賃貸アパートの送電停止状態での入居者様募集状態について

家賃保証制度のある管理会社にアパートを委託しているのですが、長期間空室が発生しているため、電力会社が電気を止めています。（送電停止状態）
従いまして、入居希望者様に対して、その部屋を案内するときは、部屋が暗いので、懐中電灯で案内することになります。
以下を教えてください。
１．長期間空室が発生しているのは管理会社の責任なので、入居が決まるまでの間、電気の契約をする等の営業努力をしないものなのでしょうか？
２．上記のような場合、通常、懐中電灯で入居希望者様を案内するものなのでしょうか？（お化け屋敷を案内しているような感じになり、成約するのは困難だと思いますが、、）
３．この状態は、まったく営業をやる気のない証ではないでしょうか？
４．この懐中電灯を使うという営業の責任者の考え方をどう思われますか？この方の営業センスはあるのでしょうか？

どんな仕事でも、その取り扱う商品に対して「愛着心」が必要だと思います。
この営業の方は、まったく無いです。
値段（家賃）を下げて待っているだけ、まさに「殿様商売」です。

口では「家主のために一生懸命に営業活動を行っています。」って言ってますが、これらの行動で口先だけなのは明らかです。
顧客満足とか、やる気なんてみじんもないです。

たぶん、この営業の方は
①入居率を上げるには可能な限り家賃を下げる必要がある。
②そのためには家主に可能な限り家賃を下げさせることがポイントである。（＝弱いものいじめ）
仕事が出来る人間とは「②をどれだけ出来るかで決まる。」という風に考えていると感じます。

・究極の「自分さえ良ければ他人はどうでも良い。」人間です。
・良心とかないのでしょうかね？
・この繰り返しで、自分のやっていることに、自戒の念で苦しむことはないのでしょうかね？
・この仕事って誇りを持ってやれるものなのでしょうかね？

質問者からの補足コメント

• 

  「この管理会社の方が全員そうである。」とは言ってないです。
  たまたま、今の営業の方が残念ながらペラペラの軽薄な人間であるということです。

    補足日時：2017/10/16 10:31

• ＞というあなたの主観は入れるべきではありません。
  主観が入っているか判りませんが、現在④の状況にあります。
  
  ①異常に安い家賃設定で長期空室が続いている
  ②送電停止状態のまま放置
  ③原因は営業の怠慢
  ④激怒、怒り心頭、自己制御不能
  ⑤文句を言う準備中
  という流れにあります。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/10/16 12:52

• 

  この会社の営業と打ち合わせしたら、
  ①のボタンを押せば、赤が点灯
  ②のボタンを押せば、黄が点灯
  ③のボタンを押せば、青が点灯
  のような感じの問答になります。
  打ち合わせしなくても、結果が予測できるのです。
  たぶん、こうだろうと思えば、やっぱり、その通りなのです。
  それ以上、何も足さない、何も引かない。サントリーウィスキーのようです。

    補足日時：2017/10/16 13:17

• 

  ＞それ以上、何も足さない、何も引かない。サントリーウィスキーのようです。
  ピュアモルトウイスキーならいいのですけど、「何もしない」という意味です。
  
  この会社の営業は、家主から課題とか検討事項を貰うと「仕事ができない」と評価されているはずです。
  この会社の出来る営業は、「顧客満足度を高める」のではなく「宿題は貰わない。何もしない」人のように感じてしまいます。
  「木で鼻を括る」回答を如何に、平気で何回出来るのかも大事な要素かもしれません。
  
  取り扱う商品（アパートの部屋）に対しての「愛着心」なんて気持ちは、これっぽちも無いことは、言動から明らかです。（逆にそんな「愛着心」なんて言葉を出したら笑われるでしょう。そんな文化なんて全くないかもしれません。）
  
  家賃の値下げ、安売り。あるのは、只、それのみです。

    補足日時：2017/10/16 14:03

• 

  ＞今の質問では、あなたが勝手に人物像を作り上げて、それに対する不満しか聞こえてきません。
  
  この記事を読んだ人は、私の思い込みのように感じるでしょう。
  但し、いい加減な営業をすれば、その結果は歴然とした「数字」として残るのです。
  それを見れば、私の主張が思い込みではなく「客観的な事実」であることが解るのです。
  ここでは公表できないですが、、、その数字を見れば「激怒」するしかないのです。
  なめられていると感じます。だから猛然と対抗します。

    補足日時：2017/10/16 14:24

• 

  ＞誰も理性を感じません。
  
  元々、こんな泥臭い・胡散臭い世界、全く興味がないです。
  しかし情報音痴の人間が契約して、それを引き継ぐはめになって、いわば巻き込まれ事故の被害者になっている状況です。

