複雑な住宅ローンの相談

１７年前に結婚と同時に新居を購入しました。
主人は勤続年数がまだ３年だったため、ローンが通せず８年勤続の私で一度審査してもらおうとの
事で不動産屋の言われるまま、審査してもらった所、私で審査が下り私が主で借り入れをする事になりました。
その時にすでに私は結婚と同時に退職する事になっており、私達も勉強不足で不動産屋の言われるがままで当時は契約し、結果私では住宅ローン控除も受けれず、その後に私はパートなどをしていましたが、出産後子供も小さいので今は無職です。
金利も安くなったので、借り換えもしたいのですが、ややこしいパターンのためなかなか銀行もいい顔をしません。
ですが、主人も年収もそこそこあり相談をした所、今回融資をしてもいいという機関が出てきたのですが、税金などの面で司法書士の方などに相談してどの方法に変更した場合が（持分や私が連帯債務者になるか連帯保証人になるかなど）一番いいのか？贈与税などがかかってくるのか？それを納得してからの融資の相談になると言われました。
なのでどなたか知恵を貸して頂ければ嬉しく思います。よろしくお願いします。

司法書士さんにそれらを依頼した場合の金額も大体どれぐらいになるのか今回主人が主債務者で私がこれから働いて一緒に返済していく連帯債務者になるのがいいのか？
連帯保証人になる方がいいのか？も分かれば教えてください。

土地、建物の持分は妻（主債務者）１０分の９、主人（連帯保証人）１０分の１です。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/04/26 16:43

＞税金などの面で司法書士の方などに相談…

魚の調理法を八百屋に聞いてはいけません。
税理士以外の者が、有料で税金の相談にのったりすることは禁じられています。

＞結果私では住宅ローン控除も受けれず、その後に私はパートなどをして…

そもそもこれまでの間、誰が月々のローン返済をしていたのですか。
また、購入したとき、登記名義はどのようにしたのですか。

＞土地、建物の持分は妻（主債務者）１０分の９、主人（連帯保証人）１０分の１…

これが現在の登記内容ですか。
それでこの 17年間ずっと妻が 9／10のローンを払い続けてきたのですか。
それなら良いですけど、もし、夫が返済してきたのなら、夫から妻への贈与であり、妻に贈与税の申告と納付の義務が発生していますよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていません。
夫婦間でも日常生活に必要最小限のお金以外は、贈与が成立します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

もし、本当は贈与税が発生するのに申告していなかったのなら、時効が成立している分は良いですから、5年前までさかのぼって期限後申告をします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

借り換え後は、借り換え後の返済割合と等しくなるよう、登記の持ち分割合も変更するなら、その後の贈与税は発生しません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

mukaiyama様
早速の回答ありがとうございました。
身勝手な質問を投稿し、申し訳ありませんでした。
適切な所へ相談しようと思います。
参考に色々と教えていただきありがとうございました。

お礼日時：2016/04/27 16:17