不動産を共有名義について

20年以上いっしょに住んだ1戸建てを、夫婦の共有名義にしたいと思っています。
土地と家屋で2700万ですべてローンを組んで、夫である私が払ってきました。
残高800万余りありますが、妻に810万を支払ってもらって、
1890万と810万での7/10 3/10 の持ち分にしたいの考えています。
自分だけで、法務局の手続きは可能ですか？費用は？注意しないといけないことは？
よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• 

  妻の払いで完済するので、抵当は外したいです。

    補足日時：2019/01/05 10:41

• 

  20年以上婚姻関係あるので、贈与はかからないと思うのですが、、、

    補足日時：2019/01/05 10:55

No.4 ベストアンサー 回答者： zircon3 回答日時： 2019/01/05 11:00

No.2です。

> 妻の持ち分は妻が出すので、贈与じゃないと思っているのですが、、、

ですから、そこを「思っている」で済まさず計画を実行する前にプロに相談しましょう・・・というアドバイスです。
抵当権を外す手続きも金融機関に必要書類を用意してもらえば（←金融機関のお抱え司法書士が行う際は、金融機関が司法書士に渡すもの）ご自身で行うことは可能です。

また・・・

> 妻の払いで完済するので、抵当は外したいです。

ご自身（達）にとっては「外したい」ではなく「外さねばならない」ものです。
これについては先の方法で具体的な方法に関する情報収集が出来ます。
また、ローンの一括返済の相談に金融機関へ行った際に「抵当権解除の手続きは自分（達）で行いたい」と言って話しをするのも方法です。

ちなみにもう20年以上前のことなので忘れていましたが、最初の家のローンを一括返済した際の抵当権解除の手続きも自分達で行いました。忘れてしまっていたくらいなので大して面倒では無かったはずです。

参考まで。

この回答へのお礼

的確な回答ありがとうございました。

お礼日時：2019/01/05 14:42

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2019/01/05 10:29

[妻に810万を支払ってもらって]

これは、
１　妻所有の現金で支払いする。
２　妻が新たに債務者になって、ローンを返済していく。
　　所有権移転原因は贈与となります。
どちらでしょうか。

１の場合
　売買を原因として所有権登記をし、同時にローン残高を全額返済してしまうことになります。
　所有権移転登記と抵当権抹消登記を行います。
２の場合
　負担付き贈与と言われます。
　贈与物は時価で計算します（相続財産評価基準での計算ではない）。
　（１）時価と負担債務との差額で時価の方が高い場合には受贈者（妻）に贈与税が発生します。
　（２）妻が負担した額によって「夫が妻に売却した」として譲渡所得が発生します。
　　　　売却価格より取得費の方が大きければ発生しませんが、取得費の計算で建物は減価償却後の額になります。
３　抵当権設定がある不動産の名義変更は本来抵当権者の承諾はいらないのですが、金銭消費貸借契約書にて、所有権移転の際は抵当権者の承諾を必要とすると記載があれば、これに従わないとなりません。一度金融機関に確認する必要があるでしょう。

４　「１」「２」の記述がすんなり理解できるようでしたら、ご自分で登記までできるかもしれません。
　問題は「負担付き贈与」の場合は贈与した人間と受贈した人間ともに税負担が発生する可能性がある点です。
　税理士に負担付き贈与であること、贈与者受贈者に税負担が発生するかどうかの確認をしてもらった方が良いです。
　
５　金融機関によっては「贈与者、受贈者共に租税が発生しないことを確認した」という税理士の一筆を求めるところがあります。
　これは後々「金融機関なのだから税金が発生するならすると、教えてくれるべきだ」と苦情を持ち込まれるのを避けるためでしょう。

６　負担付き贈与は、所得税法と贈与税が関わる「結構面倒な事案」ですから、失礼ながら税の玄人でないかぎり「自分で処理する」は控えた方がよろしいと思います。

この回答へのお礼

結構大変なんですね！
夫婦は一体だと、安易に思っていました。
妻が専業主婦なので、今までの積み立てと考えるなら、夫婦一体のお金のような、、、、
相談します。
ありがとうございました。

お礼日時：2019/01/05 10:40

No.2 回答者： zircon3 回答日時： 2019/01/05 09:00

奥様のお金でローンを完済し抵当権の解除とご夫婦での案分登記（夫〇%妻□%という分割）を行うということでしたら課題は贈与税。

確実なのはお近くの税務署へ行って相談されることです。今の時期でしたら確定申告前なので空いています。電話で相談内容の概要を伝え、税務署側から必要書類を言われた場合はそれ持参でお出かけください。

実際の手続きを行う法務局も電話で土地・建物の登記手続きに関する相談をしたい旨を伝え、相談に日時の予約をとって出掛けられると用意する書類や申請書などの書き方を詳しく教えてくれます。
以下の法務局の公式Webサイトからお住いの地域を管轄する法務局のホームページへ行かれると登記手続きや相談窓口の予約方法に関する具体的情報を得ることができます。
なお、自分で行う場合の費用は土地と既存の建物の登記内容変更でしたら登録免許税の印紙代だけのはずです。以下が参考になります。

https://www.homes.co.jp/cont/money/money_00128/

あと、Googleなどで「抵当権解除　自分で」とか「土地登記　自分で」といったキーワードで検索すると自身で各種登記手続きを行う場合の方法についての具体的説明を行っているWebページがたくさんみつかります。
当方は4年ほど前に自宅の建て替えを行った際、前のいえの滅失登記と新しい家の表題登記・保存登記を全て自分達で行いました。少々面倒ではありましたら難しくはありませんでした。

参考まで。

この回答へのお礼

丁寧な回答ありがとうございます。
妻の持ち分は妻が出すので、贈与じゃないと思っているのですが、、、
お世話になりました。

お礼日時：2019/01/05 10:33

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2019/01/05 08:04

＞残高800万余りありますが…

融資元と相談しないといけません。
一般には、完済までは簡単に名義変更などできないことが多いです。

＞自分だけで、法務局の手続きは…

融資元が許可し、官公庁に提出する書類等の書き方に慣れているのなら、自力での手続きができないことはないでしょう。

＞注意しないといけないこと…

税法面では贈与です。
だまっていたら忘れた頃になって税務署からおたずねが届きます。

20年を経た熟年夫婦とのことなので、特例に該当し贈与税は払わなくて済みますが、そのためには翌年 3/15 までに申告が必須です。
お忘れにならないように。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
妻の持ち分は妻が出すので、贈与じゃないと思っているのですが、、、
お世話になりました。

お礼日時：2019/01/05 10:32