建築基準法の「建築物」について　

Question

専門家の方、ぜひ回答お願いいたします。
我が家（築３７年）の南側に隣家の駐車場兼通路があります。
そこに、単独で自立しているベランダが2年半前に建ちました。（階段付き、４帖ほど）
隣家はそのベランダの下を通り玄関へ行く形です。
うちのベランダも境界ギリギリに出ているので、お互いのベランダの距離は４０～５０センチほどで
布団を干しても叩くことはできないほどで洗濯物も丸見え状態です。
このベランダは基準法で言う「建築物」なのでしょうか？
建築物であれば、境界線ギリギリに建てても問題はないのでしょうか？
 どうぞ、よろしくお願いいたします。

mofl · Accepted Answer

あは。
たいていヒマなんで(笑)
まず行政庁の窓口で物件を特定させます。
お隣だと公図での地番がわかりますか？
建築確認は住居表示ではなく地番での申請になります。
概要書でも受付台帳でも地番での検索になります。
わからなければ、受付の窓口で住宅地図での位置を指示してください。

物件がわかれば行政庁側で検索をします。
住宅部分の確認申請が出されていれば、必ず見つかります。
ただし。
先にお話しした通り、年代によっては概要書が処分されていて存在しないものもあるのでご承知おきください。
概要書が保存されていれば、そこで閲覧の手続きです。
閲覧では閲覧の申請書を書きます。
つまりあなたの住所と氏名はわかってしまいますね。

概要書があって、閲覧だけでなく写しの交付請求を行う場合も請求書を書きますから、やはり住所と氏名は記録に残ります。

何かマズいことでもありますか？
あなたが役所で調査したことはお隣さんにはわからないですよ。
仮にお隣から誰が閲覧申請をしたかの情報公開請求を役所が受けても、申請書ではあなたという個人を特定できますので、非開示にしますから。

「ん？
閲覧の申請書は閲覧者の個人情報だから教えられない？
じゃ、何で概要書は赤の他人に見せたりコピーをくれたりできるの？
概要書って個人情報のカタマりじゃん?」
なんて悩まないよう(笑)。

それと、違反(じゃなくまだ苦情だね)の調査では、通報者は匿名で扱います。
あなたから苦情があった、とは話しません。
でも、こういうパターンだとお隣にはうすうすわかってしまいますよ。
そこのところは仕方が無い。

それとも役所、つまり行政庁に知られることに抵抗がありますか？
こういう相談って、普通にあるんですよ。
あまり気にしないよう。
この程度であなたをクレーマーとは思いませんから。
どうぞ、相談に行ってください。

mofl · Answer

たびたびゴメンね。
テキトーに思い付きで回答しているのがバレますね。
建築計画概要書の話が出たもんで。

あなたはお隣の情報を知りたいですか？
そこを管轄する特定行政庁の窓口に行ってみてください。
その窓口で、お隣の建築計画概要書の有無を聞くんです。
もしあれば、閲覧(そこで見るだけ)と、写し(コピー)の請求ができます。
概要書の様式は年代によってかなり違ってきますが、少なくとも
確認年月日
確認番号
申請者
地番
許容値の建蔽率と容積率
敷地面積
建築面積
延床面積
設計者
…
などがあります。
申請の建物の建蔽率と容積率はその場で計算し確認できますので、４帖程度で余裕があるかどうかはすぐにわかりますね。
あと、２ページ以降に敷地の形状が記載されています。
これに要注意。
くどいけど、当時はこのような申請で確認処分がされたよ、という記録ですからね。

もし概要書が無ければ過去の確認申請の受付の紙台帳がありますので、申請当時の数値を教えてもらってください。
運良く敷地の面積と建築面積が記載されていれば、およそのことがわかるはずです。

mofl · Answer

うっかり。
４帖程度の物干し台ですよね。
建築物の定義。
柱または壁があって、屋根がかかっているもの。
つまり面積が発生するものですね。
それと用途も発生しているもの。
なので今回の場合、立派に建築物に当てはまります。

んで、仮に建蔽率がオーバーしていたとしましょうか。
是正のもう１つの方法に、建築の定義から外すことも考えられます。
つまり屋根を目透かし(スノコ状)にするんです。
物干しで屋根に隙間があったら役には立たないけどね、こんな方法でも合法になっちゃうんですよ。

