土地の名義変更手続きについて

Question

田舎の実家の土地、建物が40年以上前に亡くなった祖父の名義のままです。祖父の子供（＝私の父その他）も全員亡くなり　現在は高齢の母（＝祖父から見たら息子の嫁）が一人で住んでいます。また　父が存命の時に　お隣と土地を手続きなしに交換もしているみたいです。
今後　母が亡くなった後に　土地建物を自治体に寄付をしたいと思っていますが　そのためには　土地建物名義を祖父の法定相続人（＝子供が全員死亡しているために孫またはその子供たち）の承諾をもらって　誰かの名義に変更しなければならないのでしょうか？
正しい手続きをしようとすると　かなりの労力と費用が発生すると思いますが　土地建物を相続する者（＝相続したい意思を持つ者）が　法定相続人の中に誰もいない場合　簡単に済ませる方法はないのでしょうか？

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

自治体が寄付を受けるかどうかは別にして、寄付をするには、その時点の所有者に登記名義を変えておく必要があります。
それを簡単に済ませること（たとえば相続の登記を省略するということをお考えなのだと思います）は、不動産登記の正確性・信用性を失わせることになりますので、認められません。

不動産登記というのは不動産についての権利の得喪及び変更における第三者対抗要件です（民法177条）ので、土地建物の寄付をするためには、登記名義が寄付をする人になっていなければなりません（正確に言うと、寄付をする人が真の所有者であればできないこともないのですが、寄付を受ける側が、その人が所有者/処分権限のある人であることの確認ができない＝登記がないのでその確認ができないので、寄付を受けることをしません）。
この確認については、実体上、戸籍謄本等を調べれば、相続人であることは確認できるかもしれません。でも死亡による権利の変動は相続だけではありません（遺贈されていることもあります）し、法律が登記を対抗要件だと規定している以上、処分（本件においては寄付）をした人への登記がされていなければ、その後の寄付による登記もできないことになります。寄付の受け入れ先である自治体としては、「寄付をしたいならその前提となる相続登記をしてからにしてください」と言うでしょう（「将来的に寄付をしたい」という相談をしに行っても、その時点で言われてしまうかもしれません）。

また、登記をするにはその原因及びその日付が登記事項になります。祖父が存命のうち（40年以上前）に寄付をしていたのであればともかく、あなたのお母さんが亡くなった時点（現時点で未確定の将来の日付）での寄付となると、祖父が寄付をしてないことは明白です。不動産登記法25条の規定により、登記の嘱託（自治体が登記者になるので、登記は自治体の嘱託によりなされます）は却下されます。自治体が代位の登記をすることも可能ですが、そのためにはあなたが「かなりの労力と費用が発生すると思」っている作業を自治体がすることになります。自治体が欲しいと思っている不動産であればそこまでしてくれることもありますが、そうでない不動産については寄付を断れば自治体の余計な負担が増えることもないので、寄付の受け入れ自体を断ってきます。

ということで、寄付をしたいと思うのであれば、相続人間で調整を行い、その前提となる登記をすべきです。相続というのは人の死亡という事実により効力が生じもの（民法882条）であって、人の意思にかかるものではありません。「土地建物を相続する者（＝相続したい意思を持つ者）が　法定相続人の中に誰もいない場合」というのは、「相続する人がいない」ということを意味するものではなく、「誰が相続するか決まっていない」だけです。これはつまりは「未分割の状態で、相続人の全員が法定相続分に応じて共有相続している」のと同義で、相続していないわけではありません。何かをしたいなら、まずは相続人全員で相続の内容を確定すべきで、それをしてから寄付をするかどうかを考えるべきなのです。

ちなみに、祖父の相続人であるお父さんの妻であるところのあなたのお母さんが相続人になるかどうかは、祖父の死亡日とお父さんの死亡日の前後で変わってきます。祖父の死亡後にお父さんが亡くなった場合には、お母さんは、お父さんの再転相続人として祖父を相続する権利がありますので、そのような場合は、本件土地建物をお母さんが相続する余地もあるということになります。

xxi-chanxx · Answer

死んだ人は寄付できません。
ですから自治体に寄付をしたいなら相続放棄はできません。
最低でも寄付する人が相続をして、その人の名義にする必要があります。
ただし、自治体が寄付を受けるかは別の話にはなります。

最低でもお父様が交換した土地の登記はお母様名義で行っておくべきです。
そこが名義変更されていない、それこそ測量や分筆もせず交換されているなら、それから解決が必要です。
これはお母様がご存命のうちに解決すべきことになります。
名義変更は、法定相続人をたどって登記変更していくだけです。
権利書などの問題も出てきますから、どの道司法書士に丸投げにはなるでしょう。

その上で誰も相続する人がいなければ、後々は国庫に帰属しますから、相続放棄予定なら最終的に国庫に帰属するまでの管理責任者を決めておき、時期を待つだけに思います。
https://www.meitoku-office.jp/blog/1105/

PAPA0623 · Answer

全く自治体が無理と言う訳でも無いようです。あまり望みは薄いけれど、自治体が使用価値があると判断しなければ寄付することはできません。使用しない土地にかかるコストを無駄と考えているのは、自治体も所有者も同じ。
ただ申請してみないことにはわかりません。一度申請を兼ねて相談してみてはどうですか？

nouble1 · Answer

直系の　子息で、
あらせられる、
ご母堂様が　ご存命なのですよね？

お爺様が　お隠れに、
なられた時点での、

ご母堂様の　ご兄弟諸氏の
生き、死にが、
解らないのですが。

皆様も　お隠れの次に、
お爺様が　隠れられたのなら、

全ては　ご母堂様の、
もの、

かと　思います。

此の場合は、
事情説明を　主要親戚に、
とっとと　致し、

名義を　ご母堂様で、
登記すれは　良いように、
思いますが、

左には　無いのでしょうか？

moon-and-star · Answer

> 今後　母が亡くなった後に　土地建物を自治体に寄付をしたいと思っていますが
残念ながら、自治体は一切受け付けてくれません。
そんな物（不良債権です）受け付けていたら維持費が保たない。よって一切受け付けません。

土地の名義変更手続きについて

自治体が寄付を受けるかどうかは別にして、寄付をするには、その時点の所有者に登記名義を変えておく必要があります。

死んだ人は寄付できません。

全く自治体が無理と言う訳でも無いようです。

直系の 子息で、

> 今後 母が亡くなった後に 土地建物を自治体に寄付をしたいと思っていますが

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング

直系の　子息で、

> 今後　母が亡くなった後に　土地建物を自治体に寄付をしたいと思っていますが