不適格擁壁のある土地を買おうか迷っています。

不適格擁壁のある土地を買おうか迷っています。

40坪ほどの土地付き戸建てで、間口８．５メートル、奥行き１７メートルのほぼ整形地です。
裏側に高さ3メートル、幅８．５メートルのコンクリートの擁壁がそびえ立ち、さらに擁壁の上にブロックが5段積んであり、隣地の庭の土はブロックの2段目まであるようです。擁壁は隣地の敷地です。擁壁の下部には水抜き穴が設けられています。
戸建ては築45年で、擁壁もそのとき作ったようで、申請許可等はないそうです。
不動産屋がいうには、２メートルほどの擁壁を新たに作れば、それほど擁壁から離さずに建物は建てられる、費用は３００万ぐらいとのことです。
さらに前面道路は４３条一項但書道路で、２センチほどセットバックが必要です。
この辺りは坪４０万～４５万ぐらいだが、擁壁があるので坪３０万にしてあるとのことです。４３条一項但書道路については、それほど査定に影響してないといいます。
また、となりの敷地の部分の擁壁は、ただブロックが積んであるだけのように見えます（画像参照）。
１０年ほど古屋に住んだ後は土地を売却する予定ですが、将来、この土地を同じくらいの価格で売れるのか心配です。（地価全体の値下がりは考えないとして）。
この価格は妥当でしょうか？
その他、なんでもアドバイス等をお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答いただいた皆様ありがとうございます。
  予想以上に厳しいご意見が多いですね。参考にいたします。
  しかし今後、築５０年を超える不適格（違法）擁壁は日本のいたるところで現れると思いますが、こうしてネットでの意見を見ると、みんな売るに売れないようになるのでしょうか。今後社会問題になる気がいたします。

    補足日時：2019/04/19 16:45

No.11 ベストアンサー 回答者： wanwannn 回答日時： 2019/04/19 22:24

画像を見ると、大きな地震が来たら、アウトかな！

それと、築45年と書かれているけど、購入して、10年ほど、その家に住む予定かな？
ならば、現在、電気、ガス、水道、お風呂、トイレ、流し等は使える状態かな？

家と言うのは、築40年を超えると、老朽により
電気、ガス、水道管等の『配管取り換え工事』も必要になるけど、
すでに、取り替えてあれば良いが、そこらへん問題はないのかな？

他、浴室の給湯器も交換するなら、数十万円と掛かるし、
外壁を見て、所々にヒビが酷ければ、大雨の日は、雨漏りも考えられるから、外壁塗装や屋根の雨漏り直し等々、
築45年の家（手直しされていなければ）購入して住み続けるには、かなり、お金も掛かるよね。

ジメジメ、湿気が多い家だと、5年おきくらいに、シロアリ対策費用も必要だし、

だけど、全て、リフォームされ、住める状態であれば良いけど。

築45年の家に購入後、
10年、その古家に住むなら、家を老朽に備え、ある程度、お金は掛かるよね。


それと、1０年ほど住んだあと、売却する予定と書いてあるけど、
その物件は、駅に近いとか、買い物や病院が近く、立地が良く、人気の地区かな？

＞この辺りは坪４０万～４５万ぐらいだが、擁壁があるので坪３０万にしてある
と書かれているけど、
古くなった建物を壊す費用（解体費）の分、安くして売ってるだけでは？
※要するに、壊して、更地にして売ると、売れるまで、固定資産税が6倍もかかるから、
　いつ、売れるかわからない土地や、更地にしても売れそうもない土地は、古い家付きで売るのです。


＞将来、この土地を同じくらいの価格で売れるのか心配
と書かれているように、
今は少子化で、人口は減る一方…

今後は、日当たりと立地が良くない物件は売れ残る可能性が高いでしょう。

売れればいいけど、万が一、売れなければ、
売れるまで、住んでなくても毎年『固定資産税』は、取られる。
※現在でも、3件に1件は空き家で、年々、その割合は、増える一方だと言われています。

また、役所等から「建物が危険とみなし、壊して」と言われれれば、
解体費用(100万～)もかかるし、更地にすると、固定資産税も6倍になるけど、

どうしても　その物件が気に入って、住みたい物件であれば、良いけど、

そのような土地がこの先、売れるのかも良く、判断し、購入するかどうかを検討しましょう。



参考までに。
少しだけ住んで、後で売ろうとする物件ならば、買わない方がいいです。
売出して、「いつ、売れるか」を心配するより、それなら、買わずに、賃貸暮らしの方が、気楽です。