あなたの家の目の前に、屋根だけ目透かしにした物干し台が残っている…
建築物でなければ民法の離れ距離50センチの規定も関係ありません。

あ、やっぱザル法か…。

mofl · Answer

私の回答は、敷地についての考え方と違反指導の流れをご説明したものです。
勘違いしないで欲しいんですが、私は特定行政庁への通報をするなと言っているのではない。
お隣に違反が無い、と決めつけているのでもない。
諦めなさい、と言っているのでもない。
ケースバイケースで、予測は付けづらい、ということ。

違反指導の前段に入ってくる苦情って、さまざまです。
指導させたいのか、実際に違反があるのか、あった場合に是正はどうなりそうか、是正の結果が目で見てわかるか、などなど。
事例ごとに千差万別。

で、今回の場合、あなたは違反であって欲しい、違反の是正指導で物干し台を除却させて欲しい、と期待していますよね。
言いたかったことは、敷地の捉え方次第で建蔽率がオーバーしていても除却せずに合法になる場合があるよ、ってこと。

確かに概要書は重要な資料です。
でもそれは申請当時のもの。
違反か合法か、の判断は過去の「現況」ではなく現在の「確定情報」でです。
事前調査の時点で概要書と現地とに不整合があったとしても、いきなり違反などと決めつけたら大変なことになりかねません。

私が思ったのはね、駐車場でしょ？
最初はけっこうな広さのある賃貸の駐車場かと思ったんですよ。
なら敷地に余裕があるでしょ？
過去の確認申請時の概要書の情報と違って、それ以降に隣の土地を買い増しているケースだって考えられるでしょ？
役人がいきなり違反などと口走ったら、地元の住民相手にとんでもないことになりかねない。

違反と言うには、違法な事実が確定してからです。
具体的には、敷地が何m2に対して建築面積が何m2だから、何%の建蔽率となって違反ですよ、とね。
今回も自分の意思で敷地に含められる土地だけでは不足するようなら、その時点で違反は確定します。
ただね、その後の是正で隣地の一部をを便宜的に算入することができれば、それで是正は完了してしまうよ、と言うこと。
その結果、現地は変わらないこともあり得るんですよ。
数値自体が微々たるものの場合、敷地の確定測量をしたら建蔽率をクリアしていた、なんていったら笑い話ですよね。
過去の「現況」にこだわると、事実を見落としかねない。

あなたが特定行政庁に通報したとしましょうか。
担当はすぐに現地を確認します。
その前に、その物干し台が確認が出ているか、過去の概要書ではどうなっているか、土地の情報(地積や権利関係、地目などを含む)、などですね。
場合によっては先にお答えした確認申請での審査対象法令の話もあるんで、関係課への照会もします。
でもね、多くの特定行政庁で大昔の概要書が保存されているとは限りません。
平成11年の法改正以前は、行政庁に保管の義務が無かったからです。
そうなると、確認申請の受付台帳しか資料は残っていません。
紙台帳だと、申請時の敷地の面積が記載されていない場合だってあります。
そうなると、行政庁側では何もわからないでしょ。

事情聴取の結果で違反の事実が確定したとして、是正指導の開始後は、特定行政庁側はあなたに情報を提供しません。
せいぜい違反ではないですよ、位かな？
指導の内容、是正の計画、現在の是正の進行状況などは教えてくれない。
結果、隣地を敷地の一部として便宜上加算するだけで終わる可能性もあるんです。

でもね、実際を知らない行政庁が独りよがりをしてもしょうがないでしょ。
実際の判断は、現地を確認したうえで相手の話を聞くしか無いんですよ。
概要書含め過去の記録は重要だけど、現時点での事実を確定させるには参考にしか過ぎない。
実際は建築主から事情を聴取しないと判断できないんです。
６条違反などは、実態違反が無ければ１２条５項の紙っぺら１枚出して終わり。

先に道交法を引き合いに出しましたよね。
たとえば、、、
警察にこんなたれ込みがあったとしてもしましょう。
「隣のガキが車を動かしている。
子供だから無免許だ。
逮捕しろ。」
で、警察が過去の「概要書」を根拠にガサ入れしたら、子供だったのは昔の話で、今は立派に成人し免許を持ってたらどうします？

