賃貸住宅の連帯保証人を辞めたい。

現在、高齢者の母は弟の名義で一戸建て賃貸住宅に住んでいます。最初の約束では弟も家賃を負担することになっていましたが、いつの間にか家賃など全て母の口座から引き落とされています。途中から弟も同居しています。近所に弟夫婦の住居も有りますが同居は無理です。母はまだ一人で暮らせますから安いマンションに引っ越しを考えていますが、弟は話し合う気が有りません。
私はあくまでも母のためを思い連帯保証人に成りましたが、母が他界した場合、弟はこのまま住み続ける可能性も有りますので、出来るだけ早く連帯保証人を辞めたいと考えています。

1. 家賃を払っている母の名義に変更は可能ですか。
2.来年三度目の契約ですが、名義人の弟が承諾しなくても連帯保証人を辞める方法はありますか。
3.昨年 二度目の契約の前に連帯保証人を辞めたい旨、不動産屋に配達証明付きで送りました。不動産屋は辞退は無理とのことで、一応二度目の契約書を送ると電話が有りましたが、そ
れも無しで自動更新です。無駄でも辞退したい旨、二年ごとに文書を送るべきでしょうか。

弟は連帯保証人の代行業者との契約をしていますが、連帯保証人に成っている私はどのような立場かよく理解できていません。
以上 思い付くまま書きましたが、御助言を宜しくお願い致します。

No.10 回答者： check-svc 回答日時： 2014/11/15 11:26

違いますね。

主張しているのは、自動更新を見逃していた場合ではなく、自動更新を拒否した場合にどうなるかということです。
連帯保証契約も自動更新される対象であることは明白で、貸し主に対し、初回の自動更新ならいざ知らず、何度も更新を重ねてきたなかで、これ以降は自動更新しませんという意思表示は有効であることは判例にもあります。

No.9 回答者： caf-caf 回答日時： 2014/11/15 11:11

例に挙がった判例の解釈は、家賃延滞あっての例ですね。

過去判例を持ち出し解釈をするのであれば、ご質問内容と背景の一致がなければ比べることもできません。
滞納の件は書かれておらず、ご質問内容とは一致せずです。
一定の要件を満たして認められるものですから、認められずという回答が多いのも、家賃滞納など一定の要件を満たさずに更新の通知にしぶしぶでも合意している事実があるからです。

大審院の判例で、一定の要件の下に保証人が将来に向けて保証契約を解除することを認めたものがあります。

引用　　一定の要件とは、

(1)保証期間の定めがないこと
(2)保証契約締結後相当の期間を経過したこと
(3)賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがないか、あるいは、保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがあるか、もしくは、賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる等の事態が生じたこと
(4)それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせていること

である（副田隆重・判例タイムズ九八二号五七頁）引用ここまで

例に挙がった判例は、「賃貸借契約更新後も保証人としての責任は免れないとされた事例」の典型です。

参考　国民生活センター　賃貸借契約更新後も保証人としての責任は免れないとされた事例

http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/199908.html

No.8 回答者： check-svc 回答日時： 2014/11/15 10:49

＃６です。

連帯保証契約は、自動更新拒否可能期限までに意思表示すれば容易に解消できます。

こちらを参照ください。
http://www.hou-nattoku.com/consult/1030.php
ここでは、「相談者が管理会社に対し、賃貸借契約の更新前に、契約が更新された場合には、もはや連帯保証人とはならないという旨を伝えていれば、相談者は連帯保証人から外れることができると考えられます。」とあります。
さらに、借り主が未払いの状態であれば、更新拒否が認められるのはさらに確固たるものとなります。

いずれにせよ、貸し主への交渉は専門家である弁護士に対応してもらうのがいいでしょう。

No.7 回答者： -phantom2- 回答日時： 2014/11/15 10:15

＞私はあくまでも母のためを思い連帯保証人に成りましたが、母が他界した場合、弟はこのまま住み続ける可能性も有りますので、出来るだけ早く連帯保証人を辞めたいと考えています。

