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皆さま、お世話になります。
自宅の隣地に新築物件が建つことになりました。
自宅と隣地の間には高さ約4mの擁壁があります。
擁壁は大谷石3mの上にブロック1m強(6段)で形成されています。
擁壁自体は隣地にあり、隣地の敷地面は私の家より約4m高いところにあります。

擁壁は不適格擁壁だと思うのですが、擁壁の補強や作り直しがないままに新築物件の工事が始まろうとしています。

居住地は川崎市で、川崎市の建築審査課に問い合わせたところ、川崎市では擁壁が安全かどうかは設計者が判断することであり、設計者が安全と判断したのであれば何の策を講じなくても問題ないとのことでした。

しかし、ブロック部分にひびが入っており、ブロック部分が一部盛り上がっていること、大谷石の部分も穴が開いたりかけらが落ちてきていることを考えると、建築側に何らかの策を講じてもらいたいのですが、何か法律や条令等を理由に擁壁の補強をお願いするようなことはできないのでしょうか?

擁壁を補強したり作り直してもらえるための良案があれば教えてください。

なお、現在の土地の所有者は不動産屋で、5か月後に完成する新築物件として既に金額が決まって売りに出されています。

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A 回答 (7件)

No.5です。


おはようございます。
お礼、ありがとうございます。

建築審査会にかけるおつもり、とのことですが、お勧めしません。
なぜなら結果がはっきり見えているからです。
質問者さんに原告適格はありますが、棄却です。
審査請求は確認処分の妥当性の争いです。
つまり、何か法に抵触しているのを看過して確認処分を行ったことを認めさせ、確認処分を無効とするものです。
この事例では、自分側の計画「のみ」が合法であれればいいので、残念ながら建築基準法その他関連法規には適合しているんですよ。
確認処分について言及されている他の回答者もいますが、法の趣旨を良く理解されていないようです。

川崎市の担当がどのような対応をするかはわかりませんが、このケースでは行政、つまり役所は味方にはなってくれそうもありません。
自分の財産は自分で守るしかないんですよ。
現行の公法ではそこまで整備されていません。

審査請求するエネルギーがあれば、それを別のところへ向けることを提案するものです。
陰ながら応援しています。
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概要書取りました?


確認処分したのは民間さんですか?
川崎市さんですか?
建築審査会には掛ける事が出来ると思います
確認申請上はやり直す(擁壁の確認を取る)
若しくは杭等で建物の安全性が担保出来ている場合で
確認上成立する計画だけしておいて
実際には工事をせず
完了検査を意図的に受けない場合は
悪質です。
建築指導課、川崎市さんは建築審査課?に
直接行った方が良いと感じます。
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この回答へのお礼

