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レオパレス21「早く退去してください！」入居者「イヤだ！」もし入居者がずっとゴネたらどうなるの？

締切済

質問者：s_end
質問日時：2019/02/12 19:17
回答数：4件

レオパレス21が自社が建てた施工不良のアパートの入居者に対して、退去を命じています。
「命じています」ってのはおかしいな。悪いのはレオパレス21なんだから「退去をお願いしています」というべきかな。まあ、どっちでもいいけど。
　さて、これって入居者がずっと退去を拒否してごねたらどうなるんでしょうか？

いろいろな観点から回答があると思いますが、まずは条件面から。
おそらく転居先として用意されるのは同じレオパレス21物件だと思いますが、入居者としては同じレオパレス21物件では不安がぬぐえません。これには一定の正当性があると思いますが、ごねたらごねるほどいい条件の物件（他のもっとしっかりした施工者の物件や、交通至便、近隣条件良し、今までも家賃が安くて掘り出し物物件、敷金礼金は全額レオパレス21負担など）を選べるようになるのでしょうか？
でもそうしららごねたほうが得ですよね。全国の対象物件の退去予定者が連帯すれば、レオパレス21から幾らでも好条件を引き出せるでしょうか？　（入居している者のなかにヤクザもんやその関係者がいたら絶対にごねまくるよなー）

法律面から
今回の場合、大家都合で出て行ってもらう、ということになりますが、これに対して金銭補償を追加で請求できるのでしょうか？
しかしながら退去を命じているのは実際には大家ではなく第一次借受人（そんな法律用語があるか知らんが）のレオパレス21の物件管理会社です。（これがレオパレス21本社と別法人か否か、は知りませんが）借地借家法では入居者のほうが圧倒的に強いはずですが、今回の場合はどうなるのでしょうか？
どこかの暴力的な違法不動産屋みたいに、留守を狙って荷物を全部運び出されて鍵を変えられた上、勝手にどこかの倉庫に荷物をぶち込まれて、荷物保管料を請求される、なんてことがある可能性は？
（ま、そんなことをやらかしたらレオパレス21の評価は地に落ちるでしょうけど）

もう一つ法律面から
この施工不良物件は建築基準法違反となる模様です。とすればオーナーやレオパレス21社からすれば一刻も早く補修工事を行なわないと役所や国から何を言われるか、何をされるかわかりません。しかし退去者を縄で縛って放り出すわけにも行きません。役所や国などのから見たら、入居者であることをいいことに違法建築物に居座っている入居者、というのはどのような者に映るのでしょうか？
行き場がないので保護すべき者であり、法的に罪のあるものではない、でしょうか？
「そのアパート、違法建築だからいつ何時、どんなことがあっても知らないよ」とだけ注意し、後は「命の危険に自己責任が取れるならいつまでもどうぞお住みください」でしょうか？
また入居者が居座り続けることで補修工事ができなければ、違法建築物が存在し続けることになります。それに対して役所や国は
「違法建築物を補修しないことについては入居者がいようがいまいが関係なく告発する」となるでしょうか？
それとも
「違法建築ではあるが、入居者がいるから補修工事ができない。その事情はわかったので告発するのは入居者が退去してからにする。それまでは猶予を与えるし、退去後に速やかに補修をするのであれば、告発は見送る」
でしょうか？

詳しい方、お願いします。

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回答 (4件)

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No.4

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2019/02/16 17:31

今日と明日，「レオパレス居住者110番」として有志弁護士等による電話相談が開催されるようですね。

レオパレス居住者110番＠ABCニュース（…探せばgooでも同じ記事が見つかります）
　https://www.asahi.co.jp/webnews/pages/abc_752.html

該当者はここに相談してみるとよいようです。

さて。
レオパレス21のような賃貸借の方式は，現物を確認したことがないので合っているかどうかはわかりませんが，理論的には，大家さんからレオパレス21が長期の賃貸借契約で建物を一棟借りし，レオパレス21がエンドユーザに短期の転貸借契約で部屋を貸すというものなのではないかと思います。ちなみに，賃借物の転貸は自由にできるものではない（民法612条）ので，レオパレス21が借りるほうの契約には予め，転貸ができる旨の特約が付いているものと思われます。

