売却した不動産の購入経緯について。

Question

自営業をしたおります。数件程度のアパートを営んでおります。
昨年、３年前に相続した不動産（店舗兼アパート）を１３００万にて売却致しました。
その当時、父親が購入した売買契約書、建設工事請負契約書もみつかり、ほっとし
いつもお願いしております税理士さんの所に、持っていきました。
毎年の不動産所得の確定申告に加え、この譲渡所得の確定申告もお願いしており
無事終わりました。

譲渡所得の方は取得費などを差し引きしますとだいたい１９０万で普通の不動産の所得は１１５万円で申告するとの事でした。
最初は売買契約書などがみつからず、焦りましたがみつかり税金も大幅にやすくなって安心しておりました。

しかし、本日税理士から連絡があり、その売却した不動産を当時父親がどういう経緯で買ったのかを聞かれました！！
「どっかの土地を売ってその代金で売却した不動産を購入したのか！」
それとも
「退職金でその土地を購入したのか」
の２点を聞かれました。

ようやく申告も終わり、ほっとしておりました所、そのような事を急に税理士の方に言われ、正直戸惑っております。
そんな昔の事を分かるはずもなく、多分退職金でその土地をかったんじゃないかなと思います。

退職金で買ったなら買ったで、それを税理事務所の所にいって
判子を押してほしいとも言われました。

これってそんなに重要な事なのでしょうか？？
これで税金がまた違ってくるみたいな事を言われたのですが、本当ですか？？
この２点でどれくらい違ってくるものなのでしょうか？？

その土地をどういう経緯で買ったかなんて重要な事なのでしょうか？？
売買契約書と建物工事請負契約書があれば十分だと思ったのですが・・・。

とても困惑しております。
教えて頂けると助かります。

よろしくお願い致します。

hata。79 · Accepted Answer

買い替え特例を以前に使用してる不動産の場合には、買い替え前の不動産価格が、新しく買った不動産の取得価格とされます。
と言ってもピンとこないと思いますので、簡単に例示します。

１　自費で不動産Aを１，０００万円で頑張って購入した。
２　Aを売却したら、１、５００万円で売れた。
　　このお金を元手に不動産Bを購入した。
３　不動産の買い替え特例の条件に該当したので、これを利用した。
　　１千万円で取得した不動産が１、５千万円で売却できたことで「売却益」５百万円については、その２０％である１００万円についての譲渡所得税を支払った。

Aを売却した利益５００万円が１００万円に「まけてもらった」ことになります。
実は、差額４００万円に対する課税は「後でいいよ」とされてるだけです。
繰延されてると言います。

つまり「Bの取得価格はAの取得価格」という訳です。
ただし、買い替え特例を使用した際に課税を受けた１００万円を取得費に足しますので、上記例ですと、A１千万円、買い替え特例時に課税された収入額１００万円を足して１，１００万円が「Bの取得価格とされる」のです。

Bという財産は「Aを売った代金で儲けた金について、面倒見てやった分は、Bを売ったときに恩返ししてもらう」という条件付き物件だというわけです。

そんな事は知らず相続した子は、Bを売却した時に、いくらか譲渡所得が出る話になり「Bをいくらで買ったのか資料が残っていた。よかったよかった」とぬか喜びをさせられます。
なぜなら「買い替え特例による税の繰り延べ」がされてる物件なので、税務署が永年「Bを売った時の取得費はAの取得費＋１００万円だからな」と記録した閻魔帳を保存してるため
「取得費がちがってまっせ」と言うからです。

「やいやい、親父が俺に残してくれたのは良いが、税金までつけてきやがった」という話になります。

税務署は申告書を見て「買い替え特例を使用してる物件」とわかり、後に「譲渡所得額の計算が違いまっせ」としたら、税理士が本人から損賠賠償請求されるなど心配して、税理士に「あのう、確認してください」とでも伝えたのでしょう。
　OB税理士で、伝えた職員はその後輩だったかもしれませんし、早期に提出された申告書なので、違ってる点は早く連絡してあげた方がいいだろうというだけの話かもしれません。

「どういう経過で、以前の不動産を買ったのか」と聞かれても「親父がしたことだから、知らんよ」というしかないのですが。
税理士が税務署に「買い替え特例を利用してた物件ではないのか」と問い合わせしたら、教えてくれそうなものですが、相続人である子に聞くというのも的を得ない話に感じます。
　一度納税者の耳に入れておかないと「申告書作って出しましたが違ってました」とした際に「税理士のお前のせいだ。そんなの知らん」と言われたら困るため、とりあえず「わからないだろうけど、聞いておくジェスチャーは残しておこう」作戦のような気がします。

「退職金で買いました」とあなたに一筆書いてもらえば、「実は買い替え特例を使った物件なので、取得費として控除する額が違いました」と税金が増える話もしやすいと税理士は考えてるわけです。

「もしかしたら、買い替え特例を利用し購入した不動産かも」という大前提で述べてますことをご承知おきください。

hata。79 · Answer

特定の事業用資産の買い替え制度というのがあります。
お父上がこれを、不動産購入当時に使用してたとすると、購入した不動産は「その時の売買価格ではなく、買い替えする前の不動産の価格」が取得費となります。

これは「もしかしたら」ですが、お父上が買い替えの特例を使用していた可能性があります。
買い替え特例制度を受けた場合には、課税の繰り延べ分を精算するために、その資料は税務署で永年保存されてますので、申告書の提出を受けた税務署員が「買い替え特例を以前に使用してる不動産です」と税理士に伝えたのかもしれません。

それにしても、「税率が変わる」という点が、不思議です。不動産の譲渡所得は申告分離課税の税率適用なので一定です。
「税額が変わる」というのなら、まだしも適用税率は変わりません。
税理士が「税率」と「税額」という違うものを、一緒くたにしてお客に説明してるとしたら、その税理士の能力を疑います。
これはご質問者様が「税額」と聞いたが「税率」としてこのご質問文を記してる可能性がありますが。

http://shm-keiei.com/asset_guide/tax_courses/effective_use1_1.html

mukaiyama · Answer

＞その売却した不動産を当時父親がどういう経緯で買ったのか…

それは、父がその不動産を買って登記した際、しばらくして税務署から
「不動産取得に関するお尋ね」
がきて、父が回答しているはずです。

要は、税務署に内緒のお金で買ったのではないか、他人から贈与されたお金で買ったのではないかなどの疑念に答えるものです。
後ろめたいお金で買ったわけでなければ、事実をありのままに答えているはずです。

その後で父が煮て食おうと焼いて食おうと、取得の経緯調査など税務署することはありませんし、まして正当な手続きを踏んで相続した子の代になって、なおさら関係ありません。

少なくともあなたがその譲渡所得に関る確定申告書を自力で書き上げ、自分で税務署へ提出するのなら、税務署がそのような質問することは絶対にあり得ません。

＞「どっかの土地を売ってその代金で売却した不動産を…
＞これで税金がまた違ってくるみたいな事を…

聞いたことがありません。

「マイホームを買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm
や「店舗併用住宅を買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3455.htm
ならありますけど、そんな話ではないのですよね。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

売却した不動産の購入経緯について。

買い替え特例を以前に使用してる不動産の場合には、買い替え前の不動産価格が、新しく買った不動産の取得価格とされます。

特定の事業用資産の買い替え制度というのがあります。

＞その売却した不動産を当時父親がどういう経緯で買ったのか…

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