tel0463さん、ありがとうございます。
建築確認は民間です。
まずは川崎市の建築審査課に直接行って、進展しなければ建築審査会に掛けることを検討します。

お礼日時:2013/02/14 00:10

こんにちは。



inonさん、ありましたよ。
自治体によってけっこう名称が違うもんですね。
--------------------
川崎市建築基準条例
(がけ付近の建築物)
第5条 高さ3メートルを超えるがけの下端から水平距離が、がけの高さの2倍以内の位置に建築物を建築し、又は建築物の敷地を造成する場合においては、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安全な擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する部分については、この限りでない。
(1) がけの形状又は土質により安全上支障がない部分
(2) がけの上部の盛土の部分で、高さが1メートル以下、斜面のこう配が30度以下であり、かつ、その斜面を芝その他これに類するもので覆ったもの
2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当するときは、適用しない。
(1) がけの上に建築物を建築する場合において、当該建築物の基礎の応力が、がけに影響を及ぼさないとき。
(2) がけの下に建築物を建築する場合において、当該建築物の構造耐力上主要な部分(がけ崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除く。)を鉄筋コンクリート造とし、又はがけと当該建築物との間に鉄筋コンクリート造の流土止を設けたとき。
3 高さ3メートルを超えるがけの上にある建築物の敷地には、がけの上部に沿って排水溝を設ける等、がけへの流水又は浸水を防止するための適当な措置を講じなければならない。
-------------------―
で、敷地が高いケースでは基礎を深くするなどの工夫で、2項1号に適合しますから擁壁の手直しなどは不要と扱えると思います。
そもそも大谷とCBで擁壁の基準に適合するはずがありません。
不適格擁壁とおっしゃっていますが、確かに擁壁自体に既存不適格の話は出るかもしれません。
しかし新築でがけ条例を免れることはできません。
ただ勘違いしないで欲しいのは、建築確認は建築基準法と関連法(条例含む)の適合性「のみ」を審査します。
建築基準法の第1条にもあるように、「最低限」の法律です。
なので、それ以外では行政は口出しできない、というか指導できないんですよ。
法で規制できればそれに越したことはないんですが、あまり規制をかけるとがんじがらめになりますから一長一短があります。
がけ条例は形態での規制です。
なので、どちらの所有かも関係ありません。
規制がかかる原因者に行政が是正を求めることはできません。
ただ、気になるのは建築基準法第19条に敷地の安全性の規定があります。
-------------------―
第19条第4項
建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。
-------------------―
これをどう読むかですが、文言は「受けるおそれ」なので、あくまでもそのときの建築主への安全義務ですね。
なので、今回のお隣の計画では自邸が安全であれば建築確認には支障無いと判断されたと思います。

で、質問者さんの敷地(建物)の安全をどう担保するか、ですが、民事上の損害の懸念については弁護士に相談してみてください。
お住まいの自治体で無料の法律相談を開催していませんか?
お隣を買おうとしている方に、瑕疵も含めて契約する、と認識してもらうしかありません。
このままではがけの下側の質問者さんの建替え時には、かなり難儀すると思います。
下側では打つ手がありませんから。
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この回答へのお礼

hanasuke12さん、ありがとうございます。
私も条例を探していたのですが見つけらずにいたので、教えていただいてたいへん助かりました。
第19条第4項の解釈は難しいですね。このあたりの解釈も、過去の判例がないかどうか調べてみようと思います。

ちなみに、今回の新築物件の擁壁続きの隣の家の擁壁は数年前に崩れ、今は新しい擁壁になっています。
つまり、全く同じ構造の擁壁で既に崩れた実績があります。

お礼日時:2013/02/14 00:07

川崎市が言っている「安全であるという報告」は、建築基準法12条5項に書いてあります。

「12条5項」と言えば通じます。

建築基準法第12条5項

特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備若しくは用途又は建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況に関する報告を求めることができる。

一  建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、工事監理者又は工事施工者
二  第1項の調査、第2項若しくは前項の点検又は第3項の検査をした1級建築士若しくは2級建築士又は第1項若しくは第3項の資格を有する者
三  第77条の21第1項の指定確認検査機関
四  第77条の35の5第1項の指定構造計算適合性判定機関

ただし、この報告は、処分庁が建築確認を行うための参酌にすぎないのであって、設計者の報告をもって擁壁の安全性の確認に替えて良いとはどこにも書いてありません。

これは手続きを簡便にするために行われていることですが、相当な合理性を持たなければ、この報告が構造計算や劣化度調査に替えられるとは考えにくいものです。

通常、多くの行政庁では、検査済証、構造計算を有しない既存擁壁の扱いについて手続きを定めていますが、「どう見ても大丈夫」、「わざわざ調査をさせることは経済的な損失である」と、多くの人が合意するような状況が前提になると考えます。

その点、4mという高さは通常の擁壁と比べてかなり大規模なものですし、大谷石などは風化が激しく、危険性が高いと言われているものです。

参考リンクは福岡市のものですが、3m超えの石積み擁壁は、「同規模同程度の建替え、基礎下補強、2H超の水平距離があるなど)」が最終関門になっています。

川崎市の担当者が「設計者が大丈夫といったから建築基準法に合致している」と本当に言ったならば勉強不足も甚だしく、確認行為とはなんであるかをもう一度よく考えていただきたい。確認行為とは許可行為ではありませんが、主体は建築主事です。

