用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地（自宅）が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか？

１、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
２、実際は、不動産業者が仲介する。
３、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、１～３全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか？

アドバイスを宜しくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/10/16 23:28

貴方の、過去の質問に代替地提供者の１５００万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この１５００万控除は、ともかく起業者である市（？）が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市（？）に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長２ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる（「契約しなくても、実害がでないように」）ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか？」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、１５００万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

この回答への補足

回答をありがとうございました。
実は、すぐに三者契約に入れない理由があります。
代替地提供者側で、その土地の相続問題で調停中なのです。名義も現在、亡くなった配偶者のままとなっています。相手方の条件を全てのむことにしましたので、調停は１１月で終了の予定です。相続人は当方への土地の提供に合意は示しています。
気になるのが、その税務署協議の期間です。なぜに２ケ月もかかるのですか？何をポイントとして協議するのでしょうか？現状況では、協議の準備にも取りかかれないものなのでしょうか？
その辺り、ご存知でしたら宜しくお願いいたします。

補足日時：2004/10/19 09:08

No.3 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/10/22 21:39

通常の場合、税務署からの回答は、２～３週間以内にあります。

多忙な時期（確定申告等）には、どうしても遅れがちになるようです。

税務署協議の要点は、売買価格、相手、場所です。
売買価格は、概算でＯＫ
相手は、選択的（ＡかＢ，ＡとＢ、Ａの相続人）でも可。
場所は、登記簿をつけ、通常「相手」方は、代替地の登記名義人ですが・・・。

したがって、現状でも、十分税務署協議ができると思います。
ただし、その代替地提供者が従前１５００万控除適用者がいれば、時間がかかると思います

この回答へのお礼

明確な回答をありがとうございました。
現状でも税務署協議が可能のようですね。
ただ、残念なことに購入する土地は分筆が必要なのです。
「分筆するには、相続問題が決着しなければ…」と言われています。
ただし、和解はしたようですので、弁護士と相談しながらその辺も進めるようです。
もう少々、我慢しようと思います。

お礼日時：2004/10/23 22:11

No.1 回答者： sarujiesittaka 回答日時： 2004/10/16 20:49

　三者契約で、代替地提供者に「１５００万控除」が認められる第一条件は、「税務署」に認められる事です。

　企業者である市が、その三者契約について、税務署に協議を行い、それについて承認を得る必要があります。
　その土地が、不動産屋の棚卸し資産（商品）であれば認められません。
　その他いくつか条件があったと思います。

　通常の公共事業の買収の場合は、買収の事実だけで、５０００万控除を受けることができますが、代替地取得については、理論的には、無数存在し、１５００万控除を行う税務署の承認が必要となる訳のようです。

　さて、不動産の仲介料です。
　三者契約を締結する場合、契約者の文言上、「市」が一度取得した土地を、地権者である貴方に売り渡し、市の取得については、中間省略登記で処理されるのですから、不動産の仲介という行為は存在しません。（たとえ、それを、地権者が見つけてきてもです）
　従って、不動産仲介料が含まれることは無いはずです。
　しかし、ここを忘れる用地買収職員が多いのです。
　会計検査でこれを指摘されれば、相当の件数、会計検査の指摘にあがる可能性が高いとのことです。

　近時この取り扱いについて改正されているかもしれません。
　建物の資料室か、補償積算担当に聞けばよいのでしょうが、一応、このあたり、休日のため確認できず、少々自信がありません。

　通常の用地買収（市と地権者）の場合なら、移転雑費の項目に加算されているはずです。

　つまり、市側の減額忘れを期待する事になるのでしょう。

　貴方の場合、相当補償内容を確認しているので、どうなんでしょうか？

　仲介料が積算されていない場合の対処の仕方ですが、「１５００万」に対する税金のもうけ分で対応しているとのことです。

　つまり、１５００万控除であれば、３００万節税されるのですから、代替地所有者と交渉し、代替地所有者に２００万、貴方に１００万、分配できるように交渉したり、貴方の側が、そのことを認識して、代替地
所有者と交渉しても良いでしょう。

　その土地について、不動産屋が「建築条件の調査等」、「買付け証明書」するのですか？
　相手は、まだ、売る意思を示していないとの事なんでしょうか。
　
　うまくゆく事を祈っています。

この回答への補足

今回の移転補償の件については、数多くのアドバイスを頂き、この場で心よりお礼申し上げます。

さて、今回の質問についての補足ですが、現在の購入する候補地は、ある不動産業者の人が持ってきた話なのです。地権者は個人(法人ではない)です。
当方としては、その地権者が１５００万控除を受けることができるという前提で、節税分近くを相場よりも安くして価格交渉を行っています。
つまり、表面上は最終的に三者契約をかわしますが、実際は紹介してくれた不動産業者がおり、その方にも仲介料（相当）を支払わなければなりません。
地権者は、強く売る意思があります。（口頭レベルですが…）

今回の質問は、この不動産業者の存在や、仲介料相当の手数料の支払い事実や、買付け証明書等を表に出しても、三者契約（１５００万控除）が可能なのかという事です。

何か情報がありましたら、宜しくお願いいたします。

補足日時：2004/10/16 22:18