不適格擁壁のある土地を買おうか迷っています。

不適格擁壁のある土地を買おうか迷っています。

40坪ほどの土地付き戸建てで、間口８．５メートル、奥行き１７メートルのほぼ整形地です。
裏側に高さ3メートル、幅８．５メートルのコンクリートの擁壁がそびえ立ち、さらに擁壁の上にブロックが5段積んであり、隣地の庭の土はブロックの2段目まであるようです。擁壁は隣地の敷地です。擁壁の下部には水抜き穴が設けられています。
戸建ては築45年で、擁壁もそのとき作ったようで、申請許可等はないそうです。
不動産屋がいうには、２メートルほどの擁壁を新たに作れば、それほど擁壁から離さずに建物は建てられる、費用は３００万ぐらいとのことです。
さらに前面道路は４３条一項但書道路で、２センチほどセットバックが必要です。
この辺りは坪４０万～４５万ぐらいだが、擁壁があるので坪３０万にしてあるとのことです。４３条一項但書道路については、それほど査定に影響してないといいます。
また、となりの敷地の部分の擁壁は、ただブロックが積んであるだけのように見えます（画像参照）。
１０年ほど古屋に住んだ後は土地を売却する予定ですが、将来、この土地を同じくらいの価格で売れるのか心配です。（地価全体の値下がりは考えないとして）。
この価格は妥当でしょうか？
その他、なんでもアドバイス等をお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答いただいた皆様ありがとうございます。
  予想以上に厳しいご意見が多いですね。参考にいたします。
  しかし今後、築５０年を超える不適格（違法）擁壁は日本のいたるところで現れると思いますが、こうしてネットでの意見を見ると、みんな売るに売れないようになるのでしょうか。今後社会問題になる気がいたします。

    補足日時：2019/04/19 16:45

No.2 回答者： musabori 回答日時： 2019/04/19 12:26

１０年住むとして、土地建物を購入する、税金・貴方の売買にかかる費用・労力を考慮すれば借家との結論に至るのではないでしょうか。

No.1 回答者： ほい3 回答日時： 2019/04/19 12:23

地震で崩れてきたらと思うと、安心して寝られません。

そんな土地は買わない方が良いです。

＞２センチほどセットバックが必要です。
2ｍの間違いでないですか？
参考リンク：
https://www.retpc.jp/archives/1655/