行政訴訟に持ち込むと、実際の被害が出ていない段階では原告の利益が薄いと言われるせいなのか、訴えが認められないことが多いので、裁判とは違う土俵で戦うと良いと思います。

参考URL:http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/20 …
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この回答へのお礼

guess_managerさん、ありがとうございます。
川崎市の担当者とは電話での話しかしていなかったので、直接訪問して現状を説明します。
裁判をおこすことを考えているわけではないので、まずは川崎市の担当部署を訪ねて、その結果をまた報告します。

お礼日時:2013/02/14 00:00

新築物件は安息角外には有りませんか。

充分に擁壁から離れていれば、建物の荷重は擁壁にはかかりません。が、7mも境界から離れているわけ有りませんね。
行政もこのあたりは民民になりますので、手出しが出来ないのでしょう。
専門家に状況を見てもらい、診断結果を持って不動産屋と争うしかないでしょう。
がけ条例などがあれば行政が動くのですが、貴方の住む自治体では無いようですね。

参考URL:http://www.pref.chiba.lg.jp/kenchiku/houritsu/ga …
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この回答へのお礼

inonさん、ありがとうございます。
hanasuke12が調べてくださったように、川崎市にも条例があったようです。
この情報をもとに、川崎市の担当部署を訪問します。

お礼日時:2013/02/13 23:56

高さ2m以上の擁壁は、建築基準法の工作物になり、工作物の確認申請が必要(擁壁の構造計算が必要)ですが、これは擁壁を新たに作る場合の話で、古い擁壁はこの限りでありません。

都市によっては古い擁壁にも制限をつけているところもありますが、文面をみると川崎市にはそういう規定はないようですね。
しかし、あきらかに危険な擁壁なら、「その擁壁は(昔に)工作物確認申請してあるのか?」というあたりから市に責任追及するできるかもしれません。
まずは専門家の目で見て、あきらかに危険かどうか判断してもらいましょう。市の建築士事務所協会にたずねれば、何らかの方法を教えてくれると思います。
http://www.j-kana.or.jp/kawasaki/
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この回答へのお礼

foomufoomuさん、ありがとうございます。
近所の建築関係の方に見てもらったところ、一目見ただけで危険であるとのことでした。
まずは、川崎市の担当部署に直接行って話をしてみます。

お礼日時:2013/02/13 23:53

文面その儘受け取ると、役人の責任逃れ、未必の故意



馬鹿な役人には、その上の権威で対抗するしかない
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崩れて来たら生命さえ危ういとなれば闘う必要があるか
其の為には、協力者が必要、資金も掛る
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今回の質問は、役人に対して不満があるわけではありません。

近い将来起きる可能性がある擁壁の崩落に関して、今であれば効果的に対応することができますので、新築物件を建てる業者に対して何らかの有効な手段を取りたいと考えております。
家が建ってしまってから擁壁が崩落したら、新築物件を購入された方も不幸です。

良案がある方がいらっしゃったら、教えていただけないでしょうか。

お礼日時:2013/02/12 11:23

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Aベストアンサー

XNK66169さん、こんばんは。
場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第6条を引用します。
-------------------------------------------------------------
(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2 高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合

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4 擁壁等には、次の各号に定める排水のための措置を講じなければならない。

一 擁壁には、壁面の面積三平方メートル以内ごとに耐水材料を用いた水抜穴を設けること。

二 擁壁には、水抜穴の裏面の周辺その他必要な箇所に砂利等の透水性の層を設けること。

三 擁壁の上部の地表面(傾斜面を含む。)には、雨水及び汚水の浸透を防ぐための不透水性の層又は排水施設等を設けること。

-------------------------------------------------------------
これは通常「がけ条例」と呼ばれる条文で、ほとんど全国の都道府県で条例化されています。
ちなみに私の住所地の県条例と内容はほぼ同じです。
で、以下に順番に回答します。

>不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。

手法の1つに、高さの2倍の離れ距離を確保することがあります。
基礎を高くする、とは、がけ側の地盤を上げるということでしょう。
少しは高低差が少なくなりますので。

>おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎(鉄筋コンクリート)の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか?

