親が所有する土地と隣の土地との境界がのり肩にあります。
最近、その土地が埋め立てられ高低差が2~3mとなりました。
(整地して宅地として売り出す予定のようです)
その作業の際、のり面が切り取られ現在、のり肩から30cm程度隣の土地が残っている状態でほぼまっすぐに切り取られています。
梅雨に入り土地がくづれるのでは・・・と心配していたところ、
”高い位置にある土地所有者が、擁壁工事を行うのが普通だ”と言われました。
当方が工事費を全額負担しないといけないのでしょうか?
教えて下さい。 宜しくお願いします。

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A 回答 (5件)

 何だか大変なことになっているようですね。



 まず、結論から申しますと、tobo2さんの親御さんは、現時点において、
  『所有権に基づく妨害排除請求として、必要な強度を有する土留め工事の請求』
をすることができます。

 そして、万が一、土地が崩壊した場合には、その崩壊して崩れた土砂に関して、
  『所有権に基づく崩れた土砂の返還請求』
をすることができると共に、それによって被った損害について、
  『不法行為に基づく損害賠償請求(民法709条)』
をすることができます。

 直接お話をして、相手方に納得してもらえれば一番良いのですが、それが無理な場合には、問題の土地の所在する地域を管轄する簡易裁判所・地方裁判所で、調停・訴訟によって解決を図ることになると思います。
 調停は、問題の土地を管轄する簡易裁判所に調停の申立書を提出することによって行います。簡易裁判所でお尋ねになられれば丁寧に教えてくれます。


 以下、順番にご説明致します。

 通常、高い土地の所有者が崖の部分をも所有していることが多いのは皆さんのおっしゃる通りです。
 しかし、これには歴史的経緯があります。
 明治維新以前は、明確な土地の所有権と言う概念はありませんでした。
 維新後、明治政府は、税収の安定化を目指し、土地の所有関係を明らかにし、その土地所有者に土地(特に宅地)の広さに応じて一定率の税金を課しました。
 このために、土地の測量を明治6年から13年にかけて全国的に行い、この時に「地番」がつけられました。この時に作成された測量図(字図)が、現在の「公図」の元となったものです。
 この時に、崖地の所有は、その崖の崩壊によって一番困ることになる、その崖に接する高い土地を所有している者の所有とする扱いとされました。こうした方が、分かり易いし、崖の管理もちゃんとするだろうと考えられたためです。
 ですから、昔から人が住んでいる地域においては、のり尻に境界がある場合が多いのです。

 単にそれだけのことで、常に高い土地の所有者が崖の管理をしなければならないわけではなく、あくまでも、原則はその崖の所有者が行うということです。

 今回、のり肩が境界というのは、tobo2さんの親御さんが購入なされた時に、おそらく売主が、崖面もつけて売ったのでは売れないだろうと考えたからか、或いはtobo2さんの親御さんが、崖面はいらないとおっしゃったか、いずれにせよ、上の平らな土地しか価値はないから、その部分だけの売買をしようということになったのだろうと思います。


>土地の所有者だからと、のり面を切り取ったりしてもいいの?

 原則的には土地所有者は自己の土地については絶対的な権限を有しております。
 しかし、土地所有者であれば、その土地に、常に何をやっても良い、と言うわけではありません。近隣に損害を及ぼしたり、迷惑をかけたりすることは、権利の濫用(民法1条3項)であって許されません。
 特に、今回のように、自然に危険が生じてきたというわけではなく、隣地所有者が宅地造成のために崖面をわざと切り取り、tobo2さんの親御さん所有の土地に崩壊の危険を生じさせるような行為は到底許されるはずがありません。
 即刻、最初に述べた『土留め工事』を隣地所有者に請求するべきですし、その請求になかなか応じないようであれば、とりあえず土木業者に工事を依頼し、あとで工事費用を隣地所有者に請求するという方法をおとりになられた方が宜しいかと存じます。崩れてからでは遅いですから。

 お話の場所がどこなのか分かりませんが、関東ローム層の地質ですと、一般的には「水平面から30°以上の傾斜がある崖面剥き出しの土地は崩壊の危険がある」というような判断をされていて、その地域の条例により、一定の構造・強度を備えた擁壁を築かないといけないことになっているようです。詳しくは、お住まいの市区役所・町村役場もしくは都道府県土木・建設部の建築指導課などでお尋ね下さい。


