賢い住宅ローンの借り方

土地4890万円、建物2300万円、諸経費600万円で、新築計画をしています。
自己資金1500万円、住宅ローンの借り入れについてどの方法が良いのかアドバイスをお願いします。

ある銀行からペアローンで6300万円の仮審査の内定は出ています。
6290万円、35年借り入れだと当初30年固定で0.82%です。
借入額を減らし5670万円、35年借り入れだと当初30年固定で0.77%でできるそうです。
630万円は夫婦双方の親から無利子で借りることができますが贈与ではなく返済は必須です。
上記の金利は土地代の4890万円にかかる金利で、残金は建築後（10ヶ月後)の金利が適応になります。
住宅ローン自体は繰上げ返済を行い、20〜23年前後で完済する予定です。(最終的には退職金で精算)

親から360万円借りるとして、素直に借り入れ額を減らしてローンを組んだ方が良いのか、住宅ローン減税の恩恵を受けるために満額でローンを組み、10年後に630万円を繰上げ返済した方が良いのかどちらが良いでしょうか？
また住宅ローン減税を考えた時に、ペアローンの夫婦の割合はどうすれば一番良いでしょうか？
(土地、建物ともに夫婦でローンを組む必要があります。)
ボーナスのうち80万円〜100万円を繰上げ返済にあてていく予定ですが、繰上げ返済も1年後から毎年行うよりは、ローン減税の終わった11年目にまとめて、その後から毎年行っていった方か良いでしょうか？(金利の高いローン、残金の少ないローンから消していこうと考えています。)

夫:年収800万円、妻:年収350万円（現在育休中。来年復職)、子供:未就学児3人(夫の扶養)

予想外に低金利で、住宅ローン減税の効果を有効に得るためにはどうしたら良いのかわからず、アドバイスをよろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/07/08 19:59

それは羨ましい！

私の変動金利より低かったりします。

マイナス金利の恩恵をガッツリ受けられ
ますね。下手をすればさらに金利は下がり
そうですが…A^^;)

私見も入りますが、以下の条件から
判断すべきと考えます。

①現在の住宅借入金等特別控除の、
　控除限度額は40万。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

②なるべくご主人の借入額を多くし、
　かつ4000万をなるべく超えない
　ようにする。

③残りを奥さんにまわすが、奥さんの
　収入から減税効果が高い借入額は
　1600万程度となる。それ以上では
　還元される住民税の限度額にかかる。
　(上限は約9.5万程度)

④親御さんへの返済を優先し、ローンの
　残高はなるべく残す。

⑤ご承知でしょうが、土地購入後3ヶ月以内
　の建築契約が住宅ローン控除の条件。
　当分の間、金利が上がることは
　考えられない。ローン開始時期が1年後
　でも、おそらく問題なし。

私見では、
ローンの上限を
・ご主人4000万
・奥さん1600万
としてローンの組み方を検討する。
どちらかと言えば、奥さん側の
金額を減らすことを考慮する。
必然的に親御さんからの借入に
頼ることになる。

ローン返済月額15.4万ほど
余剰の2万+αを親御さんへの
返済に回す。

といったところでしょうか。

奥さんの明細を添付します。
350万の収入だと、
ローン残高1600万の1%
16万が税額控除され、
所得税は0となり、
住民税は上限近くの9.2万の
軽減となります。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

細かい説明ありがとうございました。とても参考になりました。

お礼日時：2016/07/12 12:34