これは上の土地の建物についてですよね。
まず「安全」の意味を考えてみましょう。
建築基準法の第1条を引用。

(目的)
第一条  この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ね?
条文中に、
「最低の基準を定めて」
とあるでしょ?
がけが崩壊しても上の建物が無傷であることを保証するものではありません。
たとえば今回の台風の集中豪雨でがけが崩れたとしましょう。
安息角まで基礎を入れておけば、建物が一気に崩壊することは無いだろう、という机上の空論で成り立っています。
そして、実際にがけが崩壊しても、異変に気付いた住人が外へ脱出できる時間が数分でも稼げればいいんです。
脱出したあとに建物がゆっくりと崩壊すれば、法の趣旨は守れられたことになります。
法の趣旨は最低限の基準とともに、生命を守ることなので、家がつぶれても脱出して死ななければいい。

>建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか?

違います。
がけ崩れが起きても、たぶん死者が出ないだろう、という見込みです。
それと、根本で勘違いされているのは、確認の手続きは許可ではないということ。
あくまで建築主、つまり代理の設計者である建築士が設計し、
「私は建築士としてこの設計の内容で法令に適合していると判断する。あなたはその内容を確認してくれ。」
という「申請」を受けて、行政の建築主事や指定確認検査機関の資格者が内容を「確認」しただけです。
あくまでも設計責任は建築士であり、その希望を建築士へ伝えたのは施主なんですよ。
つまり施主という申請者のオウンリスクなんです。
仮にがけが崩壊して被害が出ても、確認処分をした機関は一切責任は負いません。
安全でない、言いかえれば危険な設計をしたのは建築士であるということ。
場合によっては、確認申請を通すのが目的で、安全の検討など一切せずに虚偽の申請さえする建築士もいますので。
ウソにまみれた姉歯事件を思い出してください。

>崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか?

がけの高低差を少なくする効果はあるかもしれませんが、ただ土嚢を積んだだけではダメでしょう。
建物が建ったあとに地盤を上げると、基礎の高さが不足となって違反建築になりかねませんしね。


あとは他の回答者へのお礼から引用します。

>区から、擁壁の上端と基礎垂直部の上端とを結ぶ線が45度となるように擁壁側の基礎を高基礎とすることが建築条件であるとの指導があったそうです。
>この建築条件は「たとえ擁壁が崩落しても家を守る」という趣旨かと思われますが、垂直部には崩落に抗するほどの強度がなく、防護壁としての体をなさないという意味でしょうか?
>であれば、建築は許可すべきでないと思うのですが‥

区の指示は解せない内容ですね。
安全条例を読んでいただければわかると思いますが、6条2項で離れ距離を高さの2倍と規定していますね。
こうなると本来は基礎の高さは関係ないんですが。
6条3項から引用しているか、宅造規制法から引用しているのかもしれません。
で、先にお答えしたように、区が許可すべきでない、ではなく、施主(つまり建築士)側がこのような設計をすべきではないんです。
確認処分をしない(できない)、と判断するのは、建築基準法とその審査対象法令に確実に違反している場合です。
明確な違反の根拠が無いのに確認処分をしないと不作為などで訴えられ、主事側は必ず敗訴し損害賠償まで請求させかねませんので。
ここで気を付けていただきたいのは、確認がらみでは自治体ではなく建築主事「個人」が賠償含めすべての責任を負います。
確認をおろさない、というのは主事側にとって大変なリスクなんですよ。

長文失礼しました。
最後まで目を通していただけたのならありがとう。

XNK66169さん、こんばんは。
場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第6条を引用します。
-------------------------------------------------------------
(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

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Q適格擁壁なら擁壁から1mの所に建物を建てても安全?

