個人間の不動産売買契約について

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質問者：pajame
質問日時：2019/04/29 16:39
回答数：3件

お世話になります、不動産売買契約について相談です。街で空き家を探したら土地家屋を合わせて100万円で譲ってくれる持ち主を見つける事ができました。個人間で売買契約を結びたいのですが全くの初心者なのでどのように所有権を移転すれば良いのかわかりません。
https://www.e-bukken.co.jp/ebukken/keiyakusyoind …
売買契約書はこのサイトの3か4の雛形だけで大丈夫でしょうか？清算型と固定型の違いは何でしょうか？宜しくお願いします。

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回答 (3件)

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No.3

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2019/04/30 14:04

不動産の売買では、最低でも①売買契約を行い、②その登記をすることが必要ですが、それぞれにそれなりの知識が必要です。

たとえ失敗しても、売買代金100万円+その他諸費用を授業料と割り切れるのであれば個人だけでやってもかまわないでしょう。ですがそうでない場合は、専門家を入れるべきだと思います。

まずご指摘のサイトにある契約書の固定型と清算型の違いは、土地の登記地籍と実測地籍に違いがある場合に意味を持ちます。
固定型は、登記地籍だけで売買価格を決定し、もしも土地を実測した結果が登記地籍と異なっていても清算はしない、つまり実測が大きければ買主の得（どの程度かわからないけど、ただで土地が手に入るようなもの）、小さければ売主の得（面積が小さくてもその分の価格が引かれない）になるような契約です。
清算型は、実測地籍を売買価格に反映させるタイプの契約で、土地の価格を1平米当たり（1坪当たり）いくらと設定して、それに実測の面積を乗じて土地の価格を決めるものです。買主も売主も損はありませんが、測量（程度によりますが、それなりに費用がかかります）が必要です。
100万円の個人間売買ということになると、測量のことなんて考えていないと思います。清算型にする意味はないでしょう。

契約が終わったら代金の支払いと登記で、代金の支払いは現金でも振り込みでも当事者の事情に合わせてすればいいだけですが、登記はどうしますか？
登記申請書の記載例等は法務局ホームページを見ればわかりますが、そこにあるような「登記識別情報」や「登記済証」が具体的にどのようなものかわかりますか？（専門家である司法書士でも、若手だと、このあたりの知識が足りない人がいます）　実印の押し方がダメだと登記は受理されなかったりする（＝却下される＝登記できない）んですけど、そこはちゃんとできますか？（書式集とか見ても、このあたりについてまで書かれている本はないと思います）

参考：所有権移転（売買）登記申請書＠法務局ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ
　http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/0012072 …

仮に登記も無事終わったとします。ところがその土地、接道が足りないために建物の建て替えができない土地だったりしたらどうしますか？　そもそも登記上の地目が農地（畑、田等）だった場合には農地法の許可がないと売買の効力自体が生じないんですけど、そういうチェックもできていますか？　将来の都市計画で立ち退きをしなくならなくなっちゃう土地というのもあったりするんですが、そういうのに該当しませんか？　設備も引き渡し後不自由なく使えそうですか？
そういうことを調べずに不動産を買っちゃうのって、怖くありませんか？

そういう覚悟や知識があるなら、個人だけで進めればいいです。でもそうでないならば、ちょっと危険ではないかと思います。
不動産屋によっては、もう相手を探す必要がないからということで、通常よりも安い仲介料で仲介してくれるところもあったりします（ただ売買価格が100万円なので、そういうことはしてもらえないかもしれませんけど）。個人間売買で突き進むのは、ちょっと考え直してみたほうが良いように思います。