相続における、土地価格の評価について

遺産相続についてです。
土地と現金の相続が終わっていません。

亡くなった方の名義を変えていない、
相続対象の土地に住んでいます。
(建物は自分名義です)

この土地はおまえにやる、 
この土地の固定資産税評価額は500万円相当だから、現金の方の500万円はおまえには分けない、これで公平だ、
と兄弟たちに言われています。
これは正当な理由になるのですか？

田舎で、県道に接しない土地で、さらに近年、土砂災害危険地域として決定されるなど立地条件がかなり悪いです。
誰も欲しがらないような土地なのに、納得出来ません。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2016/05/24 10:11

誰もほしがらないうと言われますが、あなたには必要な土地なのですよね。

であれば土地から優先して相続することには、あなたは納得できるのですよね。
あとは評価が低ければ、現金預金からの相続ももらえると期待されているのでしょうかね。

まずは参考となるのは、固定資産税での土地の評価額でしょう。
固定資産税の通知書などに各不動産の評価額の記載があるはずです。この評価額は一般の時価の7割程度の評価となっているとも言われますので、割りかえしてみてください。ただ住宅用の宅地ですと、固定資産税の評価減等を受けていると思いますので、そちらも調整する必要があることでしょうね。場合によっては、あなたが優先的にもらえるとされる土地のほうが高いかもしれません。

争いとなり、だれも引かない状態が続けば、土地もみんなで共有で相続し、預貯金もみんなで相続しなければなりません。そうなれば、あなたが済むその土地はあなただけのものではありませんので、求められれば、地代を払い続ける必要が出てきます。
遺産分割協議の代わりとなる裁判以外の方法を取られてしまえば、強制的に売却させられることも考えられます。

ご兄弟で共有されている間は口約束が守られたとしても。ご兄弟などに相続が発生すれば、ご兄弟の配偶者や子などの名義が含まれることにもあり、さらにリスクのある、使いにくい土地となってしまいます。

一家族が済めるおうちの敷地となる土地です。現状維持での生活を考えれば、500万円で評価されたのが多少高くても、納得したほうがよいかもしれません。争えば、元鞘に戻れませんからね。また、そのような土地に建つ建物を含めて売りに出しても、あなたに残るお金（建物分全額と遺産である土地と預貯金のうちの相続分）で代替えの住まいを用意できるものでしょうかね。

No.2 回答者： 税理士_上杉浩明 回答日時： 2016/05/18 09:58

納得できないですよね。

固定資産税評価額が500万円だからといって500万円で売却できるわけがありません。
物件調査してみないと何とも言えませんが、その土地の時価は限りなく０に近いと思います。
時価が低いということを不動産鑑定士等に評価してもらって、現金も半分近く相続するのが公平だと思います。
多少の出費はかかるし、兄弟とも関係は悪化してしまうかもしれません。
どちらを選択するかは質問者様次第です。

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2016/05/15 00:49

土地を法定相続分で分けることは、土地利用できなくなるので無意味だとして「特定のひとり」が土地を相続した場合に、土地代金分を他の相続人に支払うのを代償分割といいます。

本例では代償分割する以前に「土地をもらったのだから、現金の相続はしなくてもいいだろう」という話が出てるということです。

相続税を計算するための土地評価の計算と「どのような分割をするかの際の土地評価額」とは、別物にすべきです。

現金は「その現金額以外に評価方法はない」です。５００万円の現金は５００万円でしか評価できません。
しかし、土地は固定資産税評価額での評価額で現金と同様に評価されたのでは、土地をもらう人が「たまったものではない」ケースがあります。
　理由は「固定資産税評価額は市税をかけるために計算された額」というだけであって、遺産分割をするさいの「時価」とは言い難いからです。
　固定資産税評価額が５００万円の土地が、実際には質問にあるように「おいおい、誰もこんな土地買うやつなんていないぜ」と言われるような換価性の低いものだったり、固定資産税評価額見直しがされていたとしたら価値が全くない土地なのかもしれません。
　つまり「固定資産税評価額」を目安にした遺産分割協議は、土地をもらう人にとって酷になります。実質的に不平等になる可能性大です。

そこで「土地鑑定」が必要です。
固定資産税評価額とか、相続財産評価通達などは無関係の「不動産鑑定」です。
この不動産鑑定額が１００万円だとすれば、これに５００万円を足した６００万円を「相続人で平等に分割」すれば良いのです。

相続人が兄弟３人だけだとすると、法定相続分は３分の１です。
ひとり２００万円ですから、土地をもらった人は、土地とは別に現金１００万円をもらわないと不平等というわけです。

不動産鑑定額が４００万円だとすれば、これに５００万円足して９００万円を３人で平等にわけると３００万円となります。
土地をもらった人は１００万円の現金を支払い、他の兄弟は５００万円＋１００万円の６００万円を、ひとり３００万円ずつもらえば平等となります。
　（ここで、土地をもらった人が１００万円の現金を出すような遺産分割を、冒頭で言う代償分割といいます）。