こんにちは。素人ですので専門用語や基礎知識に乏しいのですが、どなたかアドバイスいただけたら助かります。
この度、土地を購入し新築の家を建てることになりました。
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L字型の適格擁壁も設置され約10年ほど経って地盤も安定しており、柔らかい地盤ではないそうなので杭打ちなどの基礎工事の必要もないとのことでした。
今、軽量鉄骨の住宅でHM2社と競合させている段階なのですが、1社は擁壁から1m30の所から建物を建てても問題ないとプランをあげてきたのですが、もう1社は絶対に必要ではないけれど数十年後のことや地震などを想定すると2.5mは擁壁から後退させて作る方が安全だといっています。
土地に限りもありますのでできれば1m後退で建てられたらありがたいのですが、地震や数十年後の安全が不安定なら・・と悩んでいます。
適格擁壁でもやはり数十年後のことを考えるなら大きく擁壁から後退させて建物を建築させたほうがいいのでしょうか?
ご意見・アドバイスいただけたら助かります。
よろしくお願いします。

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Aベストアンサー

No.4です。
補足ありがとうございます。
およそ想像がついていました。

1方のHMが擁壁からの離れを2.5m確保する提案は、「適格擁壁」とは明言しても、必ずしも保証はできない証拠でしょう。
ただ、ごり押しをしない、良心的な担当とも思います。

前述のように、絶対安全というものは家にしろ擁壁にしろ、なかなかありません。
いつやってくるのかわからない天災の規模や被害は、なかなか想定でみませんし。
湯水のように費用をつぎ込めればいいのでしょうが、敷地の面積や形態の制限もありますしね。

ここではあなたの敷地の情報や建物の情報が足りません。
ですので、あなたを安心させる回答はおそらくできません。
一番は、信頼のおけるHMの担当に、場合によっては営業だけでなく設計をしている建築士から直接説明を聞いたほうが妥当と考えます。
過大なセットバックを必要としない考えのHMの側も、建築士の判断を直接聞けば参考になりそうです。
中途半端な回答で、誠に申し訳ありません。

最後に、

>大地震などに備えて2,5m離して建てた方がより安全

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No.4です。
補足ありがとうございます。
およそ想像がついていました。

1方のHMが擁壁からの離れを2.5m確保する提案は、「適格擁壁」とは明言しても、必ずしも保証はできない証拠でしょう。
ただ、ごり押しをしない、良心的な担当とも思います。

前述のように、絶対安全というものは家にしろ擁壁にしろ、なかなかありません。
いつやってくるのかわからない天災の規模や被害は、なかなか想定でみませんし。
湯水のように費用をつぎ込めればいいのでしょうが、敷地の面積や形態の制限もありますしね。

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玄関間口以外の3方が2メートル以上ある擁壁の上に建つ家について、購入を迷っております。擁壁の寿命は何年ぐらいか、また、擁壁が老朽化してきたら2メートル以上もある擁壁の下に建つ家との問題とかもいろいろ出てくるかなと思ったり、考え出すと良いことは思いつかないのです。でも、その他の部分は全て気に入っているのです。そういう家にお住まいの方や擁壁のことに関してよくご存知の方、また他の方々にもご意見をお聞かせいただければと思います。どうかよろしくお願いします。

Aベストアンサー

高さ2メートル以上の擁壁は、工作物として確認申請が必要です。
その擁壁が確認済みで検査済み証が発行されているか、地元の役所で、建築確認を行っている課に聞いて見ると良いでしょう。

地盤の良い地域では、切り土で押さえる形の擁壁でも十分もちます。
地盤の弱い場所では、造り変えるのでも大工事になり、隣家の建替えと同時期にあわせないと工事が出来ない場合も出てきます。
ですので、現状で隣家がどの程度擁壁から離れているかも重要な要素になってきます。

防災課でも、がけの危険地域の指定されているか確認するのもいいでしょう。

施工について、工事業者が土木業者か建築業者かによっても、施工の考え方が違います。
土木では、構造物は100年を単位に考えるので、必要以上の寿命を考慮する場合が多く、建築では、建物の寿命を基に30ー50年程度で見ることが多いですね。

下記URLの、「敷地がガケに面している場合」を参照してください。

参考URL:http://www.city.ota.tokyo.jp/ota/ken-shin/kentikukeikaku.2/youtoseigen.htm

高さ2メートル以上の擁壁は、工作物として確認申請が必要です。
その擁壁が確認済みで検査済み証が発行されているか、地元の役所で、建築確認を行っている課に聞いて見ると良いでしょう。