ずっと、この土地（家）に死ぬまで住むという気持ちの物件でなければ、買わない方が良いと思います。


＞不適格擁壁のある土地を買おうか迷っています。
↑
もしも私が買うお客の立場であれば、
画像だけ見ても、裏側に高い壁が建ち、家が危険とみなし、幾ら安くても絶対に買いません。

No.12 回答者： masa9822 回答日時： 2019/04/20 17:34

建築屋です。

不動産屋でもありますが・・・。
皆さんの言う通りだなぁ。
と思ってヒマつぶしに見てました。

検討する人、いるんだなと。
ま、頑張ってください。
としか言えない。

No.10 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/19 17:41

違反擁壁については各都道府県の建築基準法施行条例で定めがあります。

(確か東京都は東京都安全条例とかだっけ？)
中に通称「がけ条例」と呼ばれる部分があります。
敷地に高低差があるとき最低限の安全を担保するわけ。
今回の違反擁壁でアウトなのはこれに抵触するわけ。
「擁壁」ではなく「崖」ですから(^^;

高低差のある敷地でがけ条例に抵触するか、なんて不動産の売買の基本のキ。

>しかし今後、築５０年を超える不適格（違法）擁壁は日本のいたるところで現れると思います

ないない。
あるのはほとんど既存、新しくわざわざ違反する人間など「いたるところ」にはいない。

>みんな売るに売れないようになるのでしょうか。

売れ残っていますよ。
今回の売り主も不動産屋の口先八丁で買い手が付くかドキドキしてるはず。
がけ条例をクリアさせる方法はある。
だが今回の質問外だし、この例では建築確認を通すだけならイケるが、敷地全体の安全を担保させるのは物理的に無理。
それに敷地は低い側でしょ。
対処方法ってすんごく大変ですよ。
(高い側なら比較的に楽だが)

>今後社会問題になる気がいたします。

当事者のみの問題です。
みんな重説に署名・捺印してるはず。
誰も救済も関知もしません。
がけ条例に抵触するため再建築が厳しい物件なんかいくらでもあります。
みんなオウンリスク。

どのみち建築基準法の道路に接しない袋地の物件ゆえ、そっちが問題。
将来の建て替えにも売却にも難儀するには違い無いし。

No.9 回答者： ほい3 回答日時： 2019/04/19 16:59

貴方が断ると、半値に下がりそうです。

つまり、今後、そういう瑕疵付の物件は、売れなくなるので、
＞みんな売るに売れないようになるのでしょうか。
はい。

No.8 回答者： kurobob 回答日時： 2019/04/19 15:18

う～ん４３条１項但し書きですか

此処周囲にひろーい公園とかあります？なきゃＯＵＴですね。
不動産屋さん省令規則１０条2の2まで読んでるかどうかですけど疑問。
更に擁壁は安全の確保が難しいですよ。特に他人の持ちモノじゃね
まぁ命と金をどぶに捨てるほどの覚悟なら良いと思いますけど。

No.7 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/19 15:10

書き忘れ。

「後から通路が道路にならないか？」
不可能です。
手続きとしてはまず位置指定(建築基準法第42条第1項第5号による道路)が考えられる。
ただ、ほとんどの事例で範囲が広すぎる。
普通は関係土地(道路予定地と接する敷地の合計)が500㎡くらいが上限のはず。
上限を超えたら道路の指定(築造)は開発になるため、都市計画法第29条の許可対象になる。
道路の幅は今の3.98m(笑)じゃ済みません。
地域にもよるが、最低5.5mくらい。
終端に自動車の転回広場、起点には隅切りも必要。
すでに建物や擁壁がある中では作業が不可能なんです。
位置指定でも開発道路でも、できるものならとっくにしています。
もちろん自治体も市道(公道)の路線指定はできない。
手の付けられない不良街区なんです。

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2019/04/19 14:56

何をアホな、、、

蹴飛ばし一択。

まず「不適格擁壁」と言う言葉は無い。
単に違反擁壁。
不適格とは、過去に合法だったものが、法律の改正で合わなくなったもの。
過去の面的整備でごくまれにあることはあるが、今回の事例は違反です。