    補足日時：2017/10/16 14:46

• 

  ＞「木で鼻を括る」回答を如何に、平気で何回出来るのかも大事な要素かもしれません。
  更に、「どこまで弱い者イジメが出来るか？どこまで良心の呵責を感じないか？」も大事な要素かもしれません。
  普通の人間なら、やればやるほど虚しさを覚えるように純粋に客観的に思います。

    補足日時：2017/10/16 15:00

• 

  繰り返しになりますが「この管理会社の方が全員そうである。」とは言ってないです。
  人間は多様性の産物、賜物であり、この管理会社の中にも、いろんな考え・モラルを持った人が、ガウス分布状に混在しているはずです。
  だから、送電停止状態で放置しない優れた営業の人に担当してほしいと願うのです。

    補足日時：2017/10/16 15:39

• 

  ＞なら管理会社に担当営業を変えてもらってください。
  
  そのように言えば、管理会社は、間違いなく担当営業者を変更するでしょう。
  しかし、変更後も何も変わらず「物件に問題がある」って言ってくるでしょう。
  （何も真剣に深く考えない人間の）見え見えの手で、、考えがすべて手に取るようにわかるのです、、

    補足日時：2017/10/16 17:17

• 

  もし営業の取り纏め者が、担当営業者を変更したら、それはそれで驚きです。
  責任転嫁で、本当に営業の取り纏め者が「自分のことしか考えてない」ことがよく判る結果となります。
  ですから、流石に幾らなんでも、それはないと思います。

    補足日時：2017/10/16 17:35

No.8 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/10/17 16:57

＃７　再回答

自論は結構だが、本件はまず電気に関してじゃないの？

電気契約についてオーナーと管理会社で考えに相違があるのだから、それをギャップを埋めることが第一歩。
照明を点けられる状態で内覧させたいのであれば、自費で電気契約を結べばいい。
管理会社が負担すべきだと考えているなら、それで交渉すればいい。
アンペア契約は電力会社のＨＰを参照。

次に管理会社に対して。
不満があるんだから、是正を求めるか、ほかの会社へ変えればいいのでは。
オーナーは管理会社へ契約を遵守するように求める権利もあるし、管理会社を変更・選択する権利があるんだから。

この際、質問者の自論は関係ないよ。
単に契約の成果をあげられなかった管理会社に対して責任追及し、契約解除を通知する。
そこに違約金が発生するなら支払うし、業務怠慢を理由に違約金と相殺や逆に損害賠償請求。
要は関係してくるのは法律問題。


質問者の自論は別におかしいわけじゃないよね。
至って正論。
その正論から導き出されるのが、管理会社の不誠実や履行義務違反や業務怠慢を理由とする契約の解除という話。
契約解除は法律行為であり法律紛争が予測される。
だから関係してくるのは法律問題。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

>だから関係してくるのは法律問題。
なぜか？法律にこだわりますね。ひょっとして弁護士さんですか？
私の感覚では「法律問題」とか言うと、またピントが外れると感じます。

契約の解除はしないです。後２０年位べったり、がっつり、がっぷりお付き合いさせて頂きます。

＞オーナーは管理会社へ契約を遵守するように求める権利もあるし、管理会社を変更・選択する権利があるんだから。
まず本社の窓口に希望事項を進言して、効果がない場合、営業本部長、それでもダメな場合は取締役、社長にも進言するつもりです。
正論が通ってこそ、正しい社会だと考えます。
客観的なデータもあり、完璧で無敵で論破不能な「正論」を進言します。


＞管理会社が負担すべきだと考えているなら、それで交渉すればいい。
要するに営業する人のやる気の問題だと思います。
もし、管理会社の取締役、社長が視察に来るときに、懐中電灯で案内するでしょうか？
入居希望者様に対しては、取締役、社長と同等の最高級の扱いで接してほしいです。

お礼日時：2017/10/17 17:31

No.7 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/10/17 13:17

気持ちは分かるなー。

担当を替えてもらうか、担当は事務連絡や使い走り扱いにして、打ち合わせは上司と行うのもいいかも。
業者の変更も検討。


ところで、この契約はサブリース？
それとも賃貸業務委託？
この差で大きいよ。

1について。
空室期間が長期間となる場合に、その電気契約を維持するかどうか。
この期間の電気代は貸主の負担なので、貸主が決定する事項になる。
サブリースなら貸主（転貸人）は業者となるために、業者の決定事項。
業務委託であれば、貸主（所有者）の決定事項。

それを、営業努力を口実に業者へ電気契約を求めるのは筋が違う。
もちろん、長期間の空室という点については改善策を業者へ強く要求することは可能。
とはいえ電気を点けたら内覧者がドンドン来るわけじゃないけどね。


