建売住宅か注文住宅か？

現在、分譲注文住宅を購入しようか悩んでいます。

住宅購入を考えはじめた頃から、注文住宅を買おうと決めていました。いざ探し始めてみると、価格がやはり高い…。手頃な建売住宅にするしかないのかなと思っていたところ、偶然手の届きそうな注文住宅の物件を見つけました。
ローン審査も、主人1人の収入で何とか通りそうです。しかし、支払いの面で不安はあります。住宅ローン以外にも色々かかるでしょうし…。現在のような共働きを(育児などの関係で)ずーっとしていけるとは思いませんが、なるべく早く返済をするつもりでいます。
建売は外観や間取りなど、私達の希望通りの物件は無いのですが、価格が安めなのが魅力です。

返済の面で少々不安はあるが、自分達の納得のいく家ができる注文住宅か。
価格が魅力で外観などは多少目をつぶって建売住宅を購入するべきか。

多分、今検討中の注文住宅のような良い物件は、これから先なかなか出てこないように思います。ようは私達の気持ち一つでしょうが、このような悩みを決断された方はいらっしゃるでしょうか？
よきアドバイスをお願い致します。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/07 10:25

他のご回答者にも疑問が出ているように、

１．建売販売

２．建築条件付

３．注文住宅
　土地を独自に入手し、自由にその上に立てる方法

と大体３つに分類できまして、通常１，２は注文住宅とは言いません。
２の建築条件付の場合、更に、
　ａ）ほとんど建売仕様
　ｂ）基本プランのみ決まっていて、ある程度の自由度があるもの
　ｃ）ｂに近いが可能な限り自由度を高めたもの
があります。
ご質問者の場合はおそらくｂかｃということでしょうが、注文住宅というのはちょっと言いすぎです。
注文住宅はその設計から建築まで大体１年はかかりますし、工事請負にこぎつけるまでには半年以上かかるのが普通です。２～３年かかることも珍しくはありません。
建築条件付はそこまで時間的余裕はありませんので、どうしても注文住宅に匹敵するほどの自由度は出せないのが普通です。
最近建築条件付でも請負契約までの期間を３か月以上にできるようになったので、その期間を半年～１年以内までにできれば、事実上注文住宅と違いがない位には出来ますが。

さて、ご質問に対するお答えですが、少しでも希望を盛り込んだ家にしたいということですが、そのハウスメーカで幾ら位であれば希望のかなう家が作れるかどうかですね。そこが一番問題となります。
始めに見せてもらう見積もりはあくまでそういう希望が一切入っていないものですし、また出来るだけ普通は安く構成していますから、希望を言い始めるとどんどん高くなるのが普通です。

まずはご予算的に現状でぎりぎりというのであれば、２のａ、つまり建売に限りなく近い家しか立たないと思ってください。違いがあるとすれば、住宅の質は建売よりはよくなるという程度でしょう。（安い建売の質は本当に悪いです）
それに対して果たして建売よりも大きなお金を掛ける価値があるのか？ですね。

もしまだ予算的に加算されても大丈夫、ということであれば、可能性はかなり広がり、２のｂ，ｃである程度希望が含まれた家に出来るでしょうね。大体３０坪程度の家でもハウスメーカであれば総費用は２０００万を下回ることは無いはずです。高いところだと３０坪でも２５００万以上したりします。
その金額を念頭に置いてお考え下さい。

私の場合はそんな膨大な予算はないので、優良な地元工務店を足を運んで選別して選びました。
（完全注文住宅です）

No.3 回答者： faithfully 回答日時： 2004/06/07 01:32

　こんばんは。

　あなたがおっしゃっている「注文住宅の物件」というのがよくわからないのですが、それはもうでき上がっているのですか？？
　もうできているのであれば、建売ではないのですか？
　もしかして、「建築条件付注文住宅」というものでしょうか？
　そうであれば、たぶんあなたの気に入るような住宅はできないと思いますよ。
　もしできても、大幅な追加料金が必要です。

　また、その物件の気に入られているところは間取りだけでしょうか？
　注文住宅と建売住宅とは、好きな間取りを作ることができるということだけではない大変大きなちがいがあります。お金の多さだけでは決して決めることができないです。（中身です）

　日本の建築業界は一般消費者には大変複雑で難しく、また消費者に不利にできていますので、細心の注意と、勉強が必要です。
　街中にこれほど工務店の多い国はありません。
　それだけ消費者には不利、業者には有利ということです。
　
　注文住宅の理想は、あらかじめ購入した宅地に、建築士と設計監理契約を交わし、工務店と工事請負契約を交わして、できあがるものだと思います。
　　
　補足していただければアドバイスさせてもらいますが、勝手に判断して申し上げれば、建売住宅や、建築条件付きの宅地購入はやめておかれたほうがいいと思います。
　家は何年も住んでいくものです。
　安いと思って購入しても、そのときは確かに金額面では安くても、長年で格段の差が出てきます。
　
　住宅には、間取りよりも大切なことがたくさんあります。
　間取りと金額だけで検討することは大変危険ですので、ご注意ください。

この回答への補足

回答、有難うございます。
言葉が色々足りなかったようで…。補足させていただきます。
検討中の注文住宅とは、建築条件付土地分譲の注文住宅です。ハウスメーカーが公社から土地を買い、分譲をしております。1区画を仮申し込みしており、見積もりを出してもらっています。その上で、ローンの仮審査が通っている状態です。
そのハウスメーカーが作る家の基礎や工法も気に入っております。
今回検討中のこの物件は駅から近くて、周辺の建売住宅との価格は200～300万円位高いです。