たとえそういう事情であったとしても、契約上は弟の連帯保証をしてるだけです。　母親は単なる住居人にすぎません。

1. 家賃を払っている母の名義に変更は可能ですか。

これは賃貸の名義人を弟から母親に変更可能ですか？ということでしょうか？

その場合は形式上は弟が契約解除して、新たに母親がその戸建の賃貸契約を結ぶ形になります。

母親は賃貸契約の審査に通らなければなりませんが、一定の収入や保証人などがあれば変更は可能と思います。

質問者さんの連帯保証を母親に変える話であれば、大家側の承諾があれば可能です。

2.来年三度目の契約ですが、名義人の弟が承諾しなくても連帯保証人を辞める方法はありますか。

弟が辞めていいよ。と言ったとしても辞めれません。

辞めるには大家側の承諾が必要です。弟は関係ありません。

3.昨年 二度目の契約の前に連帯保証人を辞めたい旨、不動産屋に配達証明付きで送りました。不動産屋は辞退は無理とのことで、一応二度目の契約書を送ると電話が有りましたが、それも無しで自動更新です。無駄でも辞退したい旨、二年ごとに文書を送るべきでしょうか。


連帯保証契約は「更新の六か月前までに申し入れたらどうこう」などでは解除できません。

連帯保証人とは貸した側からすれば万が一の場合の保険なのですから、一方的な通告だけで逃れらたらたまったものではありません。

連帯保証人を辞めたい場合は、自分に代わって連帯保証人になってくれる人を連れてこないとなりません。

大家がその人で変更を認めてくれるなら、初めて質問者さんは連帯保証を外れることができます。

大家が変更を認める条件としては、その人は質問者さんと同等以上の経済的信用が必要と思います。

No.6 回答者： check-svc 回答日時： 2014/11/14 11:07

ほぼ他の回答者のとおりなのですが、ただ自動更新に当たっては連帯保証を断ることができると考えます。

まずは契約書をよく見てください。
自動更新条項には例えば「契約満了日の6ヶ月前までに契約者双方に何ら契約の終了を申し入れがなければ、さらに○○年この契約を自動更新する」というようなことになっていると思います。

もしそのような条文の内容であるのなら、この意思表示の期限までにあなたも連帯保証人という契約当事者ですので、連帯保証契約を終了する旨を通知すればいいのです。その際には証拠を残すために内容証明郵便を使えばいいでしょう。

「不動産屋は辞退は無理とのことで。。。」これはないですね。弁護士に相談しましょう。

No.5 回答者： kamobedanjoh 回答日時： 2014/11/14 10:50

法律の専門家ではありませんので、推測を交えた回答であること、ご承知おき下さい。

１．契約内容の変更は、当事者双方（家主と借家名義人）の同意がなければ成立しません。
２．前項同様ですので、代わりの保証人を立てるなど、家主の同意がなければ保証人を辞退出来ません。但し、万やむを得ない事情が証明出来れば、裁判で認められるかも知れません。その場合は、あなたに代る保証人を探さなければ、弟さんは追い立てられることにます。
３．文書を送っただけでは、契約の改変は成立しません。自動継続契約になっていれば、一生続きます。

連帯保証人契約の改変に相手が応じない場合には、法廷での判断を仰ぐしか無いと思います。
となれば、民法・商法専門の弁護士に依頼するしか有りません。
法廷に立つばかりが弁護士の仕事ではありません。交渉を委任することで、理を尽くして相手を説得したり和解に持ち込んでくれることも期待出来ます。
と言うわけで、素人の手には負えません。

No.4 回答者： jhayashi 回答日時： 2014/11/14 10:44

>連帯保証人に成っている私はどのような立場

保証人には賃貸借契約の債務を保証するという
義務だけ負っている　お人好し。
って立場です

賃貸契約は　貸主と借主の契約ですから　解約することもできません
連帯保証人は貸主と保証人との契約ですから　一方的に解約できません
催告の抗弁権も検索の抗弁権もありません

1　通常は無理。解約（精算）と新規の２つの契約で行う場合もある
（原状回復だとか「誰の責任」なのか揉めるのわかりきった話なので）
まぁ　家主側とすれば高齢者に貸したくないですし
保証人うんぬんでもめている人に　貸したくないでしょうから現実的には・・・・

