持ち家を賃貸に出した時の確定申告

転勤に伴い、持ち家を貸しに出すことに。
H29年11月にハウスクリーニングと壁紙張り替えなどの修繕が終わり、支払いも済ませました。

借り手が付き契約が12月末。
振り込みが年末だったからか、年を明けてH30年1月4日に、賃料と敷金（仲介業者の委任業務費と管理手数料が差し引かれた額）が入りました。

今年初めて確定申告をしようと税務署に問い合わせたところ、収入が1月に入ってからなら、来年の確定申告で経費などもまとめてもらって構わないとのことで、今年は青色申告の申請書だけ提出しました。

しかし、青色申告のお金の動き？は発生主義であると後から知り、そうであるなら12月末に契約をして受料金明細書が出た時点で賃料発生ということになりますよね？
領収書は管理会社への委任業務費のみ送られてきておりH29年12月27日の日付でした。
もう期日が過ぎてしまったので今更かもしれませんが、今年確定申告するべきだったのでしようか？

また、来年の確定申告の際に、H29年に支払った修繕費なども経費として計上するつもりでいますが、（税務署の方が、開業費用として来年に、と言っていたので間違いはないと思いますが、そもそもこれも年度が前なのに本当に大丈夫？という素人疑問で…）
H29年中の固定資産税やローン利息はどうなのでしょうか？

賃貸に出すとは思ってもいなかったH29年4月に1年分まとめて口座から払込用紙で支払っており、通帳には残っていますが、控えはありません。
またH30年分の固定資産税を経費として出すつもりでいますが、2年分の固定資産税を同時に計上してもいいものなのでしょうか？

全くのちんぷんかんぷんで、おかしい質問をしていたらすいません。

質問者からの補足コメント

• 回答ありがとうございます。
  もちろん今年するつもりで、税務署に教えてもらおうと電話したところ、来年で構わないと言われたのです。
  不安になり別日に再度税務署に電話したら、別の方でしたが、同じことを言われました。

    補足日時：2018/03/16 10:49

• ありがとうございます！
  契約は12月末ですが、賃貸開始は平成30年2月です。
  1月に入金された家賃は2月分のものですので、次の確定申告ですね！
  ということは、ローン利息も平成30年2月〜12月の分で計算したらいいのですね。
  固定資産税は、全額そのまま経費として大丈夫ですか？
  
  また、開業費用としてかかったものが、
  ○シャッター修理13,000円
  ○壁紙張り替え、畳替え、その他修理、ハウスクリーニング292,615円
  ○給湯器修理36,396円
  ○庭砂利購入8,302円
  というように全部支払先は別なのですが、それぞれ全て30万円未満なので、それぞれを一括で経費にできるということですか？
  
  補足ばかりですいません。

    補足日時：2018/03/16 11:39

No.3 回答者： DEBU-NEKOMARU 回答日時： 2018/03/16 11:14

税務署に確認されてその回答ならば問題ないでしょうが、

念のため、何月何日に問い合わせて誰が回答したのか？
これらを記録しておくことです。
来年申告時に、異議を言われたら　何時誰に聞いて、どの様な回答であったか
説明するのみです。

体験談ですが
以前に、別の件で　税務署の指示に従い申請した件があり
3年後に修正と追徴を言われたが、上記のような事項を話した処
税務署が　非を認め　修正申告のみで追徴は当然免除となった事がありまあす。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/03/16 11:06

＞青色申告のお金の動き？は発生主義であると後から知り、そうであるなら12月末に契約をして受料金明細書が出た時点で…

賃貸料というのは一般に 1か月単位です。
12/1～12/31 の分なら、年明け後に支払われたとしても確かに 29年分として申告しないといけません。

年末に契約したとしても、1/1～1/31 の分が新年早々に支払われたのなら、30年分です。

＞領収書は管理会社への委任業務費のみ送られてきておりH29年12月27日の日付…

いやいや、帳票類の発行日ではなく、実際の賃貸期間がいつかということ。

例えば、毎月21日～翌月20日 をひとくくりとしているのなら、年の途中はどちらの月と考えても支障ありませんが、年をまたぐときだけは、
・12/21～12/31
・1/1～1/20
の2つに分けて考えないといけません。

＞2年分の固定資産税を同時に計上してもいい…

固定資産税は賃貸に出していた期間のみです。

＞H29年中の固定資産税やローン利息はどうなのでしょうか…

経費とは、売上に対応する分だけです。
売上が上がっていない年は経費もありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

賃貸のためのリフォーム等は、開業費として減価償却資産に入れればよいです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： Z31 回答日時： 2018/03/16 10:43

＞今年確定申告するべきだったのでしようか？

私は持ち家を賃貸している者です。

H29で賃貸に出しているんですから、H29は無収入でH29に支払った固定資産税、修理費や経費を計上して「赤字」で確定申告すればよかったのではないでしょうか？

H29年に支払った固定資産税や経費をH30にプラスすると言うのは出来ないと思います。