建築条件付土地契約の解約について

つい先日、建築条件付土地契約の契約を交わしました。
その後月々の支払い金額などの件で、よく書類を
みたところ、最終的なローン返済額が、当初、
営業の方にいわれていた金額とかなり違ってくるのと、(金利のことなど、本契約の時にきまるとあとからいわれ、又、優遇もつかえるかわからないともいわれました。契約前にはそのことについて何の説明もありませんでした)
又、あとから支払い予定の頭金100万円の支払いが不可能になったため、契約を解除したいと思っています。
契約の際に手付金(諸経費として２００万)支払いをしています。
すでに契約の際に土地売買契約と工事請負契約を交わしているのですが、間取りなどの設計プランはまだ、はじまっておらず、契約しただけの段階です。
この段階で、契約の解除を申し込んだ場合、手付金として支払った200万はすべてもどってくるのは難しいでしょうか。
時間もありませんし大変悩んでおります。
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： guramezo 回答日時： 2004/10/10 12:54

契約自体について言えば、土地と建物請負の両方とも成立していますね。

設計の詳細は未決定でも、基本的な構造と面積が請負契約に書かれていると思います。

従って、手付金が返却されるためには、今回の解約が「ローン特約によるもの」か「買主の都合よらないもの」であることが必要です。その点について、実戦的な交渉の方法をご提案します。

(1)ローン特約について：ローンが受けられなければ無条件で解約できます。

契約された際に、ローンの申込書に記載したと思いますが、銀行に提出する書類は出されましたか？源泉徴収票なども出していますか？

正式な申し込みがまだであれば、売主の営業マンとともに銀行の融資担当者のところに行って、返済金額を確認し、返済が無理である旨を、融資担当者に申し出てください。それで銀行側が融資できないとなれば、ローン条項により、解約できます。

正式な申し込みが終わっている場合は、「営業マンから聞いていた返済金額と違う」ので、「消費者センターに相談に行く」旨、銀行に連絡してみてください。銀行がローン却下してくれる可能性も充分あります。

(2)自己資金の不足：これは、買主都合の理由になります。
この件は、あなたにとって不利ですので、まず(1)から始めてください。これが不調に終わった場合に、「返済計画が狂ったため」とか「営業の説明不足で、経費が余分にかかる」とかいった理由で、解約を申し出ることですね。
これでも駄目なら、実際に消費者センターに相談されることですね。

ご質問者も充分お分かりと思いますが、いくら相手が正しい説明をしなかったと言っても、返済金額を書面で確認せず（或いは確認したが、あとで変えてくれると思って）、契約を締結してしまったわけですから、基本的には非常に不利な立場です。
裁判になれば、負ける可能性が高いと思うくらいです。
そして、「手付金として支払った200万はすべてもどってくるのは難しいでしょうか。」との点も、すべて没収されるのが普通と考えてください。

従って、相当頑張らないと、解決は楽ではありません。できれば、弁護士などに入ってもらう方がいいかも知れませんが、かえって相手が引かなくなると面倒です。

色々やってうまくいかなければ、最後に、（営業マン抜きで）銀行の融資担当に、契約に至る事情すべてを説明して相談すると言う手もありますね。
とにかく、ローン条項を適用させるのが最もいい解決ですから。

この回答への補足

詳細な回答ありがとうございます。
ローン特約についてですが、
>契約された際に、ローンの申込書に記載したと思いますが、銀行に提出する書類は出されましたか？源泉徴収票なども出していますか？
この点に関しては、申し込み書を記載し、源泉徴収を提出し今現在、仮審査が通っている段階です。
ですので、借りるという契約は交わしていません。
ということはまだ銀行の融資に関しては、正式な申し込みはすんでいないと判断してもよろしいでしょうか?

補足日時：2004/10/10 13:11

No.6 回答者： yagiri 回答日時： 2004/10/10 15:42

＞クーリングオフは書面を交わしたときにできないと確認しております。

この場合、その特約は無効です。
クーリングオフについて、買主たる消費者に不利となる特約は全て無効とされます。

なので、これ自体は関係なく、＃３で揚げたとおり、申込や契約の場面が問題となります。

今一度ご確認を。

No.5 回答者： guramezo 回答日時： 2004/10/10 13:53

＃４です。

補足についてお答えします。

「ローン特約」というのは、「融資の審査に通らず、ローンが組めない」場合のことですので、今回は仮であっても審査を通っていることになります。

「借りるという契約」の意思表示を既にされており、それに対して「貸す」という返事がくれば、銀行との融資契約成立ですし、「貸せない」となれば、不成立で「ローン条項の適用」になるわけです。

従って、やはり簡単に「ローン条項」による解約と言うわけにはいかないでしょう。

ここまで進んでいると、かなり難しい状況ですので、
やはり、まずは営業マン同行の上、銀行に出向いて、融資担当者に返済が無理である旨を、話すべきですね。銀行も、返済に問題が生じることが、最もこまることですから。
営業マンは銀行に行かせないようにすると思いますので、もし連れて行ってくれないのであれば、直接銀行に行く、と強くおっしゃることですね。

それでも引き延ばしに出たら、本当に直接銀行に行って、事情説明（返済金額の違いや、優遇金利の件）と、ローン却下をお願いしてみることです。

No.3 回答者： yagiri 回答日時： 2004/10/10 12:24

クーリングオフに関する重要な要件を忘れていました。

myumyuminiさんは、この契約の申込をどこで行いましたか？
事務所等や、myumyuminiさんからの申し出の、自分の自宅・勤務先？
こうなるとクーリングオフはできません。
事務所等とは、その種類が数種あるため、私にちょっと今時間がないので書けませんので、「クーリング・オフができない事務所等」で検索してみてください。

これを見て、分かる人がいれば、myumyuminiさんに教えてあげてください。

ただ、No.２で揚げたことについては、別途他にも考え方があると思いますので、とにかく詳しい人にご相談を！

この回答へのお礼

いろいろありがとうございます。
クーリングオフは書面を交わしたときにできないと
確認しております。


回答していただき感謝いたします。
ありがとうございます。

お礼日時：2004/10/10 12:42

No.2 回答者： yagiri 回答日時： 2004/10/10 12:01

補足。

＞金利のことなど、本契約の時にきまるとあとからいわれ、又、優遇もつかえるかわからないともいわれました。契約前にはそのことについて何の説明もありませんでした

業者の重要事項説明義務違反です。
これに関する責任も追及できるはずです。

No.1 回答者： yagiri 回答日時： 2004/10/10 11:56

あなた個人が宅建業者でなければ、書面告知の８日以内に書面をもって契約を解除する旨の発信をすれば、クーリングオフが可能です。

業者の書面告知がなければ、際限なくクーリングオフ可能ですので、そんなバカな業者はいないと思うので、必ず書面告知はどこかにあるはずです。
また、業者（売主）は、クーリングオフされたことによる損害賠償請求も出来ないことになっていますので、大丈夫です。
あと、売買代金に充当されるお金は全て「手付金等」として扱われるので、充当されるものであれば、全額戻ってくることも法律で定められています。

まあ、とにかく８日と期限が定められていて、たぶん時間がないと思われますので、今すぐにでも解除する旨の文書を発送して下さい。

クーリングオフの文面は参考になるものが多数Ｗｅｂ上にありますので、そちらを参照願います。