勝手なことを書き連ねて失礼。
脱線しちゃいましたね。
他の回答者をバカにしたわけではありませんので御容赦ください。
違反の確定に、特定行政庁が、建築監視員が、建築主に違反と言うのは慎重ですよ、と言うことです。
違反=犯罪者　ですから。
行政庁へはこんな相談はしょちゅうありますよ。
できれば電話ではなく直接行政庁の窓口を訪問することをお勧めします。
担当が丁寧に対応することを期待してね(笑)。

inon · Answer

no.5です。
再び補足です。役所の建築指導課が違反の状況を調べるときは、建築申請の時に添付する建築概要書という物を見て判断します。（施主に渡る確認申請には添付されていません）これは、他所に土地を借りるとか借りないとかは関係なく、確認申請時の物ですから、当然、現況です。隣の土地なんか借地をすれば、確認申請自体の整合性が保てません。その時点で違反建築です。（建物から敷地境界線までの距離が書いてあるので、ごまかすことは不可能です）

なので、役所に相談するのがベターなのです。

mofl · Answer

あ、赤面。

誤:建蔽率がたんねえだと？
　↓
正:建蔽率がオーバーしているだと？

以上、オヤジの予想発言中で誤記訂正願います(笑)

mofl · Answer

再。
初めの回答は、今回のご質問が境界線ギリギリに建物を建ててもいいのか？であったので回答したものです。
建築基準法とその審査対象法令では、建物と敷地境界との離れ距離に限っては考慮しない、ということです。
条件がそろえば建蔽率100%もありますからね。

で、補足の敷地について少しご説明します。
土地(敷地)が200坪ほどある大きめの住宅を想定してみましょう。
そこの息子さんが結婚し独立するので、敷地の空いている場所に家を建てるとしましょう。
建築基準法では、可分・不可分という考え方があります。
たとえば、勉強部屋や附属の物置など、単独でその用をなさないものは「離れ」のイメージになります。
ですので不可分(分けて扱えない)の扱いです。
今回の物干し台って、住宅とは離れているけどお隣が使っているんですよね。
この場合も不可分です。

可分となった場合、母屋と新しい家と別々に敷地を「設定」することになります。
この場合、土地を分筆したり名義を変える必要はありません。
もし必要があるとすれば、相続対策や融資の関係じゃないですかね。
あくまでも建築確認申請に限っては、ということですよ。

で、肝心の敷地の考え方です。
普通の方は、土地の情報の通り、つまり登記情報の通りで地番いっぱいに隣との境界までを敷地と設定するでしょう。
あえて狭くして土地を余らせるなんてしないしネ。
でも先の分家と同じように、確認申請に限っては敷地の境界線は任意に設定できるってこと。

今回の場合、ウザいお隣のオヤジが
「バーロー、おめー、うっせーよ。
建蔽率がたんねえだと？
ほんじゃ、ちょっと隣から融通すっから待ってろよ。」
で終わる可能性がありますね。
建蔽率や容積率など、敷地が足りない場合は建物を除却するだけでなく、敷地の面積を増やすのも是正の方法です。
素人のお隣のオヤジが知らなくても、違反が確定して行政庁から是正の指導を受けて専門家に相談すれば、建築士ならそうアドバイスしますから。

この場合の敷地の借り方ですが、もちろん分筆したり名義を変える必要は無し。
是正指導の中でなら、絵だけ書いて承諾書に認め印をもらえばいい。
机上の計算だけの話なんで、実態は何も変わりません。
ただし２つ条件があります。
提供元が敷地を減らしたことによって違反が生じないこと。
それと、敷地として使用させるのは、提供先であるお隣の建物が存続する限り。

借りた土地に擁壁があっても、塀が立っていても、大木があっても、水道のメーターボックスや下水道の最終桝があってもかまわない。
上からの投影で面積のカウントができればいい。
ただし軒先が越境しちゃうのはダメよ。

