商業ビルの共用部の運用方法の変更

友人からの相談です。
公平を期すために個人的な感情を一切排除して質問します。
どちらの考えが正しいか常識的かつ法律に基づいた回答おねがいします。
質問内容は大阪市内の商業ビルでの共用部の運用方法です。
築４０年鉄骨造4階建て1F倉庫+駐車場、2F事務所、3,4F住居スペースの建物です。
問題は入居者テナントとビルのオーナーとの間で共用部の使用方法でもめています。
現状1,2Fは印刷関係の会社が賃貸契約しています。
印刷関係の会社は2002年から入居しています。
契約時のビルの個人オーナーはH25.8月に売却法人A社が購入H26.9月現オーナーが購入
１３年間契約書を引き継いできました。
契約当時は個人オーナーの母親が一人で3.4Fに住んでいました。数年前に退去空室で放置
今回の問題は階段、共用部の問題ですが印刷関係の会社は入居時から借りている建て物なので大切に使用する為に土足厳禁で１３年間使ってきました。
現オーナーは数年前から空室の3.4Fの一部をH26.9月に購入後、自社事務所で使用中です
ビルオーナーは共用部を土足可にして3.4Fの空室を埋めたいと考えています。
印刷関係の会社の主張は１３年間スリッパで共用部を使ってきた。オーナーが代わっても共用部の運用方法の一方的な変更は認められない

オーナーの主張は共用部は賃貸部分ではなくその運用方法はオーナーの裁量で決める事ができる。
契約書には共益費は賃料込み、共用部についての特別な記載はありません。
どちらの意見が正しいでしょうか？教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/01/25 07:54

＞どちらの意見が正しいでしょうか？教えてください。

質問文を読む限り、オーナー側が正しいように思えます。以下、その理由です。


○１点目です。

＞契約書には共益費は賃料込み、共用部についての特別な記載はありません。

ということですので、契約書上は、印刷会社は共用部分について、特別な権利を有していません。結果として、
＞共用部は賃貸部分ではなくその運用方法はオーナーの裁量で決める事ができる。
というオーナーの主張は正しい。



○２点目です。

＞印刷関係の会社の主張は１３年間スリッパで共用部を使ってきた。オーナーが代わっても共用部の運用方法の一方的な変更は認められない

一般的な社会常識として、大阪市内の商業ビルなら、共用部は土足利用が当たり前でしょう。逆に言えば、大阪市内の商業ビルで共用部が土足厳禁という方が、社会常識から大きく外れます。


○３点目です。

＞ビルオーナーは共用部を土足可にして3.4Fの空室を埋めたいと考えています。

オーナーとしては、当然の発想です。前の所有者（の家族）が３４Ｆに単独で住み、そのオーナと共用部の土足厳禁の約束ができていたとしても、次のオーナーにそれを求めるのは無理があると思います。
（共用部が土足厳禁のビルとわかっていたら、そんな使いずらいビル、今のオーナーは買わなかったと思いますよ。）

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回はオーナーサイドからの質問でした。
テナントの責任者に参考にと質問全文見せましたがこのビルには関係ない。と受け取りすらしませんでした。

自分が極端に間違えてないと思える内容でしたので満足しています。ありがとうございました。

お礼日時：2015/02/02 10:59

No.5 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2015/01/26 10:20

ビルオーナーの言い分が正しいと思います。

あくまでも共有部分ですから、すべての利用者の利便性を考える必要があると思います。


＞オーナーが代わっても共用部の運用方法の一方的な変更は認められない

と主張するのであれば、前オーナーから「土足厳禁」と条件として契約したということになるのではないですか？


その階段が２階までしか行けないのであれば印刷会社の主張も正当なものだと思いますが、そうで無いのであれば印刷会社の主張の正当性は何処にもないと思います。



＞契約書には共益費は賃料込み、共用部についての特別な記載はありません。

共益費は共有部分の使用費ではありません。
また共用部についての特別な記載が無いのであれば、土足現金にすることで「不法に占有している」と捉えることも出来ます。

そうなれば、どちらが正しいか？という議論では無く、そもそも利用者の利便性を下げていると言わざる得ないと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回はオーナーサイドからの質問でした。
テナントの責任者に参考にと質問全文見せましたがこのビルには関係ない。と受け取りすらしませんでした。
自分が極端に間違えてないと思える内容でしたので満足しています。ありがとうございました。

