土地建物(賃貸物件）の名義変更と贈与について

土地建物（賃貸物件）の名義変更と贈与について

母から土地建物の名義変更をしてもらいました。
この時点で贈与が発生します。このことは理解しております。
当方、数年前に自宅を建てるときに母から相続時精算課税を使用しました。
税理士の先生からは、今後は１円たりと母からもらうと贈与税が発生しますと言われております。
このことも理解しております。たとえば１００万円をいただくと一律２０％かかります。
普通の贈与ですと金額に応じて贈与税が異なりますので、高額の時の贈与の時には一律２０％で優遇されていますので、とても助かります。実際に相続が発生した時に、相続時精算課税を使用しておりますので、この時点で精算され不足分は支払い、多い場合は戻しがあることも計算上の理解しております。
年度が変わり今回の名義変更がありました。来年度には今回の贈与の２０％の支払をしなければいけません。ここにきて悩んでおります。何か別の方法があったのでは？と・・・
相続の時に負があると相続税が相殺されます。
実際に賃貸物件と土地を贈与受けたのですが、贈与ではなく母から購入（売買）があったことにして母に支払をする。とかの方がいいのでしょうか？
今のところ、このくらいしか考えが浮かびません。
どなたか、ご意見アドバイスをいただきたくよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： star460219 回答日時： 2015/03/05 09:16

> 移転登記後の買い取りとの形式にすることは不可能でしょうか？

　不動産の全部事項証明書を確認下さい。
　移転登記の事由が「贈与」となっているのではないでしょうか？
　登記所と税務当局は繋がっておりますので、事由が「贈与」である
　のに「売買」とするためには、相応の理由付けが必要となります。

＞ 途中で母が亡くなってしまったときに借金がどうなるのかが分かりません。
　
　借金も相続財産ですので、相続放棄しない限り当然相続することなります。

＞また当方を飛び越して贈与したとしても、精算課税の２０％以上で、仮に１０００万としても相当の　贈与税が待っております。
　　
　お子さまが20歳未満であれば４０％、以上であれば３０％ですね。
　御自身で理解されている通り、精算課税の２０％が一番低い税率となります。

　※お聞きした内容から、贈与を受けるのは得策ではありませんし、仮に売買とした
　　場合でも、返済資金の捻出が必要となります。
　　贈与を受けた資産からどれほどの収入を得るのかわかりませんが、何れにしても
　　相続発生時に精算する形となりますので、地価の下落・建物の評価額等考えれば
　　贈与は錯誤として取り消し、相続発生時までそのままにしておく方が良いのでは
　　ないかと思われます。

この回答へのお礼

たびたびの質問にご回答をいただき有難うございます。

贈与の錯誤も理解しました。
今一度、考え見直しをしていきたいと思います。

どうも有難うございました。

お礼日時：2015/03/05 11:24

No.1 回答者： star460219 回答日時： 2015/03/04 18:03

精算課税は限度額（2500万円）まで使っているのでしょうか？

1円たりと・・という事ですから、限度額まで使っているのでしょうね。

既に移転登記をされているのでしょうか？
高額な贈与税を納税する事を考えれば、一度「錯誤」という形で移転登記を
取り消すことができます。

私個人が節税するとすれば下記のようにします。

賃貸用の土地・・自分の配偶者・子供へ贈与（贈与する人数が多ければ税負担減）
賃貸用の建物・・自分が買取（賃貸用ですので簿価で・・母の譲渡所得なし）
　　　　　　　　身内での売買ですので、契約書・支払予定表・利息の支払いを
　　　　　　　　明確にしておく。（利息は母親の雑所得で申告）

以後の賃貸料は本人の不動産所得として申告。（利息は必要経費）
土地の固定資産税も不動産所得の必要経費に算入する。（配偶者ほかからの
使用貸借による）

※自分の所得としたくなければ、自分以外の親族（配偶者・子）へ贈与してもらえば
　精算課税の２０％は考えなくても良いでしょう。
　母親→御自身→配偶者・子と相続は続きますので、御自身を飛び越して贈与して
　おいた方が、後々の相続税に対する節税効果があると考えます。

この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。

土地建物の移転登記はすでに終わりました。
当方はシングルですので配偶者なしです。
移転登記後の買い取りとの形式にすることは不可能でしょうか？
ただ買い取りをしたとしても母の返済を考えると全額返済できるか不安です。
途中で母が亡くなってしまったときに借金がどうなるのかが分かりません。
また当方を飛び越して贈与したとしても、精算課税の２０％以上で、仮に１０００万としても相当の贈与税が待っております。
もう一度、頭を整理し勉強不足の部分は調べ、またこの場をおかりしてアドバイスをいただけたら幸いです。
どうも有難うございました。

取り急ぎお礼まで・・・

お礼日時：2015/03/04 19:04