２について。
スマートメーターの普及に伴い、懐中電灯による内覧は増えてきているよ。
珍しくはない。
内覧日だけ電気契約を行うというやり方をしている会社や貸主もいる。
煩雑なのでいちいち契約を切ったり入れたりせず、アンペア下げて低い基本料でずっと開けているところもある。
この辺は物件の性質と貸主や管理業者の考え方次第。


３について。
電気契約をしないことだけで営業する気がないかどうかの判断は早計。


４について。
同上。


ただし・・・。
質問者が気にしているように、値下げを狙っている可能性もあるよね。
この手の業者の常套手段だから。
電気の件はさておき、委託を獲得するために高い賃料を提示していた場合には、いまの賃料では内覧希望者も来ない。
無駄な営業努力はしないというのが悪質な業者の心理。

他の良心的な仕事をする業者へ変更するのもいいかもね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞気持ちは分かるなー。
＞担当を替えてもらうか、担当は事務連絡や使い走り扱いにして、打ち合わせは上司と行うのもいいかも。
＞業者の変更も検討。

仕事は、手抜きをせず、一生懸命するものです。
しかしこの営業の場合
①手抜き１（商品に愛着を持たず、やみくもに家賃を下げる）
②手抜き２（商品に愛着を持たず、状況を把握しない＝送電停止状態での入居者様募集）
をやっています。

・手抜きすれば、手抜き工事の例で解るように後で支障が出る。
・１回手抜きしたら、その後、際限なく、手抜きを行う。仕事のやりがいがなくなり、何のためにやっているのか？目的を見失う。
になります。

従いまして
「手抜きせず真面なことを真面目にやる。」これが大事です。
（手抜きと要領が良いのとは全く別物であるが勘違いしている人も多いです。）

すべて当たり前のことですが理解してない人が多いのが現実です。

経験上、職場によって大きく変わります。
・手を抜く職場
・手を抜かない職場
２極化してます。

これらは、上司の考え方や指導によるところが大きいです。

長くなりましたが「担当者」の問題ではなく「取り纏め者」の考え方が間違っているか、理解してないのです。
「取り纏め者」の変更を要望するのが妥当だと考えます。
手抜きをする「取り纏め者」を放置すれば、「業者」全体の問題に発展し、どんどん会社の質の低下に繋がります。


＞他の良心的な仕事をする業者へ変更するのもいいかもね。

「業者」という括りにしてしまうとピントがボケると思います。
「業者」の中の一部の「取り纏め者」に問題があり、ここを是正すべきと考えます。

＞電気契約をしないことだけで営業する気がないかどうかの判断は早計。
私はやる気が感じられませんし、手抜きとしか思えないです。
仮に、他で懐中電灯による内覧をやっていてもです。
商品（アパート）がまるでお化け屋敷みたいになってしまいます。
自分が売り込む商品に対して、愛着心とか全く感じられないです。

＞煩雑なのでいちいち契約を切ったり入れたりせず、アンペア下げて低い基本料でずっと開けているところもある。
100Vを印加させるか、0Vのどちらかしかないのではないでしょうか？アンペア（電流）を下げるって可能なのでしょうか？

お礼日時：2017/10/17 16:04

No.6 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/10/16 15:48

＞だから、送電停止状態で放置しない優れた営業の人に担当してほしいと願うのです。

なら管理会社に担当営業を変えてもらってください。
ここで訴えても担当は変わりません。

でもあなたが送電停止状態を分かっているなら、自分で電気会社と契約できるように管理会社に働きかけては如何ですか？
何もかも任せるから食い物にされるのですよ。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞なら管理会社に担当営業を変えてもらってください。
＞ここで訴えても担当は変わりません。

担当営業では、営業の取り纏めに責任があります。
その理由は
①異常に安い家賃設定で長期空室が続いている→営業能力が低い「客観的な事実」
②送電停止状態のまま放置→営業業務に対する取組姿勢・配慮の欠落「客観的な事実」
となります。

＞でもあなたが送電停止状態を分かっているなら、自分で電気会社と契約できるように管理会社に働きかけては如何ですか？
昨日知りました。
営業は数が月放置してました。そんなこと（入居させる気がないし）気にしてないからどうでも構わないでしょうが、、


報告書に「通電なし」って書いてました。
それを見て「何のこっちゃ？電気の知識があるのか？電気回路が一部分断線しているのか？」って思っていました。
今、やっと「通電なし」の意味を理解しました。
「送電停止状態」と書いてほしかったです。

お礼日時：2017/10/16 16:49

No.5 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/10/16 14:24

＞①気に入らない営業がいて、

＞②その人を攻撃するために準備する
＞というのはないです。
クソミソ・ボロカスという言葉に誰も理性を感じません。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。