で、問題はそこじゃないわけ。
「前面道路は４３条一項但書道路」
これも無知な不動産屋の造語。
ただし書きについて、ごく簡単に。

都市計画区域内で建物を建てるためには、小規模な増築を除き工事の着手前に建築確認申請をして、確認済証の交付を受けなければならない。
この確認済証とは、
「申請の内容が建築基準法その他関連法規に適合したことを『確認した』」
との証。
この大元の建築基準法で、敷地は建築基準法第42条各項に定めた『道路』に(必要なだけ)接することを義務付けています。
　↑　接道義務

わかります？
『道路』とは第42条第1項各号と第2項、例外として6項があるくらい。
で、第43条第1項がその接道義務を示すわけですが、要は『道路』でなければダメなんです。

この法律の定め(接道義務)を例外的に除外するのが「ただし書き」。
つまり、そこは『道路』じゃないんです。
建築の世界では勘違いを防ぐために厳密な使い回しをします。
ただし書きは『道路』ではなく『通路』。
分かりやすく言うなら『非道路』。
建築基準法第43条第1項の接道義務を満たせませんから、その敷地は袋地ですよ。
(通行が可能かは建築基準法では問わない)

私道でしょ。
土地の地目は公衆用道路だろうが関係ない。
たぶん権利者間で「協定」が組まれているかと。

袋地に確認申請を通すには、あらかじめ第43条第1項ただし書きの許可申請をして、建築審査会を開催し、その審査会の同意を得た上で許可書の交付、それを受けて初めて建築確認申請になる。
許可は民間機関ではできない。
特定行政庁のみ(限定特定行政庁はダメ)。
審査会の開催など案件が無いなら定期で開きませんから、すぐに建てるなんて無理。
案件があって審査委員を召集しますから、許可申請から許可書の交付まで、遅いと優に３ヶ月はかかる。

それと許可が取れたことは将来の売却や建て替えの担保にはならない。
工事をするたびに審査会から許可までを繰り返す。
いつ法改正があって許可の手続きが消えるかもわからん。
国(国土交通省)も自治体(特定行政庁)も、違反の救済なんかしたくない。
わざわざ避難や安全、衛生のために第43条第1項の本文で接道義務を定めておきながら、違法な袋地への建て替えなんか促進したくないんです。

土地代、2/3？
半値以下でも勧めない。
タダでもらえる条件で、初めて考えるくらい。
持つだけでリスクが大き過ぎますもん。
通行の管理、『通路』の舗装整備、上下水道などインフラの設置、誰がやるんです？
今後、関係者でトラブルがあり協定が破棄されたら再建築どころか接道が取れない敷地として違反が確定しますから、特定行政庁は直ちに違反指導(取り壊し)に乗り出します。
協定破棄でトラブったら、あなたが自ら関係者全員を相手に訴訟を起こすしかない。
バリケードで封鎖されても誰も関知しませんよ、
そもそも論で『道路』じゃありませんから。

ただし書き許可はあなたがしてくれ、と特定行政庁に申請するわけで、申請した側が後で破綻しようと知ったこっちゃありませんから。
(合法な違反(笑)を無くしたいからトラブルを待っていたりして)

安物買いの常套、不動産は移動できません。
安いには理由があるわけで、罠にはまらず逃げてください。

No.5 回答者： bathbadya 回答日時： 2019/04/19 14:16

その擁壁は、隣家のモノだから触れない。

こちら側に擁壁を立てるにしても、基礎を土手下に入れられないから、費用が割高になる。
工事の際に、既存の擁壁や、隣家に被害が出れば保証しなきゃならんし、工事代を吹っ掛けられる可能性もある。

お願いして、隣家が進んで工事やってくれるなら申し分ないけど…

＞２メートルほどの擁壁を新たに作れば、それほど擁壁から離さずに建物は建てられる
実際には、建築申請をして、認可されなきゃ判りません。

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2019/04/19 13:25

不適格擁壁でも、不動産屋は、大抵

「この擁壁は頑丈に作っているので大丈夫です」
「あと数十年は十分もちます。」
土地を売るがためのセールストークでなんの根拠もありません。

そんな危険な土地を敢えて買う理由が分かりません。

No.3 回答者： おじい 回答日時： 2019/04/19 13:10

危険な場所にわざわざ住む事はないのでは　ただでも命は大事です