最初に質問を読んで、建蔽率の違反は無いだろうな、と直感しました。
狭小の敷地は別として、普通の敷地で建蔽率の違反ってなかなか無いですよ。
あるとすれば、防火規定や構造規定(基礎などを含む)でアウトの場所があると思います。
ただし、細かいところまで行政庁はいちいち確認しません。
グレーであっても、さほど影響が無いものを白か黒かの確定はさせない。
世の中、完了検査を受けて合格している建物ばかりじゃない。
検査済証を受けても、そのあとで違反の追加工事を行う者もいるし。
そういう意味ではグレーの建物ばっかりです。

建築基準法がザル法などと揶揄する者もいますよね。
それは法の趣旨を知らないからです。
法律は、その目的が第１条に明記されています。
建築基準法は、人命と財産を守るための建物と敷地に関する最低限の規定です。
これを誤解なく。
確かに法の成立から70年以上が過ぎていますから、実態にそぐわないとともに社会の要請などからも外れているところがありますね。
で、今は新法の構想を官僚さんが一生懸命頑張っているところでしょう。

そもそもザルといえば、道交法はどうでしょうね？
今でも日本中で速度違反含め数百万台のレベルで法律違反が行われていますよね。
私が乗っていた隼というバイクも、時速300キロ出る怪物でした。
違反を取り締まりきれない警察行政、軽でも楽に100キロを越える商品を販売するメーカー、それを喜んで買うユーザー、、、
人間社会は複雑ってことですよ。

確認申請では、着目するのは申請をされた物件に対してです。
その申請を確認処分すると他に違反が発生しても、確認処分をしないわけにはいきません。
他との整合性までは考慮しませんので。
法の目的からして、民事に踏み込むことや街並みの整備のようなものは苦手。

ちなみに。
敷地が任意に設定できることに気が付くと、かなり大変なことになります。
建築士はじめ普通の人間はあまり深読みしないほうがいい。

ちょっと話が脱線しましたね。
だいたいおわかりになりましたか？
まだ不明な点があるようなら、お礼で質問を追加してください。
補足は受信できませんので。

mofl · Answer

建蔽率について、一つ注意ね。
土地に地番というものがありますね。
それを図示したのが公図とお考えください。
建築物の敷地を考えるとき、その地積のとおりとは限りません。
だから特定行政庁は違反の確定ができないんです。
敷地の設定ってね、勝手に任意のラインを引けばいいんですよ。
仮に建蔽率がオーバーしていたとしましょう。
お隣と話を付けて、不足分の土地を敷地の一部に借りればいいんです。
分筆など登記情報を変える必要は無し。
この場合、重複して敷地には使えませんからお隣の建物は面積が減っても合法である必要がありますがネ。
絶対高さや斜線制限、建物用途だとこうはいかない。
ダメなものは即違反指導です。
敷地は任意に設定できることを頭に入れて注意してください。
１日のやっつけ仕事なら、構造などの単体規定でダメなところがありますよ。
ただし違反指導では明確な違反、緊急を要するもの、などに重点が置かれます。
見えない場所にアンカーがちゃんとあるかなんて、行政庁側は知ったこっちゃないし。

inon · Answer

NO.4です。地積測量図には建蔽率などは表示されていません。重要事項説明書があればそこに記載されています。
最近は自治体のウエブサイトで都市計画図が閲覧できますが、素人ではわかりにくいかもしれません。
役所に相談に行くのが一番です。

inon · Answer

単独で自立していれば、ベランダでは無く、物干し場ですね。
勿論、柱が立っているわけですから、建築物です。一般的には建蔽率ぎりぎりで建物が建っている場合が多いので、もしかすると、建坪、容積率違反になる可能性があります。
建蔽率等違反に該当する場合は、建築指導課（自治体で名前は違うかも）に通報すれば直ぐに動きます。
最近は非常に動きが速いです。
もし違反が見つかれば、是正処置の判断が下されます。警告が先ず出され、建築基準法通りに建てられているかも調査をされて建蔽率等に合うように減築などの指導がなされます。

とりあえず、通報かな。

建築基準法の「建築物」について

あは。

たびたびゴメンね。

うっかり。

私の回答は、敷地についての考え方と違反指導の流れをご説明したものです。

no.5です。

あ、赤面。

再。

建蔽率について、一つ注意ね。

この回答への補足

NO.4です。

単独で自立していれば、ベランダでは無く、物干し場ですね。

この回答への補足

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