補足日時：2004/06/07 08:51

No.2 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/06/07 00:29

こんばんわ、jixyoji-と申しますσ(^^)。

マイホームはほぼ大半の人が1生に1度の買い物です。その為【石橋を叩いて尚渡らない】慎重さと【準備ができたら一気に渡ってしまう】大胆さが必要かと思われます。まず下記法律は消費者側の強い味方です。moco23さんも徹底して熟知してください。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
http://www.chord.or.jp/shienc/law/hinkaku.htm

「消費者契約法」
http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html

一軒家を建てる場合下記ソフトは定番ですね。仮想空間ではいくら家を建てて取り壊しても法律にもひっかからなければコストがかかるわけでもありません。自分の考えられる家を練りに練ってください。

「3Dマイホームデザイナー」
http://www.megasoft.co.jp/3d/index.html

moco23さんが注文住宅にしろ,建売にしろ購入する際には下記"不動産コンサルタント"を代理人として雇って【隠れたる瑕疵】,【消費者に不利な特約】など徹底して調べて購入した方が無難です。不動産商慣行は不透明な部分も多く,また1生に1度の買い物で目が肥えず知識や経験も乏しい事から消費者側にかなり不利で,その割りに莫大なローンを支払うリスクを伴います。プロの代理人を雇って売り手と対等な立場になるのが買主の利益につながります。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

【ktk 建築管理・耐震診断協会】
http://ktk.ne.jp/

新築物権の際に【建売】は気をつけてください。最近話題の【リフォーム詐欺】で以下の3.の事案が最近浮上しています。

1.リフォームを行う業者は建設業法で定められた許可業者である必要があるが,設業法の特別規定（法第3条第1項ただし書）として,受注金額500万円未満の軽微な工事については,建設業の許可がない業者でも受注することができる為,暴力団がらみや悪徳業者などが安易に参入できるので悪徳詐欺が後を絶たない。

2.リフォームの業界では実質的な『価格相場』がない。その為『あなたの家は●●の為これだけかかる』という文言が安易に通じて天井知らずな金額を消費者にふっかける事ができる。例えば施工\500,000-程度のものも\2,000,000-で売買が可能。ましてや先述のように受注金額500万円未満であればどんな業者でも工事ができ,また消費者側の9割以上が素人の為知識による対抗が不可。

3.最近のものすごい新手のリフォームでは築30年の物権でぼろぼろの家を破格の安値でリフォーム業者が買いつけ,基礎と柱を残して壁や屋根を全て取り壊しリフォームして新築として販売しています。これは住居として適さない物権でもリフォームした場合"登記上"新築とみなされる,事になり登記簿でも『新築』になります。これは【登記法】にこれらを規制する為の明文規定が存在せず業者側がこれを悪用してほとんど詐欺に近い手口で広告などにも【新築物権】として記載して営業を行っています。その物権を見た業者もリフォーム転売のものかどうか見抜けないくらいわからないそうです。業者は例えば\5,000,000-程度の物権を\1,000,000-でリフォームして\30,000,000-で売却すれば丸々\24,000,000-が儲けになるというとんでもない話です。

あわせて下記ＨＰもご覧ください。最近話題の欠陥住宅を掴まない為にも徹底して勉強してください。

【欠陥住宅苦情ネット】
http://www.kekkannet.addr.com/

【The "KEKKAN" busters [欠陥住宅を正す会　TOKYO]】
http://www.path.ne.jp/baumdorf/

【欠陥住宅救急センター】
http://www.jutaku110.com/

個人的にはやはり【一級建築士】を通して納得の行く家を建てるのがベターかと思われます。電話帳にも掲載していますし下記サイトからも検索できます。

「一級建築士事務所.com 」
http://www.icom-com.com/

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

No.1 回答者： yukou 回答日時： 2004/06/06 23:36

今検討中の注文住宅とありますが、具体的に判りません。

企画住宅を土地にのせて、いくらというものなのか、プランを作ってもらったものなのか。一般的なお話をしますと、注文住宅の場合まず簡単な見積もり、プランなどでタタキ台を作ります。これは無形の商品を有形にする為の一歩です。そして建築会社に申し込みしローンの手続きやプランの最終決定をし、その後色決めをやります。色決めとはキッチン、風呂などの選択からクロスやフローリンクの材質、色選びなど平均的な４ＬＤＫですと丸１日かかります。これは注文住宅ならではの楽しみです。プランも家具に合わせて色々出来ます。これが注文住宅の醍醐味でしょう。家造りにおいて一番楽しい時です。しかしこの後ギャップが。キッチンには食洗機が、風呂は広めがとか、色々希望が出て来るわけで必ず予算内で収まった人は見た事、ありません。そして住宅展示場など頻繁に見ている人は、展示場と自分の家とのギャップに落ち込む時も。予算があれば注文。なければ建て売り。注文でしたら工法も選べるし、工事過程を見る事も出来ますよね。ただ住宅は建てた時は広くうれしいものだが、長年住むとその広さが当たり前になって、また不満もでるもの。あ～あの時、こうしておけばよかったとか。私は住み替えを４回していますが、家造りに関しては、変にさめてます。だから１００％をいつも求めてません。１００％を求めても、予算やその他で住宅展示場の様な豪邸には住めない訳ですから。例え住めても、又何年かしたら不満も出るでしょう。ですから注文と建て売りを迷っている理由に予算と間取りプランが一般的だと思いますが、自分達の今後のライフプランを紙に書き出してみては。意外にも建物より場所（利便性）重視だったりして。参考にはならないかも知れませんが、大金支払う大きな買い物、パッと見た目にだまされず、何が必要で、何がいらないか考えられたらいかがでしょうか。