不動産売買契約締結後売主様が認知症になった場合

今回土地と建物の売買を仲介させて頂きますが、
事情が有り取引日が契約してから3年後になる予定です。
売主様は高齢ですが、現在はしっかりされており売却する意思は
有るのですが、親族の方は取引が3年後になるので、取引出来る
3年後に売主様が認知症になっていないか？心配されています。

万一認知症になってしまった対応に関して下記の対応を
考えておりますが、法的に問題や懸念点はないでしょうか？
アドバイスを頂けますようお願い致します。

〇考え方：契約時点では売主様は意思能力が有る為売買契約は有効である。
　　　　　但し、取引時に意思能力が無ければ取引が出来ない為、
　　　　　意思能力が無くなっていれば、親族（相続人）の方に後見人を
　　　　　申立て頂き後見人に契約に則って取引の手続きを行って頂く。
　←ネット等で調べると意思能力が無くなると売買契約自体は無効になる等の
意見も多く見受けられますが、一部の意見では契約時点で意思能力が
有れば契約は有効との意見も有り、上記のように考えるのが適当ではと
思いますが如何でしょうか？

〇対応方法：①売主様と買主様で売買契約を締結して頂く。
　　　　　　②売主様の親族（相続人）の方と買主様で取引時に売主様に
意思能力が無くなっていた場合、後見人の申立てを行って頂く
旨の契約書（覚書）を交わして頂く。
←基本的には上記①、②の内容で大丈夫？と考えていますが、考え違いや
　懸念点等ありますでしょうか？
　万一、親族（相続人）の方が協力してくれなければ買主様が権利関係者なので
　後見人の申立てが出来るのではと、思うのですが間違いは無いでしょうか？

以上ご意見よろしくお願い致します。

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/03/29 20:48

引き渡しまで3年というのが引っ掛かります。

その点については売主買主双方の事情なのでしょうけれど、事情次第では契約内容そのものを見直す必要もあるのではないかと思います。

成年後見制度については後見だけでなく保佐、補助もありますから、ご本人の判断能力が確かなうちに保佐人を付けておくことも考えられます。ご質問のようにギリギリまで様子を見て、必要に応じて後見人を付けると言うのも悪くは無いと思います。あとは、いずれの制度を利用するとしてもそれなりの費用と手間が掛かる事が判ってらっしゃるかどうかでしょうね。

身内の方に後見人をお願いするにしても、後見監督人に対する報酬は発生しますし、今回の取引が終了すれば後見も終了というワケには行かないと言う事も説明しておいた方が良いでしょう。

質問文にある対応方法の⓶は任意後見契約の将来型と言われる後見契約ですが、公正証書契約にする必要があります。後見の開始には医師の診断が必要ですが、本人が拒絶するとそれも出来ないことがあります。傍から見ると保佐または後見相当と思えても、です。今回の契約もした覚えがない！などと言われると困ってしまいますよね。健常と認知症の境界上の状況が一番厄介と言えそうです。

何と言っても何らかの事情変更があった場合には引き渡しまで3年もの期間を設けたことが問題になるでしょうね。