お礼日時：2015/02/02 10:59

No.4 回答者： phj 回答日時： 2015/01/25 16:48

すこし疑問があります。

まず建物の階段はいくつあるのか？ひとつしかないとするなら、前々オーナーの母親が利用していた3.4階っまでは、どこで靴の脱いだのか、という問題です。

もし、前々オーナーの母親も日常的に1階で靴を脱ぎ、3階まで上がっていたということなら、ちょっと問題になるかもしれません。

まず建物の利用については、賃借人の意向というのは以外に強く働きます。特に営利企業の慣例はオーナーが変わったから変更できるとは限りません。たとえば、1階が店舗で客が多いときは1階から２階のへの階段に行列させており、前オーナーがそれを了承していた、と言う場合、新オーナーがこれを排除することは法律的には正しいですが、明らかに飲食店の不利益になりますので、損害賠償を求められれば払わざるをえなくなる場合もありえるのです。

また、現オーナーとされる方も今3.4階を自社事務所として利用しており、今のところは土禁に従っているのだと思います。だとすると、現オーナーは「13年間の慣例を尊重しそれに従う」態度を見せていることになります。

つまりそれぐらい「慣例」というは以外に重い権利なのです。

このような場合、印刷会社のいうように一方的な運用の変更は得策ではありません。ただし、このままでは3.4階のテナントが埋まるのは困難ですから、印刷会社も一方的に「慣例」を主張するなら、3.4階が埋らない不利益を補填することになる、ということも説明するほうがいいでしょう。

双方歩み寄れば解決策は幾らでもあると思います。「借りているから丁寧に使おう」なんて心意気のあるテナントさんを追い出すのはマイナスではないでしょうか。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
階段は1つでエレベーター無です。
以前のお母さんはお年寄りなので特別に土足で通行していました。
現オーナーは購入後は知らずに土足で出入りしてました。
今のオーナーの会社は設立直後で外部からの来客が少ない状態だったので少しでもテナントさんの要望を
聞こうとの考えでスリッパ使用しています。

補足日時：2015/01/26 11:18

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回はオーナーサイドからの質問でした。
テナントの責任者に参考にと質問全文見せましたがこのビルには関係ない。と受け取りすらしませんでした。
自分が極端に間違えてないと思える内容でしたので満足しています。ありがとうございました。

お礼日時：2015/02/02 11:00

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/01/25 08:19

全文を拝読する限り、区分所有法の適用外の建物です。

そうすれば、賃借人は賃貸人(オーナー)の指示に従うべきです。
賃貸人に変更があれば、新賃貸人の考えでかまいません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回はオーナーサイドからの質問でした。
テナントの責任者に参考にと質問全文見せましたがこのビルには関係ない。と受け取りすらしませんでした。
自分が極端に間違えてないと思える内容でしたので満足しています。ありがとうございました。

お礼日時：2015/02/02 11:00

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2015/01/24 23:47

分譲マンションなどのように、複数の所有者が存在する建物は「区分所有建物」と言って、廊下や階段などの共用部分は、その複数の所有者全員の物とされています。

従って、共用部分の使用方法も全員で決定します。

ご質問の建物は、区分所有建物ではなく、一人の個人所有の建物ですから、共用部分とは言ってもそのオーナーの所有部分です。
その使用方法が入居者の特段の不利益になるというような場合以外、そのオーナーの使用方法に従うことになりますね。

「土足厳禁」だったものが「土足OK」になることによって、どのような不都合が生じるかですが、通行に支障を生じるとは思えませんので「土足OK」でしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回はオーナーサイドからの質問でした。
テナントの責任者に参考にと質問全文見せましたがこのビルには関係ない。と受け取りすらしませんでした。
自分が極端に間違えてないと思える内容でしたので満足しています。ありがとうございました。

お礼日時：2015/02/02 10:58