地盤の良い地域では、切り土で押さえる形の擁壁でも十分もちます。
地盤の弱い場所では、造り変えるのでも大工事になり、隣家の建替えと同時期にあわせないと工事が出来ない場合も出てきます。
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Q擁壁工事の費用が適正なのかわかりません。教えてください。

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建物本体の価格より驚いてしまったのが、擁壁工事費用550万円かかるという点でした。
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この価格は妥当なのでしょうか。

すみません。何の知識もありません。よろしくお願いいたします。

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東側と西側ともに4メートル道路と隣接していて、擁壁工事をぐるりと
コの字形にしなければいけません。
道路からの高低差は一番高いところで1メートル70センチくらいはあると思います。

ご専門の方、わかりやすく、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 #1です。

 見積りの内容を見ると、現場打ちですね。通常このくらいの高さであればプレキャストを使った方が工期が短く、見た目もきれいなのですが。
 ただ、ここに出された数量だけでは規模(長さ)が分からないので、適正かどうかの判断は出来かねます。
 ちなみに、プレキャスト擁壁(宅造用)だと1.5m位の高さ(根入れ含む)でだいたい4~5万くらい(1本/2m)です。設置手間は2.5~3万/mといったところでしょう。ただし、土工事(掘削、埋め戻し、残土処分)などは別になります。又、設置手間も高さによって異なってきます。

Q擁壁2m以上の建築確認

擁壁2m以上の建築確認申請?は必須ですか?
自治体による違いがあるのでしょうか。

見積した業者に、申請はしますか?みないな風に聞かれたので、
確認させてください。

駐車場を拡張するために、道路やお隣などに接していない部分を
作り直します。
高さは2.5m位です。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

2m以上(高低差)の擁壁の場合は、建築ではなく工作物ですので
工作物の確認申請が必要になります。
これは、構造物の高さではなく敷地の高低差が2m以上ということです。

宅地造成等規制区域内であれば、宅造の許可が必要です。
この場合は確認申請は必要ないはずですが・・・。
(自治体によって違うんですかね?)

Q擁壁が崩れた場合について

擁壁が倒壊して自宅に被害が出た場合、擁壁の持ち主に損害を保証してもらえるのでしょうか?
他人の擁壁が壊れて自宅に被害がでた場合、保証してくれる保険とかあったら教えて頂けますか?

Aベストアンサー

>擁壁が倒壊して自宅に被害が出た場合、擁壁の持ち主に損害を保証してもらえるのでしょうか?

原因によりますね。
老朽化などなら管理上の問題ですので、損害賠償を請求することはできるでしょう。

大地震など自然災害により発生した責任は原則として、持ち主に賠償を求めることはできませんので。
もっとも、擁壁の設置・管理などについては所有者などに過失があれば請求することはできますが、過失の存在の証明は質問者側にありますので、非常に困難です。

こんな質問をするのは、その擁壁に何か問題があるのでしょうか?
問題があることを知っていて放置すればそれは管理責任の問題となりますので、問題があるようなら持ち主に連絡しておいた方がよいでしょう。

Q擁壁と建物の距離

注文住宅を検討しています。

ほぼ正方形の土地で北側の1辺が擁壁(高さ1.8m)があって、
自分の土地が高くなっています。

建物を擁壁から1.5mの距離に立てる予定なのですが、近すぎませんか?