No.3 回答者： caf-caf 回答日時： 2014/11/14 10:40

兼業大家です。

＞いつの間にか家賃など全て母の口座から引き落とされています。

理由は必要ありません。弟さんが口座変更を希望されただけでしょう。
大家や管理会社と弟さんとの間で合意があれば、誰の口座から引き落としても構いません。

＞私はあくまでも母のためを思い連帯保証人に成りました

質問者様が誰の為を思って連帯保証人になったのかといった理由は、大家や管理会社には関係ありません。
弟名義の賃貸の連帯保証人になったことに変わりありません。

＞母が他界した場合、弟はこのまま住み続ける可能性も有ります

弟さん名義ですから、弟さんが住むことは問題ありません。

1. 家賃を払っている母の名義に変更は可能ですか。

大家か管理会社と、弟さん、お母様の合意が必須です。
大家か管理会社は、その合意を拒否することもできます。

2.来年三度目の契約ですが、名義人の弟が承諾しなくても連帯保証人を辞める方法はありますか。

連帯保証人をやめたいのであれば、新たに連帯保証人を質問者様ご自身が探してきてください。
大家か管理会社の審査を受け、合意ができれば変更可能です。

3．無駄でも辞退したい旨、二年ごとに文書を送るべきでしょうか。

配達証明など何の意味もありません。

＞それも無しで自動更新です。

自動更新は合法です。連帯保証も継続されることも、何ら問題はありません。

＞連帯保証人に成っている私はどのような立場か

家賃滞納・その他、賃貸物件で起こる損害等に関して、契約者と連帯して責任を負う人です。

弟さんからお母様への契約名義の変更、連帯保証人の変更は、大家や管理会社は合意の必要はありません。拒否も問題ありません。
どうしても連帯保証人契約を解除したのであれば、２でも申しましたようにご自身で別の連帯保証人を見つけてくるか、別の方法として一度賃貸契約そのものを弟さんとの合意のうえで解除するしかありません。

生活内容も全く知らないような知人など血縁ではない人の連帯保証人であれば、大家や管理会社も変更することに合意することもありますが、血縁者ですから合意しない大家や管理会社が多いと思いますよ。

No.2 回答者： adobe_san 回答日時： 2014/11/14 10:37

お答えしま。

＞1.
不可能。。
＞2.
辞めれまへん。契約者の承諾は筆数。
＞3.
送っても意味が無い。
＞連帯保証人に成っている私はどのような立場かよく理解できていません。
簡単な事ですわ！
「住んでなくても、借り主と同じ責任を負う」を認める書面。
まっ！早い話、家賃の滞納したらあんさんに「おんどれ！滞納家賃耳揃えて払わんかい！」と言われても「反論できない書面」っちゅう事ですわ！
せやさかい「常日頃から6ヶ月分程度の家賃の貯蓄が必要」なんでっせ！
あんさん、ちゃんと貯金してまっか？

No.1 回答者： p-p 回答日時： 2014/11/14 10:34

1,変更というよりも契約のやり直しになります。

新しい契約書（つまりは新しい貸主と連帯保証人）を用意し
貸主が了承すれば可能でしょう。
この場合、質問者さんが連帯保証人を辞めるのであれば
新しい連帯保証人を用意する必要があります。

2、上記のとおりいったん契約を解除してからのやり直しになるので
今の借主である弟さんの同意がないと契約解除はできません。

>途中から弟も同居しています。近所に弟夫婦の住居も有りますが同居は無理です

ここの意味が不明です。
弟が二人いて、そのうち一人がお母様と同居なのか？
そうでないなら弟夫婦に住居があるのに、なぜお母様と同居されているのかが分かりません

3、上記のとおり契約を解除してのやり直しなので
一方的に連帯保証人を辞めることは出来ません。

現状の場合、弟さんの同意が無い場合、連帯保証人を辞めることはできません。
契約上は、どんな事情があるにしても契約者が弟さんで連帯保証人が質問者さんです。

最初からお母様名義で契約、連帯保証人が質問者さんであれば弟さんが
同居してきてもお、お母様が契約解除して
転居すれば弟さんが住むことが出来なくなりましたから・・・

なので、巷でよく言われていますが
連帯保証人になる際は慎重さが必要です。

質問者さんの思惑通りに話を進めたいなら弁護士に依頼して調整、
最終的には裁判にしないとことは変わりません。