の地目は「宅地」や「雑種地」になります
(ご質問の、市街化調整区域の農地はこの規程が利用できません)

>数年後に誰かに宅地しと売りたいと考えが変わった場合に可能でしょうか?
宅地に転用さえできれば可能です。ただし、農地転用の許可が下りない可能性が高いので、実際は難しいと言えます。

ご質問に「50個連以上の住宅があるので」、とありますが
市街化調整区域は、市街化を抑制する目的の区域ですから、一般の人が住宅を建築することは原則として認められていません。(例外的に建物の建築が認められるが、厳密な条件があります)、


余談ですが
裁判所が「農地の買受適格証明」を求めた場合は農業委員会が農地と認定している所です。
「家庭菜園や近くに住む園芸好きの叔父に無料に貸してあげたりする目的で利用」「数年後に誰かに宅地しと売りたい」と考えているのなら、市街化調整区域の農地の購入はオススメできません。
(農業委員会が裁判所に非農地として回答した登記地目が農地となっている物件は、買受適格証明の必要はありません。)

No.1の方の回答に 補足するようですが・・
買受適格証明書の証明が出来る条件は、農地法第3条、第5条申請および第5条届出の条件と同じです。
原則は、農地の権利取得後の経営面積が50アール(5,000 m2)以上である事が必要です。
なお、適格証明書は「農地の取得について農地法の許可が得られる見込みがある」ことを証明するものであり、許可を証明するものではないので注意してください。

ただし、例外があります。
競売に付される農地が市街化区域の農地ならば、農業従事者以外の一般人でも、農地...続きを読む

Q小作権の解除について

 初めての投稿です。農地法施行前よりの賃借権で小作人に16アール程貸しています。年間小作料として現在36000円貰っています。小作人は親の死亡により子供が引き継ぎ約8年になりますが、相続時より耕作を放棄して現在雑草地になっています。町の農林経済課、農業委員会からも管理徹底を指示されていますが、それに応じていません。私自身何度も町の農林課へ行き、草刈でもして周りの農地へ迷惑を掛けないよう指導して欲しい旨を相談していますが小作人はそれにも応じていません。私は農地を返却してもらえば現在耕作している他の農地と一緒に耕作したいのです。同じ町内の他の小作人は、ほとんど無償で返却しています。私の貸している農地は一等地で、商店宅地には良い農地であるが為、少ない小作料で小作権を維持しているようです。
 質問事項は以上の現状のなかで、(1)事実上耕作していないので、返還する時小作人は耕作権を主張することが出来るのかどうか(2)無償譲渡交渉をするには何をどうすればよいのか、以上よろしくアドバイスお願いいたします。

Aベストアンサー

1.民法275条で「永小作権の放棄」を規定しており、「永小作人は、不可抗力によって、引き続き3年以上全く収益を得ず、又は5年以上小作料より少ない収益を得たときは、その権利を放棄することができる」のに、8年も全く収益がないのに小作料だけを支払いつづける目的は、おそらく地主から「離作料」を得ることだと考えられます。

2.相続税法の財産評価基本通達によれば、永小作権の価額は概ね、自用地の価額の35~50%とかなり高額に評価されます(権利の存続期間によっても違いますが…)。
 例えば、この農地の自用地としての価額が1000万円と評価された場合、永小作権の価額は最低でも350万円であり、小作人にとっては、数年間小作料を支払い続けたとしても、将来、地主から「離作料」を得ることができれば十分元が取れると考えているのではないでしょうか(←あくまで、推測です)。

※なお、この永小作権の価格割合は、相続税を算定するための課税技術上のものであり、永小作権が必ずしもこの時価で取引されているわけではありません(むしろ、こんな高額で取引される実態はないと思う)。

3.しかし、平成元年12月22日の東京地裁判決で、小作人側が離作料は農地価格の4割から5割と主張したのに対して、判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」と判決したそうです(この判決の原本を確認したわけではありませんので、参考までに見て下さい。引用は下記HPです)。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990322.html

 この東京地裁の判決が農地の賃貸借における今後のリーディングケースとなるならば、今回のご質問で「8年間農業収益のない農地」は、永小作権を終了させても、小作人の生計費に何ら打撃を与えるものではないという結果になると思います(むしろ、マイナスの収益である)。

 とすれば、この農地の「離作料」はほとんど無償となるのではないでしょうか。ご質問文に回答すると、「この小作人は耕作権を主張することができるが、離作料はほとんど無償に等しい」という結論になろうかと思います。

4.さて、平成5年3月19日仙台高裁判決で、農地の賃貸借の終了をめぐる裁判で「小作人が本件農地の耕作権を失うとしても、これによって小作人らの生計が格別悪化するとは認め難く」、「本件農地は、賃貸人に自作させるのが妥当と言うべきであるから、農地法20条2項3号に該当する事由があると言わなければならない」として農地の賃貸借を終了させ、地主に農地を返還することを認めています。

最高裁HPから、下記参考URLに貼っておきますので、ご参考にして下さい。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/roudou.nsf/Listview01/47395C08BBC114AF49256D41000A7704/?OpenDocument

1.民法275条で「永小作権の放棄」を規定しており、「永小作人は、不可抗力によって、引き続き3年以上全く収益を得ず、又は5年以上小作料より少ない収益を得たときは、その権利を放棄することができる」のに、8年も全く収益がないのに小作料だけを支払いつづける目的は、おそらく地主から「離作料」を得ることだと考えられます。

2.相続税法の財産評価基本通達によれば、永小作権の価額は概ね、自用地の価額の35~50%とかなり高額に評価されます(権利の存続期間によっても違いますが…)。
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