レオパレス21からの退去要請に対しては，レオパレス21がまだ「頑張れます!!」と言っていられるうちはまだごねられるようにも思われ，そうすることで多少は有利な条件を飲ませることはできそうではありますが，「レオパレス21がいよいよ危ない」なんて話になったときはそんなことも言っていられなくなるかもしれません。適当なところで受け入れてしまったほうが良いのかもしれないと思います。

その理由としてまず考えなければならないのは，エンドユーザの契約がいつまで有効かという問題でしょう。
今回の退去要請対象物件は建物そのものに瑕疵があるために，そのことを理由に転貸借契約の解約の申し入れがなされるか，更新拒絶をされるかのどちらかになるものと思われます。解約申し入れについては，貸している側に問題があってそうすることになるために，瑕疵のある（危険性のある）建物の建て替えという正当理由ともいえそうな理由だけでなく，立退き料の提供等をすることまでしなければ，借地借家法28条の正当事由とはならないように思います。ただ更新拒絶については，契約期間の満了時期があらかじめわかっていることから，期間中の解約よりも条件がやや低くても認められるかもしれません。更新拒絶は契約満了日の1年前から６ヶ月前までに通知を要し，解約申し入れは通知から6ヶ月の経過で契約が終了します。今後はそのような連絡や通知（特に内容証明郵便は裁判の際の証拠になりますし，郵便を受領しなかったこともそれ相当の証拠になりえます）には気をつけたほうが良いものと思われます。

それよりももっと怖いのは，大家さんとレオパレス21の関係でしょうか。
賃貸人（大家さん）と賃借人（レオパレス21）が賃貸借契約を合意解除しても，それがすぐに転貸借に影響するものではなく，賃借人は解除をもって転借人（エンドユーザ）に対抗できないとする判例（大判昭和9.3.7民集13.278）があるものの，賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された場合には，転貸借契約も履行不能により終了し，転借人は賃貸人に対抗することはできないという判例（最判昭和36.12.21民集15.12.3243）もあります。レオパレスの経営が危ないなんて話にでもなれば，大家さんたちはサブリース契約を解除して損害賠償請求することも十分に予想でき，そうなるとエンドユーザは大家さんに転借権を主張できないことになってしまいます。大家さんに権利を主張できないということは，出て行くことを拒絶することもできないということです。

まだだいじょうぶ，なんて油断していると，とんでもない目に遭うかもしれません。

ここまででずいぶん長くなってしまいました。

法律面の1つめ，鍵の交換等については，エンドユーザ側に家賃の滞納等の債務不履行等がなければできない（管理行為の範疇を逸脱している）ものと思われます。

法律面の2つめ，国等の関与については，相当に危険な建物の居住者には退去勧告はするかもしれませんが，罰するべきは第一に違反をしている者（大家さんとレオパレス21）です。レオパレス21等が「転貸人が明け渡さないので工事ができない」という主張をする場合には，まずその証拠を示すように言うはずで，その証拠となるものが，レオパレス21等がエンドユーザに対して発した退去のお願いの文書です。そういったことをどの程度やっているかで，役所等の態度が決まってくるのではないでしょうか。

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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

とても詳しいですね。
弁護士さんですか？

まあ、今回の場合、国交省や各市役所の建築監督者がかなりレオパレス２１に対して厳しい目を向けているようです。また国交省だけでなく、金融庁がレオパレスでアパートを建てた大家に対して行なわれた融資が適切だったか否か、という一斉調査を始めたとの報道もあります。よってレオパレス２１が置かれた立場はかなり厳しいものです。
　ですからエンドユーザから「立ち退き料の割り増しを！　転居先をもっと条件のいいところに！」などの強気の交渉をすればレオパレスもそれを受け入れざるを得ない状況にあるかもしれません。

しかし何事も加減が必要です。あまりやりすぎて
「昨日までに退去してくれたら何もかも条件を呑んだのですが、
　今日、レオパレス倒産しました。さかさに振っても何も出ません。はいさようなら」
とされたら元も子もないですね。
生かさぬように殺さぬようにレオパレスから搾り取りましょう。

とはいっても質問者はこの事件に何の関係もないので、
何も取れないし何も失わないんですけどね。

ご回答ありがとうございました