土地購入の際の実測図の作成について

Question

購入しようと思う土地(住宅用地)についてですが、実測図がなく、かなり古くしかも不動産屋さんの説明ではあまり正確ではないと思われる公図のみしかありません。それでは実測図の作成を契約書に盛り込んで下さいと不動産屋さんにお願いしたところ、通常山林のように公図と実測図が大きく食い違う場合しか実測図を作成しないと言われ断られてしまいました。一般的にその通りなのでしょうか。確かにわずかな面積の違いかもしれませんが気分的にすっきりしません。どなたか教えて下さい。

agboy · Accepted Answer

先ほどの物件とは別の土地ですか？
確かに境界の確認は大切と思いますが、実測して、１平方メートル食い違いが出たとしても、あまり意味が無いように思えます。その１平方メートルの土地単価が実測費用を上回るのでなければ。
もし、この土地が更地であって、境界杭が確認できるのであれば、３０ｍ位のメジャーを買って、実際に間口と奥行きを測ってみたらどうでしょう？これであれば数千円の出費です。計測の結果、１坪以上の食い違いが出るようであれば、実測を考えてみても良いかもしれません。
わずかな面積の違い、と言われますが、土地の登記でも、小数点以下の平米が記載されるのは「宅地」だけですよ。
その測量も実際は小数点以下何桁も計測されますが、小数点以下３桁以降は切り捨てです。

DolphinIII · Answer

貴方のおっしゃるとおりすっきりしませんね。
ただ「現状引渡し、あとは買主が全部責任とってね」という売買契約の形態があるのは事実です。
但し、今般は貴方はこの土地を買って、建物を新たに建築するわけですから、どのような業者にせよ、新たに実測して、隣地との境界線を策定すると言う骨の折れる作業をしなくてはなりません。
従って、実測図の作成はいずれにせよ通らなくてはいけない問題であると言えます。
であれば、少々費用がかかっても実測してもらった上で、売買すると言ったほうがすっきりするのは事実でしょう。

但し、重要なことは土地の売買は需要と供給で成り立ってます。
貴方以外にも買い手がつくような土地であれば、あれこれ条件をつける買主より現状引渡しでいいという買主に売るでしょう。
他方、売主が別にこの土地をすぐ売りたいと言う理由がなければ、同じく今般のように条件をつけられたり、売値を引き下げられたりすれば、心情的に売買を拒否することも十分考えられます。
ですから、あなた自身再度この土地がどうしても欲しいのかを考え直されて、今後の交渉を検討されてはいかがでしょうか？

他の質問とまとめて答えてみましたが、ご参考になれば幸いです。
追記；土地の評価方法としては路線価方式といった評価方法もあります。この方法でも一度算出されてみて、希望売買価格との乖離を検証されてみるのも一手でしょう。

jakyy · Answer

不動産屋さんのいうことは明らかにおかしいですね。
最近は土地の境界線、面積のトラブルが大変多いですから、
土地を購入する場合は、原則として隣地との境界線、土地の面積の確認が売主、買主との間に必要です。
これは売主側の責任ともいえるでしょう。
【境界杭】
隣地との確認の杭がはっきりしていないと、土地を購入された後からも、
隣地の地主とのトラブルが発生する恐れがあります。
当事者の立会いのもとで境界杭が入っている土地を購入されたほうが間違いはありません。
【実測図】
登記簿の面積と実際の面積とが食い違うことはよくあります。
実測が少ない時は隣の塀が入り込んでいる場合と、
もともと実測が少なかった場合があります。
公図では境界の杭、実際の面積は確認できませんので、
測量をして杭と面積の確認が必要でしょう。
【契約書】
土地の売買は実測でするか、登記簿の面積でするかはっきりと書かれていたほうが購入する時もすっきりします。
そして契約書の最後に「特約事項」として
土地の境界標をいれること、測量図を添付することを
入れておくとはっきりします。
【不動産業者】
キチンとした取引業者は斡旋を頼まれた土地の境界線、面積を買主に説明します。
iesagashininn様は、手付け金を支払う時に、
はっきりと業者に境界の杭と測量を頼まれることをお勧めいたします。
十分な説明が無く契約を急ぐ土地は、なにか問題がある土地と思ってもいいでしょう。
【司法書士】
土地の登記等は不動産業者の紹介の書士を使われず、
銀行等の紹介の書士を使われることもあわせてお勧めします。

参考URL：http://www.houtal.com/ls/qa/life/bs12.html,http://www.e-esse.com/soudan/r08_06.html

dumbo3 · Answer

土地のみの購入の場合、公図での面積を元に金額を出す場合と、実測した面積を元に金額を出す場合があります。
公図と実測の面積に多少の差があるため、面積が少ない方が購入者にとってはお得になるのです。
実測をするのは測量業者に依頼して、当該土地の隣接者と境界の確認をしたりしたりと、結構お金がかかります。
その部分のお金は購入者の負担となる場合が多いです。
それに所有者移転登記も購入者負担です。
売るほうは公図に基づく面積の土地を売るので、実際の土地の形状は関係ないのです。公図はその名の通りおおやけの図なので、問題ないのです。
隣地との境界確定は買うがわの問題です。。。と思います。

土地購入の際の実測図の作成について

先ほどの物件とは別の土地ですか？

貴方のおっしゃるとおりすっきりしませんね。

不動産屋さんのいうことは明らかにおかしいですね。

土地のみの購入の場合、公図での面積を元に金額を出す場合と、実測した面積を元に金額を出す場合があります。

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