底地買取に関して
親の代からの借地に自分名義の家を建て住んでいます。先日、地主さんが亡くなり、地主の奥さんから底地を安くするので買って欲しいと言われました。30坪あり坪50万円で1500万円と言われました。借地割合は、底地40%,借地権60%,国税路線価30万円/㎡、固定資産税路線価24万円/㎡、10年前に更新料300万円を支払い、契約期間は後10年残っています。月の地代は26000円です。交渉に当たり、いくらが妥当か教えて頂ければ幸いです。1000万円位なら手が出ますがそれ以上ならこれからも借地でも良いかなと思ってます。退職している為、なるべく現金を持っていたいと思ってます。

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A 回答 (4件)

不動産業者が仲介に入っているの?



高いと思います。
私なら1000万円ですね

>10年前に更新料300万円を支払い

これがポイントですね
あなたも不動産取得税や登記費用等々かかる

当事者同士って、中々価格を言いにくからね
私が入ってやりたいが・・・・・30万円ぐらいで
(売主は、不動産譲渡所得税の控除になるが、買主は何もならないからね)

他に、借地を他の方に売るとの回答もあるが
売れないですよ。

頑張って
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この回答へのお礼

ありがとうございます。今月末に初めての交渉です。頑張ります。

お礼日時:2016/08/18 21:51

売主は相続税支払いに困ってると思えます


普通に評価すれば坪113万の土地が坪50万円の提示
相続税払ってしまえば二度とその提示はありませんね
買って売ったって儲けます
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1500万円は妥当な範囲。

1200万円辺りで交渉を始めたら良いです。欲張ると、意地悪されて、底地を第三者に売ってしまう場合もあります。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2016/08/14 05:12

約3000万土地


1500万は安いと思うけど
交渉次第ではもっとまけるのでは?

試しに1000万なら今買えますと聞くのもありです。
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この回答へのお礼

早々にありがとうございます。

お礼日時:2016/08/13 19:10

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Q借地権と底地を第三者に同時売却

地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
底地を購入したとき借地人とは新たな契約をしておらず権利金などもらっていません。
その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3になっています。
今回売買するにあたっての借地権割合は更新料などももらってないため6:4とか5:5とか主張できるしょうか?
地主から話を持ち出したので割合の加算はできないのでしょうか?
この間知らない間にリフォームで増築もしていました。(金銭は全くもらってません)
売買の時には専門の業者に入ってもらうつもりですが交渉前に全く知らないのも困ると思い相談させてもらいました。
よろしくお願いします。

登録カテゴリーを間違えてしまったので再度質問させてもらいます。

地主ですが借地人へ底地を買い取って欲しいと申し出たところ第三者へ同時売却をすることになりました。
昭和13年に抵当流れになった底地を銀行より購入しています。
この時今の借地人(親)が住んでいました。
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その後の更新も全くしていないので更新料も一度ももらったことがありません。
銀行との取引契約書は残っていますが、前の地主と借地人の契約書などは分かりません。
路線価図による借地権割合は7:3にな...続きを読む

Aベストアンサー

契約書もなく、口頭で更新料・承諾料などの約束もない?
それなら借りている方が更新料を払わずとも、増改築をしても、何の問題もない。
しかし、地主には請求する権利はある。
もちろん、借りている方は言わるままに支払う義務はなく、拒絶する権利がある。
こうして裁判へもつれこむのがお決まりのパターン。

借地権割合が決まっているのだから、その割合で売却益を按分するのが吉。
そこをゴネると取引がまとまらずに流れたり、裁判だなんだとなって弁護士と裁判所が喜ぶだけじゃないかな。

もしも金銭的利益を求めたいのであれば、不動産鑑定士に依頼して土地の価値、地代の適正額を算出。
適正地代が実際の地代よりも著しく安ければ、その分は請求できるかもしれない。
たぶん調停にもつれこむけれど、調停や弁護士費用などを差し引いて残る金額がどれくらいになるか。
少額しか残らなければ、長引いたり借地人と不仲になって逆恨みされるよりも、最初から7:3で話をまとめたほうが無難。
借地人は生活権があるから、ゴネられて居座りを決め込まれると面倒。

Q底地と借地権を一緒に売ると高く売れませんか?

現在、わたしは底地を所有しています。
そして借地権と建物は、私の妻が所有しています。

今後、わたしたちの意向としては、土地をできるだけ高く第3者に売りたいと考えています。

以前、知り合いの不動産屋が、「底地と借地権を同時に売却する場合、建物を壊せないのであまり高く売れない。更地の状態の方が高く売れる」と言っていました。

まず、これは本当なのでしょうか?

売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?(結婚10年くらいなので夫婦間の特別控除は受けられそうもありませんし、贈与後ずっとそこに住むわけではないので難しいですね)

どのような方法が一番、税金がかからず、かつ 土地が高く売れるのでしょうか?

Aベストアンサー

#7です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続 譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅 土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

>売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?

