不動産や法律に詳しい方教えて下さい 一年契約で物件を契約して一年で引っ越そうと かんがえているのです

不動産や法律に詳しい方教えて下さい
一年契約で物件を契約して一年で引っ越そうと
かんがえているのですが
契約２年未満は違約金を支払うと説明をうけました。この場合違約金は支払わなければならないのでしょうか？

No.11 回答者： irisin 回答日時： 2018/02/17 19:01

賃貸不動産物件の仲介は、

Aさんという地主（家主）さんがいて、それを管理させる不動産会社Bがあります。

その物件の新規契約者募集過程で、仲介不動産会社CとかDがあります。

不動産会社Bは、自社で新規契約者をみつけない限り、「うちがお客さんを
つけてあげますわ～」と仲介希望しますと、そのC社とかに敷金1カ月分とか
2カ月分を支払わないといけません。

1番わかりやすいのは、月極駐車場になると思いますが、「うちは最低利用期間を
2カ月（3カ月）に決めてあります。もしもご利用が1カ月だけであるというので
あれば、最低利用期間内の利用代金はいただく形になりますよ～」と言ったりします。

仲介業者に仲介手数料を支払いますと、大家さんは、1円にもならない。あるいは
手数料支払いのみで赤字になる。ということがあるのです。

そうすると、不動産の現地に出向きますと、アパートとかの場合管理会社の看板
出ているので、そちらに電話して、「どうしても住む期間が1年くらいになるので
1年だけという形で契約できないのかを家主さんに訊いてもらえませんか？」と
提案すれば良いのかと思います。

例えば、「今福岡に住んでいる。今年4月から東京の港区に住む。住むのは1年
くらいになるかなあ～」なんて場合は、

まずはネットとか、賃貸不動産雑誌とかチェックしていく。「これは良さそうだな」
と感じたら、まず問い合わせして物件所在地とかを聞き出したりする。理由は、友達
が東京に住み働いているので、先に現地をチェックしたいから。私が都度行くと
飛行機代もったいないから・・・と言ったりする。

後は高校時代の友達とかに電話して、「東京都港区でこういう賃貸物件あるんだけど
そこに行って管理会社の看板とか写真撮って送ってもらえない？　後でお礼はするし」
と言って送ってもらいます。

その時に「現地ってどんなところ？」と友達に訊き、「駅から近くて雰囲気も良かった」
なんて言えば、後はダイレクトに物件管理しているところに電話して交渉する。

仲介業者を挟んだままだと、まず仲介手数料がネックになるので、交渉しくい。

家主さんとかフロントに立てない人もいるのですが、そんな場合は、自社物件
管理している管理会社の人の気持ちで即決となることも珍しくないくらい権限
持っていたりするという裏返しだったりします。

No.10 回答者： ロンリーグランダック 回答日時： 2018/02/12 18:04

契約前なら、相手と相談してください。

契約後なら、内容次第で払う事になりますが、交渉してみる価値はあると思います。それから、残り1年間の家賃の合計と違約金の合計を比べてみて、低い方を取る考えもあります。契約内容を見れないので、なんとも言えませんが、どう見ても先方の方が有利な時は、契約解除できるパターンもあります。

No.9 回答者： mikeneko4649 回答日時： 2018/02/12 15:26

｢定期借家｣｢１年｣の物件検索で、あと1年、もしくは2年は交渉出来る物件を探す方法がいいように思いますが・・いかがでしょうか。

不動産業としても、十分交渉出来るお話しです。

No.8 回答者： mikeneko4649 回答日時： 2018/02/12 12:45

｢契約２年未満は違約金を支払うと説明をうけました。

｣
この内容で契約書や念書が交わされているなら、支払うことになります。
一年契約を希望されるのであれば、希望を出されて、話し合うべきです。
以前、家賃は少々アップでしたが、同じようなケースがありました。

この回答へのお礼

今直接不動産に行きました。一年契約と書いてありましたがそれは更新が一年と言うことでした。
一年契約の物件と仲介業者の方に紹介して頂いていたので、正直納得いかないですね。

お礼日時：2018/02/12 15:07

No.7 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/02/07 12:00

違約金の説明をきちんと行い、違約金の額が著しく高額でなければ、これは無効になる類の契約ではない。

本件の場合、もう契約済みで１年経過するところかな？
それとも契約前？

契約前であれば、質問者は１年契約の物件を更新せずに１年満了で退去したいという考えなので、違約金の条項を削除してくれるように交渉すればいいよ。
その条件を相手が飲めば良し、飲まないなら条件があわないので別の物件へ。

すでに契約して１年が経過するという場合には、契約した当時の重要事項説明や契約書の記載があれば、これは支払わなければならない場合もある。
契約書等に全く記載がなく、解約の申し入れをしたらいきなり２年未満の解約は違約金ーーという話であれば契約条項でもなく説明もなかったのだから支払う必要はない。


本件の場合、割と珍しい契約タイプなのではないかな。
契約書等の書類をよく読んで、異議があれば貸主側へ問い合わせたり、場合によっては消費者センターへ相談するのもいいと思う。
単に、「１年契約だが最初の2年間で解約する場合には違約金が発生する」というだけなら不当ではない可能性がある。
おそらく違約金が家賃１～２ヶ月分程度なら過大とまではいえないだろうが、残存期間の賃料全額となると不当だと思う。

No.6 回答者： mikeneko4649 回答日時： 2018/02/07 03:47

双方で合意し、契約書に明記されている場合、違約金の金額にも依るのですが、支払うことになり得ます。

No.5 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2018/02/05 22:08

＞契約２年未満は違約金を支払うと説明をうけました。

この場合違約金は支払わなければならないのでしょうか

説明を受けた時点で、疑義があれば確認をすると思いますが、確認をしなかったあるいは解りましたと言った。
そして、契約書に印鑑を押して賃貸借契約が成立したのであれば、支払いは必要でしょうね。

只、難癖をつけるとしたら、最初の契約期間が当初から１年なのに、２年未満の転出は違約金が必要なのか、だとすれば最初の契約期間は、２年とし以後は１年ごとの更新となっていれば、辻褄は合う事になると感じるのですが。

No.4 回答者： go-go12 回答日時： 2018/02/05 21:44

入居前なら、どうにかなりませんか？

まだ、引き渡し受けてなければ。

No.3 回答者： hanzo2000 回答日時： 2018/02/05 18:14

契約書に従います。

契約書を読んでください。

明らかに違法な契約は無効となりますが、
質問からは明らかな違法性を読み取れません。

No.2 回答者： go-go12 回答日時： 2018/02/05 18:11

契約はアナタが同意すれば成立します。

違法な事は無効になるけれども。
２年ということは、保証金や敷金が０円や家賃が安くしてあるなどの物件で、２年縛りがある所があると聞いた事があります。
違約金は契約すれば同意、したことになるので支払い義務が生じます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます
サインしてるのでどうにもならないですよね。

お礼日時：2018/02/05 18:25