共同名義の担保

兄弟4人(A、B、C、D)の共同名義の土地を、A、B、Cの同意なしで、Dだけが担保にしてお金を借りることは出来るのでしょうか？

家族構成:
両親は他界
長男A 40代 既婚、持家
長女B 40代 既婚、持家
次女C 30代 既婚、賃貸
三女D 30代 バツイチ、賃貸

数年前に両親が亡くなり、実家を相続しました(土地と家)。現在その家には諸事情がある親戚が住んでいます。
私達は実家以外にも相続したものがあり、普通に定年まで仕事をしていけば、老後慎ましい生活ですが金銭的に問題ない予定です。

両親が他界してまだ数年しか経っておらず、実家を売るのは寂しいので、親戚に住ませてあげようと兄弟みんなで同意しました。また兄弟や親戚が集まる場所としても暫く実家は残していきたいと思っています。

そんな中Dが、マンション購入の頭金にお金が必要で、実家を担保にお金を借りると言い出しました。D以外の兄弟は、実家を担保にするのは反対です。D1人が騒ぎ出し、みんな困っています。ちなみにDは貯金を結構貯めており、お金を借りなくても頭金は準備できるはずです。ただ自分の財産は使いたくないようです。

私が調べる限り、共同名義なので、4人の同意が必要なはずです。実家は都内23区です。
不動産に詳しい方、よろしくお願いします。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/07/01 22:31

端的に言うと「できません」。

担保提供（担保権の設定）は処分行為です。共有者Ｄは，自己の持分は自由に処分（担保提供）できますが，他の共有者ＡＢＣの持分の処分権は他の共有者ＡＢＣがそれぞれ有しているので，他の共有者ＡＢＣが担保提供に協力してくれない限りは，共有地の全体に担保を設定することはできません。

ＤだけがＤの持分だけを担保提供することはできはしますが，マンションの敷地のような共有地は別として，普通の土地の共有持分については市場性がない（民法249条，251条，252条等の規定による制限があるため使用収益がしづらい）ため，持分だけの担保提供では，普通の金融機関は融資をしません（抵当権を設定しても，その実行による換価が期待できないため）。

ということで，いくらＤがそうしたいと言っても，ＡＢＣが同意しない限りは，共有不動産を担保に入れてお金を借りることはできません。

No.3 回答者： tanzou2 回答日時： 2019/06/29 19:22

私が調べる限り、共同名義なので、4人の同意が必要なはずです。

　↑
共有でしょうから、それぞれ持ち分が
あるはずです。

その持ち分について、抵当権を設定する
ことは単独で出来ますよ。

しかし、そんな持ち分に抵当権を設定して
お金を貸してくれる人はまずいないと
思われます。

全部について抵当権を設定する、という
ことにしないと、お金を貸してくれない
でしょう。

その為には、全員の同意が必要だ、という
ことになります。

ただ、共有者はいつでも分割を
主張できます。
（民法256条）

分割の方法によっては、抵当権を設定してお金を
貸してくれる人も出てくるでしょう。

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2019/06/29 15:43

共有持分の割合の記載がアリマセンが、仮に4人で1/4ずつの割合とします。

建物の持分割合の記載もアリマセンが、これも土地同様に4人で1/4ずつとします。

既に調べられたでしょうが、最も借り入れ額を多くするのであれば、土地建物とも全て担保提供する必要があります。質問者様他2人のきょうだいは担保提供者としてそれぞれ自分の持分にも抵当権を設定します。返済不能になった場合には土地建物全てを競売する事になります。

Ｄとしては、他のきょうだいの同意が得られない場合には自分の持分についてのみ担保提供することになります。金融機関からすると、最も担保価値のある不動産はこれからＤが購入しようとするマンションですから、その担保掛目が貸出金額以内であればご実家の持分の担保提供を求める必要はないですね。
また、Ｄとすれば、自分の持分のみ売却する事も可能です。相当安く買い叩かれますが、現金化を急ぐのであればそういった方法もあるという事です。

質問文を読むと、ご実家についてはきょうだいの誰かが住むのではなく売却する方針のようです。売却については一般的には全員の同意が必要ですから、今の世代（子の世代）で完結するかどうかは何とも言えません。

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2019/06/29 13:37

＞＞私が調べる限り、共同名義なので、4人の同意が必要なはずです。

実家は都内23区です。

４人の同意なく、自分の持ち分(1/4)だけでも担保にしてお金を貸してくれる業者はあるようです。
まあ、借りた金が返せれば問題ないのですけど、そうならないこともあります。
この場合、残りの３人が、1/4の担保分を買い戻せばいいのですが、そうできないケースもあるようです。

そうなると、業者は、全体を売却して担保分を返済に当てろという手段に出るかもしれず、そうなると面倒なことになるかもしれません。

この回答へのお礼

皆さま

ご回答をいただきありがとうございます。
とりあえず兄弟でDを説得し、担保のリスクを教えます。ご協力ありがとうございました。

お礼日時：2019/06/30 12:00