簡単のために借地権価格を3000万 底地価格を2000万
とします。
更地にして、5000万で売れたとします。
質問者さまが代価をすべて受け取り、そのなかから借地権買い取り分として3000万円支払います。
奥さまは相続により取得した土地ですので長期譲渡。取得費はお父様の借地権購入費を使います。
わからない場合は売却価格の5%。売却資産が本人の居住用資産であれば3000万まで非課税の特例があります。
これを申告しないと質問者さまに高額な贈与税がかかる場合があります。

古屋付き土地で売っても契約が「家屋の売買(借地権)、土地の売買(底地)」の二本になるだけで
借地権の譲渡益課税⇒奥様 底地の譲渡益課税⇒質問者さま
になることに変わりはありません。
底地の課税はかりに短期譲渡(5年以内)になっても譲渡益は少ないと思われます。
底地に譲渡益が出る場合、更地にすることで撤去費用を経費にして税額を減らすことができます。
奥様の税額を減らすには借地権者が撤去費用を負担したことにして税額を減らすことが考えられます。

土地価格が高額なら、税理士に計算を依頼したほうがいいかもしれません。納税額が数十万程度なら
ご自身でやって税務署に確認をとることで十分でしょう。
土地は、おそらくは建売業者が買う可能性が高いでしょうから、更地でも古屋付でもさほどの差はないですが
家が建っていたほうが、土地というものは広く見えるものです。
ちなみに私は、一級建築士で宅地建物取引主任者です。税理士資格はありません。相続不動産の売却納税の経験は幾度もあります。底地権の買い取り一体売却のケースは未経験です。

#7です。

背景がわかりましたので、課税関係を説明いたします。
(1)家屋を残して売却・・・借地権存続 譲渡益課税の大半は借地権にかかります
(2)家屋を撤去して売却・・・借地権消滅 土地の所有権者に譲渡益課税となる可能性あり

譲渡益課税は、保有期間の長短で税率が変わってきます。

>売る前に更地にするためには、事前に借地権を底地所有者の私が買い取ったり、贈与を受けたりしなければならないと思いますが、それだとかえって贈与税がかかりますか?

簡単のために借地権価格を3000万 底地価...続きを読む

Q親が借地してる土地の底地を子が買い取った場合

私は最近、底地を購入しました。
建物の持ち主は義父です。

仲介してもらった不動産屋から「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出するように言われました。これを提出しておけば、私と義父の間で地代の授受が行われなくても、義父の借地権はそのまま有効となると言われました。

ただ、義父が「地代をいままで通り払ってもよい」と言っているので、どうしようかと思っています。

というのは、地代をもらわない方がいいのか、もらった方がいいのか、金銭的にメリット・デメリットがわからないからです。義父の払った地代がわたしの収入になれば当然、所得税がかかりますよね?
もしも地代をもらわずにそのまま過ごした場合、いつか義父が亡くなったときに私の妻が財産を相続すると思います。そして、そのときは控除額以内であれば相続税はかからないはずです。

単純に考えると、義父から地代をもらわない方が後々無駄な税金を払わなくてもいいのでは?と思っているのですが、その考えで合ってますでしょうか?

また、もし、今まで通り義父が地代を私に支払う場合は、新しく契約書を作成しなければならないのでしょうか?

私は最近、底地を購入しました。
建物の持ち主は義父です。

仲介してもらった不動産屋から「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出するように言われました。これを提出しておけば、私と義父の間で地代の授受が行われなくても、義父の借地権はそのまま有効となると言われました。

ただ、義父が「地代をいままで通り払ってもよい」と言っているので、どうしようかと思っています。

というのは、地代をもらわない方がいいのか、もらった方がいいのか、金銭的にメリット・デメリットがわからないからです。...続きを読む

Aベストアンサー

地代を貰うと所得税がかかります。地代をもらわないと、義父の場合には贈与になり、義父に贈与税がかかります。このような贈与は計画的なので連年贈与になり、年間控除が適応されません。したがって、過去に遡ると大きな贈与税になります。
義父から地代をもらって所得税にしておくほうが無難です。
契約書が無いと義父から贈与を受けたことになり、贈与税が発生します。

Q借地権者が底地権を買うと?

たとえば、5000万円の土地があるとします。
その土地は町の地主が所有者で、わたしがその土地から借地権を取得して、家を建てて住んでいます。

地主が亡くなり、「相続税納税のために現金がほしい。お宅の住んでいる土地を買い取ってくれますか?」と言いだしたとします。地主都合の提案です。

この場合は、相場的に、わたしはいくらで底地を買うことができるのでしょうか?

