土地の名義変更について親から私へ、土地の名義変更を考えています。しかし、この土地には抵当権がつい

Question

土地の名義変更について

親から私へ、土地の名義変更を考えています。
しかし、この土地には抵当権がついています。
上物のローンがあり(前夫の名義のローン)、土地名義の母が保証人みたいになっています。(土地にローンはありません。)

名義変更は可能でしょうか？
また、生前贈与やら相続税やらかかるかと思いますが、一番安く済む方法はありますか？
ちなみに、土地自体の価値は1500万以下です。

hata。79 · Accepted Answer

名義変更は可能です。
母と子の間で「不動産の贈与契約書」を作成して、これを原因証書として法務局に所有権移転登記の申請をします。
抵当権者を無視してはいけませんので、連絡をします。

税のこと
贈与ですから贈与税が発生します。
親子間贈与ですから、相続時精算課税の選択をすれば、相当額の税負担が減ります。
相続時精算課税は一度選択すると撤回ができないので、税理士に相談してから選択しましょう。
不動産の評価と贈与税申告を依頼する際に税理士が指導してくださるはずです。

抵当権設定がされてる不動産は「それを無視して評価する」ことになってます。
この例外としては、抵当権者が所有者に「貸付金が滞納してるので支払うように」請求し、保証人にも請求がされているケースがあります。
不動産所有者である母が債務を負っていることになります。
ここで不動産名義を母から子に移転すると同時に子が母の債務を引き受けると「負担付き贈与」となり、不動産の時価（相続財産評価額ではない。負担付き贈与の場合は時価評価します）、不動産時価額から引き継いだ債務を控除したがくに贈与税が課税されることになります。ご質問の例ではローン支払いが滞ってないようですので、これには該当しません。

抵当権者（お金を借りてる相手）の対応は色々考えられます。
１　母親が元夫の連帯保証人になっているので、不動産贈与を受ける子に改めて連帯保証人になってくれというケース。
２　母親は連帯保証人にはなっておらず、土地に抵当権を設定するのを承諾してるだけの物上保証人なので、母から子に名義変更される際に、子がその事を承知してることの確認書の提出を求めるケース。
３
既に抵当権設定がされてる不動産なので、名義変更についてはどうでもいいというケース（あまり、ない）

などなど。
ローン会社は債権者なので、とりっぱぐれがないように色々と言い出す可能性があります。
実務的には名義変更などは法務局に申請するだけで終わりですが、抵当権者との打ち合わせとか書面をあれこれ出すなど時間が必要になるでしょう。

専門家に相談するなら、税理士。名義変更は司法書士です。

hata。79 · Answer

１　建物購入時のローンが残っている。
２　土地と建物が、１のローンの担保（抵当権がついている）。
　つまり、１のローンの保証人が土地所有者である母というわけです（物上保証人といいます）。

ここまでで、違っていたら補足してください。

ローン債務者である「前夫」はその支払いをされてますか。
又は既に支払い能力がなく滞納していて、物上保証人の母にローン会社から支払請求が来てる状態ですか。
母から子に土地が贈与された際に、子がそのローン債務を請け負って、代わりに支払うだけの資力がありますか。

この3点が贈与税負担を軽減させることができるかどうかの判断に必要です。

なお、母が生きてて子に贈与するのは「贈与税」の対象です。
相続税ではありません。
相続税は「死んだ人の遺産を貰った人に課税されるもの」だからです。
生きてる人から、土地や金を貰っても相続税は絶対に発生しません。

土地の名義変更について 親から私へ、土地の名義変更を考えています。 しかし、この土地には抵当権がつい

名義変更は可能です。

１ 建物購入時のローンが残っている。

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