遺産相続で不動産は分割共有できますか

遺産分割協議中です
申告控除枠を超えて相続税が発生します

不動産、有価証券、現預金のうち

有価証券や現預金は相続人同士で分けやすいのですが
不動産、特に居宅をどうするかで相続人同士４人の主張がぶつかってます

質問になりますが居宅であるひとつの土地と建物を
持分共有ではなく分割共有というのはできるのでしょうか

この場合持分共有に比べどのような手間やデメリットがあるのでしょうか
そもそも建物は二つに分けることはできるのでしょうか

分割共有の登記の仕方を踏まえ教えていただけたら助かります

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/04/08 20:57

＞持分共有ではなく分割共有というのはできるの…

やろうと思えばできなくはありません。
玄関は太郎、座敷は次郎、台所は花子になどと、所有部分を明確に区分すればよいだけの話です。

＞持分共有に比べどのような手間やデメリット…

杓子定規に解釈すれば、太郎が座敷に行くとき、次郎が台所に、花子が玄関を通るのに、それぞれ借り賃・室料がいることになります。

＞そもそも建物は二つに分けることは…

登記の際に、区分線を明記した平面図を提出すればよいだけです。

いずれにしても現実問題としては、建物を切り刻んだりせず所有者は1人に絞り、他の相続人は

1. 相続分に対する時価相当の現金を建物所有者となった人からもらう
2. 以後毎年毎年に渡って相続分に対する家賃を建物所有者となった人からもらう

のいずれかが、後腐れを生じさせない選択肢です。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2017/04/10 09:32

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2017/04/08 22:37

>そもそも建物は二つに分けることはできるのでしょうか

2世帯住宅で、玄関、水回り等が各々別で、各々の世帯が建物内部で行き来ができないような構造なら、2つの区分所有建物として登記が可能です。
普通の一戸建ては不可能です。

http://horitsu.ns-2.jp/207.pdf

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2017/04/10 09:33

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/04/09 17:56

共有というのは1つの物を複数人で所有すること（その所有割合が持分）ですので，共有分割というのがよくわからないんですけど…。

ひょっとして甲不動産を甲1と甲2に分割し，甲1をAとBが，甲2をCとDが共有するということなのでしょうか？（これなら分割もあるし共有にもなるから）

それはさておき，土地1筆が建物1個の敷地になっていても，この土地1筆を数筆に分筆することは可能です。建物の敷地は1筆でなければならないという規制はないからです。そしてその手続きについては，隣地所有者に境界確認をしてもらって，また分筆後の境界確認のために境界標を打って，測量をして，その測量結果に基づいて土地の求籍をして，その登記申請をすることになります。境界確認や測量があるので，土地家屋調査士に依頼したほうがいいですが，これにはけっこう費用がかかります（数万円では足りないと思います）。

ですが建物はそういうわけにはいきません。1つの建物を分割してその登記を　するには，その分割後の建物がそれぞれ独立の建物として存在できるものでなければならず，それができるのは普通建物として登記した共同住宅を区分建物にする場合や，それぞれ独立した玄関を持つ2世帯住宅（中で共用になっている部分がないことが条件）をそれぞれに区分する場合ぐらいです。1つの建物について「居間はAさん，台所はBさん，寝室はCさんが所有するものとして，その区分線を明記した平面図を提出すれば登記できる」なんてことはありえません（法務局に聞いたら笑われちゃうと思います）。

ということで，土地は可能，普通の居宅では不可能です。
相続登記後に分筆すると，相続，分筆，共有物分割による持分移転の登記が必要になってしまうので，遺産分割協議前に分筆をしてしまい，その分筆後の土地を相続するとしたほうが費用的には安く上がります。

さてその後のデメリットとして考えられるのは，第三者への売却の心配でしょうか。これは共有でもありえることではありますが，共有であればその管理は過半数を押さえていれば主導権を握れるものの，各土地単独所有の場合はそういうわけにはいきません。知らないうちに第三者に売却され，その購入者があれこれ言ってきたときが面倒です。
とはいえこれは共有の場合であってもありえることです。できることなら不動産をとる代わりに預金等を減らしたり，代償分割等を利用する等して，不動産は単独相続する方向で進めていくことが望ましいのではないかと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2017/04/10 09:36