表題登記を訂正するにあたり

Question

詳しい方がおられましたら、教えてください。
住宅ローンは夫が債務者で妻が連帯保証人です。
先日新築の登記をしておりましたら、持分まちがいで銀行より連絡がはいり、
夫1/2.妻1/2では融資の申し込み条件と違うので、夫単独での登記にするようにとのことでした。
無知で持分の書類にサインする時に、みなさんどされていますかと土地家屋調査士さん聞いて半々が多いというので、安易に決定していました。
銀行との融資を受ける約束のときに夫のみの持分でと話していたことをその時思い出しもしませんでした。

これを土地家屋調査士さんに連絡すると、この変更を戻すのすごく面倒で、しかもわたしが叱責されるんですと言われ、費用がプラス5〜6万です！と言われ、ブチっと電話を切られてしまいました。(表題登記代は土地家屋調査士さんの見積りでは89000円でした。それにプラスになるようです。)
そんなにかかるのかと思いながら、ほかに詳しい知人もおらず、知識がないためここで教えていただけることがあればと思い投稿いたしました。。

色々調べて、もし、錯誤登記ならば数千円で済むというのをみかけました。
報酬もあるとは思いますが錯誤登記にはならないから5〜6万かかるのでしょうか？
土地家屋調査士さんの報酬が自由化されているからいくらとってもかまわないようになってるんですか？

o24hi · Accepted Answer

>夫単独での住宅ローンです。

負担割合の決め方をざっくりと書きますと、次のとおりです。
　「その方の持ち分割合=その方の負担した資金(借入金を含む。)／その不動産の購入代金」

ご主人の住宅ローンで購入代金の全てを賄われるのでしたら、ご主人の単独名義が正しいです。

>そこが持分に関係して登記をするということに結びつくことを知りませんでした。

費用の負担と不動産の持ち分は、整合性が取れないといけないです。整合性が取れない部分は、実際に負担した方から、負担せずに不動産を所有することになった方への贈与とされ、贈与税の対象になります。

>土地家屋調査士さんが持分の間違いを訂正するのか？と思って司法書士の先生に電話をかけて確認しました。
持分の間違いでその訂正にかかる費用はいくらですか？と。
すると、司法書士の分は変わりません。と言われました。またさらにはてな❓です。

不動産の登記簿を見ていただくと分かりやすいのですが、登記簿には「表題部」と「権利部」があります。「表題部」とは建物の場合、所在地、家屋番号、床面積、新築年月日など、「権利部(甲区)」には登記の目的、権利者の住所・氏名などが記載されています。
　登記のうち「表題部の登記（表示の登記）」は土地家屋調査士、「権利部の登記（権利の登記）」は司法書士しかできません。

>出資の具合で決めるならそうと教えてくださればこうはならなかったのに…と不信感がでてきました。

おっしゃる通り、プロとは思えない対応だとおもいます。

>今回の土地家屋調査士に払うべく追加の5〜6万の内訳を知りたいと言っても無駄ですか？本来ならば司法書士の分野では？と抗議してもいいのでしょうか？

例えば司法書士事務所でしたら、同じ事務所に所属している、あるいは提携している土地家屋調査士が「表題部の登記」の手続きをして、その後、司法書士が「権利部の登記」の手続きをします。また、その逆(土地家屋調査士から司法書士に依頼)もあります。
　おそらく、お願いされている土地家屋調査士さんも、同じ事務所または提携している司法書士さんに依頼されるんだと思います。
　通常、登記を依頼するときに、土地家屋調査士と司法書士を別々に依頼される方はないと思いますので、質問者さんの依頼の仕方は間違っていないと思います。
　5〜6万の内訳の大半は、司法書士の報酬だと思います。勿論、内訳は聞かれても良いですが、この時点で別の方(事務所)に頼むというのは現実的ではないというのがもどかしいところです…。

hata。79 · Answer

「間違って夫1/2.妻1/2では融資の申し込み条件と違うので、夫単独での登記に」
これは表題登記とは別で所有権登記の問題です。土地家屋調査士と言われてますが、司法書士の間違いではないでしょうか。

共有物件の持ち分変更は、錯誤を原因としてそれほど費用は掛からずにできます。
それ以上に「大丈夫なの？」と思う点を述べておきます。

１　実際にその不動産を購入するのにお金を誰がいくら払ったのか。
　　例えば４千万円の土地建物を夫２千万円、妻2千万円負担で購入したのでしたら、共有持ち分が二分の１ずつで正です。
　これを「夫の単独所有」にすると、妻から夫に２千万円贈与したことになり贈与税発生してしまいます。
　逆に「夫が４千万円を借りて、その金で家と土地を購入した」ならば、夫単独所有が正で、夫と妻が二分の１ずつ所有権を有する共有所有は正ではありません。これでは夫が土地と建物の二分の１を妻に贈与したことになってしまいます。

２　土地家屋調査士が司法書士の資格を有しているので、所有権の登記までしてくれてるのでしょうか。
　土地家屋調査士と司法書士では漢字つらも似てはいませんので、間違ってる可能性が少ないと思うのですが、それぞれ専門が違います。

３　持ち分登記について「土地家屋調査士さん聞いて半々が多い」と言われたようですが、持ち分などは既述のとおり「誰がいくらお金を出したのか」で決まる事です。
　「そうだねぇ、大体半々が多いよ」なんて口に出すこと自体、おかしな話です。
厳密にいうならば、不動産の所有権割合の算定は税理士に相談すべきことです。その意味では土地家屋調査士が「このぐらいの割合がええで」というのも越権行為です。

４「土地家屋調査士さんに連絡すると、この変更を戻すのすごく面倒で、、」
面倒もなにも所有権割合の変更は土地家屋調査士の仕事ではありません。
お話になってないですよ。

o24hi · Answer

こんにちは。

今回のように所有権についての登記の一部が当初から実体と食い違っていた場合は、「所有権更正登記」をすることにななります。登録免許税は1,000円です。
　いくつか費用を調べてみましたが、司法書士報酬は3万円～5万円程度かかるようです。

(参考)
http://www.sato-legaloffice.jp/fudosan/motibunteisei.html#content2
https://www.office-satou.jp/case/mochibunkosei.html
https://yagi-jimusho.com/baibai/baibaitoukikousei.html

表題登記を訂正するにあたり

>夫単独での住宅ローンです。

「間違って夫1/2.妻1/2では融資の申し込み条件と違うので、夫単独での登記に」

こんにちは。

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