路線価で設定されている割合は借地権60底地権40です。

おおまかでいいので教えてください。

Aベストアンサー

NO.1です。
NO.2の方がお書きの様に地域性がありますが、あくまで50%前後は地主からの売却のたっての希望がある場合の居宅用の宅地の場合の当方での扱い相場です。

あくまで質問者さん側でのアドバイスです
今回地主さんは、売却しなければならない状況で、当方の様な業者などに買取を依頼すると15%~20%前後が限度です。また土地だけを売却するということは上記のように、借地権が附帯している限り第三者は賃料収入を得ての事業用の土地という以外、自己使用等利用出来ないのですから、まともな価額で売却しようがないのです。それを理解しているから、地主も建物を同時に売却して(借地権が無い様な形で)もらい、極力高い土地代金を得たいという意向です。先方の方が困っている状況で、質問者さん側は、このまま借地を継続していても障害は無いのですから、強気で良いという事です。

しかし、この手の交渉ごとに業者は介入していないのでしょうか?地主と借地権者が直接話をしても、纏まり様がないと思いますし、事務的な作業も進まないかと思いますが。

質問者さんが購入するというのは、相手方にとって多少安くとも、一番早期に現金可出来る手段ですから、これは有り難い話で売却額が折り合うのかどうか?だけの問題でしょう。
「借地権者の協力が無ければ50%でも売れない」という現実は、地主側も承知しているはずですから、資金の手立てが付くなら、幾らなら用意できるので購入しますという意思表示で良いのでは?
父親の件があるので、ダメな場合はこのまま借りますという事で良いと思いますよ。

後は、他の物件の処分で相続税を支払う算段が出来るかどうかで、この物件を現金化しようと思えば、質問者さん側以外に売却する選択肢はない様なものですから。その価額が50%程度なら、相談を受ける第三者がいても「仕方ない金額では?」となると思います。

借地権は建物が存在する限り、その権利は絶対ですから。
信用できるこの手に詳しい不動産業者など誰か味方につけて(弁護士とか役に立たない)アドバイスをもらうのが良いでしょう。誰かの紹介とか・・・試みてください。

NO.1です。
NO.2の方がお書きの様に地域性がありますが、あくまで50%前後は地主からの売却のたっての希望がある場合の居宅用の宅地の場合の当方での扱い相場です。

あくまで質問者さん側でのアドバイスです
今回地主さんは、売却しなければならない状況で、当方の様な業者などに買取を依頼すると15%~20%前後が限度です。また土地だけを売却するということは上記のように、借地権が附帯している限り第三者は賃料収入を得ての事業用の土地という以外、自己使用等利用出来ないのですから、まともな価額で...続きを読む

Q遊休地1200坪 を 一括売却

以前にも質問させてもらいましたが、
そろそろ遊休地の売却を考えてます。

単純に2億円近い金額になると思います。

前回は自分で開発などせずに一括売却で理解したのですが、

今度はどの不動産会社に売却するか?が問題
になってきました。

現在
いつも親切にしてもらっている不動産屋(A不動産)を検討しています。
以前からよくしてもらい、売買の実績もあります。
現在1200坪の区割り図面を作成してます。

その不動産屋(A不動産)がいうには
まとまった金額となるので
地元では有名な不動産会社(B不動産)に一括で売るとの事でした。

その仲介を不動産屋(A不動産)が行うとのことでした。
※A不動産の社長は大手B不動産出身


そこで質問です。

1、、このような場合、不動産屋(A不動産)にまかせっきりでよいのでしょうか?
   通常の一区画の売買ですと、多数不動産会社が入札しますが、
   今回の場合競争にならないので、これでいいのか?気になります。

2、、図面を考えてもらうのは良いのだが、販売しやすい図面を作成してもらったら
   やはりA不動産でいかなければならないのか?
   図面代などで一度区切りをつけることは可能か?
   このまま、本当に不動産屋(A不動産)で良いのか?少し疑問があります。

宜しくお願い致します。

以前にも質問させてもらいましたが、
そろそろ遊休地の売却を考えてます。

単純に2億円近い金額になると思います。

前回は自分で開発などせずに一括売却で理解したのですが、

今度はどの不動産会社に売却するか?が問題
になってきました。

現在
いつも親切にしてもらっている不動産屋(A不動産)を検討しています。
以前からよくしてもらい、売買の実績もあります。
現在1200坪の区割り図面を作成してます。

その不動産屋(A不動産)がいうには
まとまった金額となるので
地元では有名な不動産会社(B不...続きを読む

Aベストアンサー

No.2です。
その土地を買えるという前提なんでしょうから、図面の費用はいらないと言われてるのでしょう。他へ売るとなると費用を請求してくるかもしれませんが、購入の検討のために図面を作ったが買えなかった、というのはよくある話ですから、気にしなくていいと思います。
図面の費用がどれくらいか?というのは、どの程度の図面なのか?によって何とも言えません。落書き程度のものかもしれないし、役所と打ち合わせしたうえで許可の取れる開発図面を作っているのかもしれないし。また、その会社の社員が作ったものなのか、外注してすでに費用が発生しているのか、によっても違ってきます。
いずれにしてもその会社は買えるつもりで進めているのでしょうから、他へも声をかけるなら早いほうがいいでしょう。


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