中古マンションの販売価格の決め方

マンションを売ろうと思っているのですが、固定資産税の課税評価額や都市計画税の課税評価額は基準となるのでしょうか？

ネットで概算見積もりを申し込んだのですが、地元の不動産屋と、ネットで見積もりを担当した大手とでは倍半分で、非常にびっくりしました。大手の不動産屋とは全く話す気がなくなるほどのいい加減さで、「何調べてこの価格を出したの？」って聞きたいことばかりでした。
その点、地元の不動産屋は、周辺の販売地価やアパート価格から、この位とある程度、納得できる範囲で販売価格提示がありました。

あまりに売れそうもない価格で売り出したり、大損するような金額で売り出したりするのは嫌なだけで、買いたいと思う人が見て納得してくれる金額が良いなと思っているだけです。

そこでお聞きしたいのは、固定資産税の課税評価額や都市計画税の課税評価額は基準となるのでしょうか？もし目安になるのでしたら、普通、どう考えればよいのでしょうか？教えてください。宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： oo14 回答日時： 2014/08/08 23:02

あまりなりません。

お上が勝手に決めている数字だからです。
ただ、異議申し立てはできるというのが売買で決まる実勢価格と異なるところです。
新聞はとってませんか？そこのチラシ価格から少し下がったところが実際価格だと思います。
髙いものはずっと売れ残りになるのでその時は1割近く下げ、売り切ることがおおいように見受けられますが、
ちまちまと100万円づつぐらい下げている物件は驚くほど売れません。
それだけ、買いたいと思っているみんなが注目しているわけです。
とにかく最初から２割も下げておくと飛ぶように売れます。
だからといって、高めで売れないわけではありません。
買いたい人がおれば、今買わないと後数年以上先になるとかいや１０年は出ないと思えば
買います。家というのはほとんど近所の人が買うのです。
ずっとみているんですね。だから、価値があると思えばすぐ売れます。
それから、言い値で買う人はまずいません。
で、その分高めにするんですね。だからやはり買う人は値切ります。

公示価格でみて路線価で修正すれば、売る方も買う方も目安にしているとおもいますよ。
だいたいそんなものです。

この回答への補足

今回の場合は固定資産の評価額と路線価格はあまり差が無かったのですが、マンション修繕積立金が無い物件でしたので、その分を値引いて最初から2割下げて売り出すこととしました。不動産屋からは良い値段とありました。

近隣の家賃で考えれば５~６年で元が取れる価格で、１０年以上住むことを考える人であれれば大規模修理や解体作業を行っても土地代もあるので、十二分に利益が出る金額と言われ、またこの周辺で売出物件が全く無いので、もう少し強気で売り出しても良かったのですが、徐々に下げると足元見られそうなので、しばらくは値引かず待ってみることとしました。

皆さま方の回答は全て参考になりました。再度お礼申し上げます。最初にご回答いただきましたので、お礼を差し上げます。

補足日時：2014/08/15 23:15

この回答へのお礼

> 異議申し立てはできるというのが

この価格は異議申し立てすれば下がるのですか？知りませんでした。ちょっと実勢価格より高いなと思っていたところです。

>　公示価格でみて路線価で修正すれば、売る方も買う方も目安にしているとおもいますよ。

参考になりました。いろいろと調べて値段を決めたいと思います。

お礼日時：2014/08/09 18:51

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/08/09 08:43

固定資産税の評価額を見て買い手が売値の妥当性を判断するのでから、それを参考にして売値を決める法もあります。

しかし問題は地域によってその倍率係数が異なっていることです。たとえば、都心近郊では2倍近いですし、地方では1倍程度とかです。

買う立場からは複数の物件を横並びにして固定資産税の評価額に対する売値の倍率係数を見比べることができるが、売主は売り物件の不動産評価額を問い合わせて知ることが困難なので倍率係数が分らないのです。地域によって異なり、経験的な数値ですので地元の不動産屋しか判断できないものなのです。

現実的なのは過去の中古物件の売り値を調べて値決めする方法が一番無難です。買い手もその情報を見て売り値が妥当かどうかを調べています。大きなマンションですとこの数年で売られた区画が必ずあるはずです。最近はネットでそれを簡単に調べることができます。それはＨＯＭＥＳ不動産アーカイブスです。地方では漏れがありますが、都心近郊のマンションなら必ず出ています。そのサイトを添付しておきます。参考にしてください。

このサイトで注意することは、ネット広告媒体情報から抜き出した情報なので決着価格ではないのです。売り値の日数経過による値下げは反映されているのですが、売却が決まりネットから消えた値段なのです。そこからまだ値下げ交渉が行なわれているはずですので、最終決着価格はさらに下にあるのです。


http://archive.homes.co.jp/

この回答へのお礼

>　固定資産税の評価額を見て買い手が売値の妥当性を判断するのでから、それを参考にして売値を決める法もあります。…　地方では1倍程度とかです。

そうですか。やはりそういう人もいるのですね。今回の場合は大手不動産屋は当てにならなかったので、地元の親身になって相談に乗ってくれた不動産屋に相談してみることとします。

ただ売り出し価格で買う人は本当に欲しい人なのですね。普通は値切るのですね。ありがとうございました。

お礼日時：2014/08/09 18:57

No.3 回答者： toro1964 回答日時： 2014/08/11 18:59

マンションの場合、課税評価額は売買の際の目安にはならないと考えたほうがいいでしょう。

土地の課税評価額は路線価によって決まってきます。また、建物はその調達原価から耐用年数を償却した価格に、不動産鑑定評価基準に基づいて、補正したものが課税評価額になります。
土地だけでしたら、例えばですが地域により市場価格の6割程度が評価額だったりとか言われることもありますけれど、マンションの場合は、こういう訳にはいきません。古い公団分譲団地などは土地の持分が大きいので近隣の新築マンションよりも税額が多い場合も都内などではあります。

ですので、マンションの売却値付けはその市場性できまります。

不動産業者が中古マンションの売却額を査定する場合は、一般的にREINSといわれる不動産流通機構に登録された、近隣類似物件の成約価格と売り出し中の物件価格を元に、方位、階数、などプラスマイナス様々な要因を加味して査定価格を算出します。
最終的にはその物件自体を見て、売主さんの希望価格と査定金額調整して売り出し価格となります。

どちらの地域かにもよりますが、大手の場合あまり力を入れていない地域や駅から遠い物件などですと、ネットでの一括査定などにはあまり積極的ではありません。
でも倍額違うとなると、大手さんは自社買取金額の提示ではなかったですか？

いずれにしろ、めんどうかもしれませんが、ネットだけでなく3社程度は不動産仲介業者に物件を直接見てからの正式な査定書をもらったほうがいいかと思います。

この回答へのお礼

> どちらの地域かにもよりますが、大手の場合あまり力を入れていない地域や駅から遠い物件などですと、ネットでの一括査定などにはあまり積極的ではありません。

たぶんそうかもしれません。一社は回答も無かったので。ネットでの一括査定というのはその程度ものと理解しています。

> でも倍額違うとなると、大手さんは自社買取金額の提示ではなかったですか？

そうですね。一社は、こちらから、近隣のアパート価格を聞いて、算出してきました。なので、大手はいい加減だなあと思った次第です。

ただ市場性は低い場所かもしれません。昔よりだいぶ寂れてきた町ですので。ありがとうございました。

お礼日時：2014/08/12 22:13