収益マンション 賃貸収入の所得税＋住民税について

収益マンション購入を検討しております。
賃貸収入の所得税＋住民税について教えてください。

今は、会社員として平均的な所得があり　所得税（10%や20%）＋住民税（10％）＝合計20％や30%
税率ですので、収益マンションの収入も経費を除き同率の税金がかかる認識です。

数年後、年金生活者となりますが、平均手金月（夫+嫁＝24万円・・・夫は１８万円程度のはず）
年間年金額はおそらく１８万円×１２＝216万円　となります。

収益マンションの賃貸収入はせいぜい60万円~100万円以下ですが、所得税、住民税など
どういった税金が発生して、税率はどの程度でしょうか？

以上

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/11/27 10:39

＞収益マンションの収入も経費を除き同率の税金がかかる認識です…

同率とは限りません。

住民税は確かに 10% 一律ですが、所得税のうち総合課税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2220.htm
となるものは累進課税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
です。

今までの給与所得だけで 20%だとしても、不動産所得を足した「総所得」から所得税を計算し直すと、23% や33% に上がることもあり、この場合は給与部分についても高くなった税率が適用されるので、年末調整で払った税率との差を新たに確定申告で納めなければいけません。

＞平均手金月（夫+嫁＝24万円…

税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていません。
新婚ほやほやの方じゃあるまいし、夫の年金と妻の年金を足しても、税法面では何の意味もありません。

＞年間年金額はおそらく１８万円×１２＝216万円…

不動産を買うのは誰？
夫なら、夫の年金額を年齢区分に応じて「所得」に換算した数字
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1600.htm
と、不動産所得
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
とを足した「総所得」が税金計算のスタートラインになります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速ご回答いただきありがとうございます。
細かく確認いただいているのはありがたいのですが、所得は（平均的な額の）厚生年金のみとなりますので詳細まで不要です。
まして、お答えいただいているような、23% や33%は　マンション収益（せいぜい年間100万円未満）からしてあり得ません。

「＞平均手金月（夫+嫁＝24万円…」この説明はおかしかったでしょうか？
一般に、厚生年金夫婦で約24万円/月はよく言われますし、このモデルの通り嫁は専業主婦ですので、
私分の厚生年金の想定金額は約１８万円になります。（年金ネット、Webでも確認できます）

不動産は、私名義で購入する予定です。
いくつかURLをいただいておりますが、そのあたりの説明が特に分かりずらい為、質問させていただいております。

お礼日時：2016/11/27 11:14

No.2 回答者： hanatiro 回答日時： 2016/11/27 10:44

物件の規模がわからないのと、数字はちゃんと調べていないので再確認してください。

どんな税金がかかるかについて、仮の数字で書きます。（桁が違うことはないと思います。）

まず、収入に対して毎月の経費（管理費、修繕積立金など）がかかります。2～3万円／月ぐらいでしょうか？それと固定資産税がかかります。10万円／年程度でしょうかかな。合計で年40万円程度かかるとします。

賃貸収入が100万円だとすると、経費を引いた60万円が所得となります。
（ローンで購入する場合、返済時の利息はここから引けますが、元金の返済分が5万円(年60万)あったとしてもそれは経費にすることはできません）

年金が216万だとすると、所得税の控除が100%のようなので、課税対象は60万円×5%=3万円のようです。

住民税は以下のようです。
所得割は、市町村民税6％＋道府県民税4％＝合計10％(60万×10%=6万)
均等割は、市町村民税3000円＋道府県民税1000円＝合計4000円
6万+4千=6.4万円

なので、100万の収益に対して、経費30万円＋固定資産税10万円+所得税・住民税10万円程度かかると思われます。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
今回質問させていただいたのは、収益マンションの収入（はせいぜい60万円~100万円以下）に対する税金のみです。
不動産手数料、不動産取得税、固定資産、維持管理費などその他経費については一切、ご説明不要です。
理由は、収益マンション賃貸収入　から　これら経費合計　を差引すれば　そのまま収益となります。

「年金が216万だとすると、所得税の控除が100%のようなので、課税対象は60万円×5%=3万円のようです。」
この辺りが知りたかったところです。

考え方として教えてください。
　　「年金が216万だとすると、所得税の控除が100%のようなので・・・」このあたりの情報がなく分かりません。
　　「課税対象は60万円・・・」　そうではなく、　通常所得は合算の為　216万円＋　60万円　ではないでしょうか？
　　ベース：年金が216万が通常の現役サラリーマンと所得税（＋住民税）など差異があれば教えてください。

よろしくお願いいたします。

お礼日時：2016/11/27 11:24

No.3 回答者： hanatiro 回答日時： 2016/11/27 15:24

No.2です。

>「課税対象は60万円・・・」　そうではなく、　通常所得は合算の為　216万円＋　60万　ではないでしょうか？

退職されると年末調整がなくなるので、確定申告されることになります。
確定申告ではそれぞれの収入に対する経費、控除を引いた課税対象額を算出し、その課税対象額に対する所得税を申告します。

その際、例えばサラリーマンは給与所得から65万円を必要経費として控除したうえで課税されます。余談ですが、この65万＋配偶者控除38万を足したものが、よく言われる103万円の壁です。

年金収入の場合は、すいません、私の記載が間違えていました。
120万から3,299,999円までの間は控除額120万円で税率は5.105%なので、年金の課税対象額は216-120=96万円となり約5万円ですね。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1600.htm

で、本題の不動産所得に関する課税対象額は60万~100万の収入に対して、経費合計を引いた残りの収益に対して課税されます。ちなみにこの際青色申告の申請をしておけば、さらに10万円を課税対象から控除してもらうことができます。

不動産収入に関する税率は195万円までですと、5%のようです。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

年が明けるとH28年度の確定申告サイトが立ち上がって、記入できるようになるので、試しに想定金額で記入してみられるとよいかと思います。（用紙の記入だけなので、税務署にもっていかない限りそれで課税されたりすることはありません。）

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/11/28 02:45

個人事業での賃貸事業扱いの規模なら

例　
1棟20室　賃貸　、駐車場、数台

不動産、管理会社へ任せても
自動車、ガソリン代、書籍代、通信費、経費、
修繕、立退き、不動産屋とあう、など事業関わる人との交際費
接待費が認めら現法はＭＡＸ800万です。800万円は美味しいです。
青色申告にすればさらに減税です。

つまり　所得税.＝収益は0円にもなります。


マンションの2～3部屋など貸してる人には認めません。
修繕費くらいしか経費なりません。