家賃滞納がある物件での管理費の支払いについて

＜カテゴリーが違うようなので訂正しました。＞

市内中心部で古い飲み屋街で築40年位のビルがあります。1階と２階は居酒屋とスナックのような店舗、３階と４階はアパート（各階３部屋ずつの計１２部屋）で管理は管理会社が行っています。
現在は１階の店舗3部屋とも入居者がいますが、1階以外の9部屋はすべて空いています。

家賃は1Fが８万～６万、２階が７万から～５万円、で内装は以前使っていた人が残していったものを再利用し、あとは入居者が改装します。アパートは５万ですが、普通の1DKです。
２階～４階の空き室はもう6年以上入居者がいない状況ですが、修理するにも設備が古く老朽化も激しく、敷地目いっぱいの建物で解体にも数百万かかり苦悩しています・・・。

なので現状維持のままですが、実は１階の店舗の方、三名とも家賃が数か月遅れています。Ａは４ヶ月、Ｂ（外国人）は１０ヶ月、C（外国人）は２４ヶ月でCが夜逃げ（帰国）しました。
そこで相談させてください。

①管理会社とは、毎月巡回や簡単な清掃、郵便物の撤去は滞納者へ督促、空き室管理や鍵の貸し出しを契約しています。料金は家賃の5％ですが、知人から「家賃が遅れてるのに管理費払うのはおかしい」と言われました。
一般的に家賃が全員遅れていても管理費は毎月払うのでしょうか？

②管理会社へは管理費は家賃入金のあったら支払いたいと言いました。（遅れてるので当面は支払いがありませんが、管理会社へは毎月仕事してもらうつもりです。）管理会社は入居状況から変更してくれそうですが、この場合は管理契約が終了した場合も数か月は管理費支払いが発生するのでしょうか？

③家賃滞納者については管理会社と何度か協議し、追い出してしまうと次の入居者が見つかるか分らず、遅れながらも入居し続けてもらいました。（他の店舗が6年以上も空いているので）
ですが知人は今回の夜逃げしたCについて「滞納分は管理会社に払ってもらえ！」と言います。一般的に家賃滞納は管理会社に払ってもらう事があるのでしょうか？

④管理会社の督促は書面や電話、メール等で行っているのですが、知人から「家賃滞納者へは管理会社から早朝でも深夜でも直接会って、取りに行って貰うべき」「何かしら取り立ててもらうべき」と言われました。管理会社から家賃滞納者へ自宅へ行って貰ったり、勤務時間外の早朝や深夜に訪問、取り立て行為などやって貰っても良いのでしょうか？

⑤一般的に古い飲み屋街の飲食店経営者はやや変わった客層でしょうか？保証会社の審査が通らない人が多いと聞いたことがあります。

知人と話したら変な方向に進んでしまったので参考までにお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2017/09/07 15:31

結論からいうと、管理会社との契約で、滞納家賃の回収業務を具体的にどのように規定しているのか、です。

極端に言うと、管理会社に１００％回収義務がある、というのであれば、未収の場合は管理会社に請求できます。
「書面や電話、メール」というのなら、その業務を実行しても回収できないのなら、それ以上は「大家が何とかしなさい」になります。

取立についても契約でどのようになっているかです。
管理会社は貸金業者ではないので、強迫などの問題がなければ自宅訪問は問題ないです。
早朝・深夜は常識外れですが。

その知人は契約内容を知った上で言ってるんでしょうかね。
ちょっと無茶苦茶です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
管理契約でいうと家賃滞納への督促までで回収までは出来そうにありませんでした。
ちょっと感情的にさせてしまったのかもしれないので、もう少し話し合ってみます。

お礼日時：2017/09/12 17:39