 ここで、切り取らずにのり面がそのまま残っていた場合についてのお話を致しましょう。

 のり面がそのままであって、それにもかかわらず、崩壊の危険があるような場合、この場合工事費用は誰が出すのかと言いますと、先程の原則論から言えば、崖地所有者がその費用を出すことになります。
 しかし、もともと崖地というものはほとんど利用価値はなく、所有者は、その維持管理のみに多大な出費を要することになります。その崖に土留めができることによって利益を被るのは、高地と低地の所有者で同じであるはずなのに、所有権がどちらにあるかによって一方は多大な出費を被り、一方はそのお陰で安全に暮らせるというのでは、何となく不公平です。
 そこで、この様な場合「崖の上下の所有者で折半してその費用を出せ」とするのが、現在の判例の傾向です(東京高裁昭和51年4月28日など)。

 ですから、この判例の傾向からしますと、調停や訴訟といった裁判所を利用して解決を図る場合には、
  (1)問題の崖の傾斜が元々どのくらいであったのか
  (2)そもそもいずれは誰かが工事をしなければならなかったといえるかどうか
というような点から判断して、tobo2さんの親御さんも、1:1とまでは行かなくても、1:2か、1:3くらいの割合で、相応の負担をするような結論になる可能性もあるものと思います。


 しかし、いずれにせよ、梅雨の時期でもあり、これから台風の季節でもあり、早急に土留め工事を行われたほうが宜しいでしょう。

 大変でしょうが、頑張って下さい。
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この回答へのお礼

 アドバイス有難うございます。 早速、親と相談し対応していこうと思います。
大変、参考になりました。

お礼日時:2001/06/18 21:28

申し訳ありませんでした。



前回の回答の、上から3行目

『所有権に基づく妨害排除請求として、必要な強度を有する土留め工事の請求』



『所有権に基づく妨害予防請求として、必要な強度を有する土留め工事の請求』

の間違いです。

お詫びして訂正致します。
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この回答へのお礼

 ご丁寧に訂正していただきまして有難うございます。

お礼日時:2001/06/18 21:37

私が業務上で経験したことですがその土地は2方が隣地より低く、1方が高く、それぞれ高低差が4~5mある場所でした。

その土地を擁壁工事をする場合、工事をしようとする当事者がすべての負担をしなければならないという内容でした。
 要は工事をしようとするサイドが費用負担をするというのが通例ではないかと思われます。とすれば先方が言っていることはむちゃくちゃだと思います。現状の様子と境界によってでしょうがつっぱねてもいいんではないでしょうか?
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この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。
この梅雨で崩れたりしなければ・・・知らん顔したい心境です。

お礼日時:2001/06/15 09:29

まず、そんなことはありませんよ。

安心してください。

高い位置にある土地所有者が擁壁工事費用を負担する決まりはありません。
ただし、一部例外的に開発団地や区画整理の保留地販売などで、「土留めは高い敷地の方が工事する」なんて条件がついた販売宅地があります。

あなたがその土地をどういう経緯で所有しているのかわかりませんが、購入したとすれば、購入した条件を確認してみてはいかがですか?

確かに土留め工事は高い敷地の方が行うケースは多いですけど、決まりではありません。

この回答への補足

ご返答有難うございます。
土地を購入したのは30年も昔のことです。
その当時から埋め立てられるまで下の土地は藪だったのです。
何故、境界がのり肩になったのかは分かりませんが・・・
2つの土地の所有者(売主)が同じ方だった事もあるのだと思います。
その当時の事を知っているのは、もう私の親ぐらいしかいないと思います。
現在の土地の所有者は、その当時の方ではありませし・・・
頭が痛いです・・・

補足日時:2001/06/14 14:00
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先ず不思議なことの一つに法肩が境界であると言うことです。


普通は法尻が境界ですよね。
先ず何故そう言う境界で確認がとれたかと言うことを検証すべきでしょう。
そしてその理由によってはと言う前提は付きますが、どんな工事でも原因者負担と言うことは常識なのです。
相手が勝手に法を切ってきて危険になったのなら、相手方が工事をするのはこれは当たり前ですよ。
経緯が判らないので迂闊なことは言えませんが、計画が出たときにあなたが意見を出さなかったのが一つの原因であると考えられます。
恐らく相手は宅造工事の申請か開発申請を出しているはずですから、計画をちゃんと調べることが肝要かと思います。
しかるべき人を立ててきちんとした対応をとれば、決して負担を強いられる事象ではないと考えます。

この回答への補足

普通はのり尻が境界なんですよね。
何故のり肩になったのかは分かりません。(昔のことなので・・・)
のり尻に境界がある場合は、当方が工事負担するという事に納得いくのです。
しかし、のり面を所有しているのは下の土地の方なのです。
土地の所有者だからと、のり面を切り取ったりしてもいいの?
切り取らずにのり面がそのまま残っていたとしたら・・・誰が工事を負担するの?
と思うと納得がいかなっかたのです。
 
ご返答有難うございます。 参考にさせていただきます。

補足日時:2001/06/14 13:34
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