＞クソミソ・ボロカスという言葉に誰も理性を感じません。
理性はあります。十分。自分で言うのも変ですが、、
理性の高い人間ほど、集中力が高いので、激高してしまうのです。たぶん、、、

お礼日時：2017/10/16 14:29

No.4 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/10/16 12:18

＞知識を集めて、クソミソ・ボロカスに言うための準備です。

これがこの質問の本質なら、質問内容を分かるように書き直して再質問する方がいいです。
今の質問では、あなたが勝手に人物像を作り上げて、それに対する不満しか聞こえてきません。
必要なのは、事実であって、たぶんこの営業はこんな人、というあなたの主観は入れるべきではありません。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
①異常に安い家賃設定で長期空室が続いている
②送電停止状態のまま放置
③原因は営業の怠慢
④文句を言う準備中
という流れにあります。

①気に入らない営業がいて、
②その人を攻撃するために準備する
というのはないです。
わざわざそんなことはしないです。そんな暇ではないです。

お礼日時：2017/10/16 12:38

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/10/16 11:42

＞サブリースの責任にするのは、問題のすり替えであり、問題のピントがずれてしまいます。

そう仰るのも自由です。
サブリースを選ばない選択を決める人の決定打を言ったまでです。

管理怠慢というなら、こういうネットではなく管理会社に直接言えば良いだけです。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
＞サブリースを選ばない選択を決める人の決定打を言ったまでです。
情報音痴の人間が契約して、それを引き継ぐはめになっているのです。
私なら事前に調査をしまくって、誰かに相談して、絶対にこんな愚かな契約を交わさないです。
でも今更どうにもならないので、自分に出来ることをするだけです。

＞管理怠慢というなら、こういうネットではなく管理会社に直接言えば良いだけです。
それは言います。しかし半端な知識で言うと簡単に交わされるだけです。
知識を集めて、クソミソ・ボロカスに言うための準備です。

お礼日時：2017/10/16 11:59

No.2 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/10/16 11:17

＞懐中電灯を持って部屋を案内することはよくあることなのでしょうか？

このご時世、長期空室で送電の止まる物件は少なくないです。
ですから部屋探しで不動産屋にアポを取ると、あまり遅い時間で案内されることはありません。

懐中電灯を使うというのは、余程日当たりの悪い物件ということではないですか？
そうなると、懐中電灯が原因で入居者離れとなるより、日当たりが悪いことがすべての根源のように思えます。
日当たりが悪く昼間でも懐中電灯の必要な物件に誰が入りたいと思うでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
>このご時世、長期空室で送電の止まる物件は少なくないです。
他の不動産さんに現状を確認してみます。
送電が止まってそのまま放置するのは、個人的には営業センスがなく、ドンクサイ行為だと思います。
全くやる気がないとしか思えないです。

＞懐中電灯を使うというのは、余程日当たりの悪い物件ということではないですか？
南向きの日当たり良好の部屋です。
しかし、リビングは明かるくても、風呂の中とかは影になり、細部まで良く見えないです。
特に雨や曇りの日は、どんな場所でも、ちゃんとした案内が出来ないはずです。

＞基本的にサブリースだったなら、真剣に入居者を集めなくても痛くもかゆくもないのが現状です。
問題は個人の能力にあると思います。
よく「サブリースだから仕方がない」という風になってしまいがちですが、会社全体の問題ではなく、担当している個人の問題です。
サブリースの責任にするのは、問題のすり替えであり、問題のピントがずれてしまいます。

お礼日時：2017/10/16 11:38

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2017/10/16 10:47

１．

サブリースですか？
それなら空室の間の電気代はオーナーに請求できる以上、送電が止まったら管理会社が契約したら済む話だと思いますけどね。
サブリースでない場合でも、空室の間の電気代は大家持ちです。
ですから営業努力を求めることはできません。
電気が止まったら大家に契約してくれ、と言うだけですね。

２．
電気が付かないのですから懐中電灯しかないですよ。

３．
１の回答を踏まえると、電気が止まったら言ってくれ、レベルの話です。

４．
基本的にサブリースだったなら、真剣に入居者を集めなくても痛くもかゆくもないのが現状です。
建築費用と、修繕費用で儲けるのがメインですから。
入居者が付かなければ、10年経てば家賃を下げると言い出して終わりです。
一括借り上げの家賃保証で建てた物件の負担は何もかもすべてオーナーがする物なので、嫌なら契約を切っても良いですよ、というスタンスです。


まあ、あなたが電気を契約すれば済む話でもあります。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
＞電気が付かないのですから懐中電灯しかないですよ。
懐中電灯を持って部屋を案内することはよくあることなのでしょうか？
長期間空室が発生してくる空気が、そのまま入居希望者に伝染することはないのでしょうか？

お礼日時：2017/10/16 11:03