・建物は2階建て(ほぼ平屋で、一部のロフトのため2階建て)
・擁壁はRC造のL字で、L字擁壁の大きさは高さ2.0m。
 (下のほうが埋まっているので、外観は1.5m)
・L字擁壁は基礎の上に乗っている。その基礎は、8mの杭で支えている。
・ボーリング調査では、杭の先端は、N値20-30で十分支持層には届いている。
 (ボーリング調査は、住宅を建てるための地盤調査①とは別に、造成工事のための地盤調査②として  実施。なので調査地点は、①とは異なる地点)

情報が足りないかもしれませんが、わかる範囲でコメント、
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

多分、大丈夫でしょう。

住宅の基礎の深さは(小さいほうの「不明」部分)は、大体45センチ位かと思いますが(もっと浅くても結果は変わらないと思います。)
その場合、北側隣地と住宅基礎下端との距離(高低差)は、(1.5ー0.45)=1.05Mとなります。

さて、建物の重さの地面への影響範囲は、乱暴ですが、建物基礎端部から45度方向だと考えれば良く、
実際に、その線を引いてみると、その斜めの線は、隣地との段差を考慮しても、地上に出ることはありません。

確かに、この住宅の重さによる力は、この擁壁を北側に押す、と考えられますが、その向こうには、やはり地面があるので、
擁壁が動くのを防止してくれます。

L字擁壁の底盤に荷重は掛かるでしょうが、杭があるので、問題ないと思います。
(むしろ、擁壁に影響を与えない部分の住宅基礎が、沈下しないように、施工に留意が必要でしょう。)

私は、構造が専門ではないので、いい加減ですが、提示されている隣地からの距離1.5Mは、恐らく、
その辺りを含んでの数値だと思います。

Q隣地境界擁壁の費用負担と責任について

我が家は緩やかな斜面上の段差のある敷地で、一部分は隣地と同じ高さですが、大部分は1.3m低くなっています。これまではこちらの敷地内でその段差を処理していましたが、今回家の建て替えで、隣地境界で切土して敷地内を平坦にする計画になっています。
隣地とは二辺で接しており、一辺は石垣が組んであり、特に問題ありません。問題となっているほうを切土して、石垣が出てくることを期待していたのですが、残念ながら出てこず、土留めをしなければならなくなりました。(解体済み、来月着工予定。)
隣地は月極駐車場なので、車の加重も掛かり、高さもあるのでしっかりとしたものを作らないといけないと思います。
元々は斜面で、盛土して石垣を組んであるような土地なのですから、隣人に擁壁を作る義務があるように感じますが、どちらが作るべきものなのでしょうか?こちらが作るとしても、相手が絶対に崩れてこないほどの丈夫なものを作ることは考えにくいです。

Aベストアンサー

私も似たような問題に直面し色々と調べてみましたが、切土を行うことによって、これまで安定していた高地側の地盤に影響を与える可能性が有る場合には、切土を行う側が土留めを行うべきという結論に至りました。

切土を行うメリットは自分にしか有りませんし、相手は地盤が脅かされる上に費用まで出せと言われたら良い気はしないと思います。
費用の負担は少々痛いのですが、隣人トラブルを避ける為の必要経費として受け入れることにしました。

理屈上は、相手方に費用を負担して貰う方法も色々あるかもしれませんが、これから末永くお付き合いするお隣さんの機嫌を損ねて住み心地が悪くなることを考えれば、安い出費だと割り切りました。

色々と理不尽に思うこともあるかもしれませんが、そこでの生活を第一に考えて結論を出すと良いと思います。

Q擁壁の工作物申請について

擁壁の工作物申請について教えてください。
・高さ2mを超える擁壁は工作物申請(確認申請)が必要と聞きました。
高さ2mとは、工作物自体の高さですか、それとも敷地の高低差のこと
をさしているのでしょうか?
擁壁の高さに関しての根拠や条文等があれば教えてください。

Aベストアンサー

No.1の回答へのお礼の文中の質疑に対して、
その場合、対象外です。
擁壁を必要とする敷地の高低差で判断します。
簡単に説明しますと、
擁壁が支える荷重(主動土圧)とその荷重に対抗する荷重(受動土圧)によって計算されます。
その際、主動土圧は擁壁の全高(躯体高さ)で算出しますが、擁壁が低い方の地盤(質問の場合は、道路面です。)より深い位置に擁壁の底版を築造しますから、道路面より深い部分には主動土圧に対抗する力である受動土圧が発生します。
結果、道路面より深く擁壁を築造すれば、安全側になります。
擁壁の高低差2.0m以上と考えるのではなく、敷地の高低差2.0m以上と考えるのです。


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