土地持ちで公営住宅入居を目指すには。

半壊住宅に母親と居住中です。父が他界し、相続をして長男である私か母親に名義変更後、頃合いを見てコインパーキング経営を考えています。
当然ながら自宅を解体し、売却せずに私か母親が土地を持っている状態でコインパーキング会社に土地を貸す形になると思いますが、代わりに住む住宅の確保を考えています。

長男である私は、要介護２の母親（80代前半）の面倒を見ようと、次の住まいではなるべく外での長期労働ではなく、在宅ワークにコインパーキング会社への賃料で月額の収入源としたいと思っています。以前はワンルームアパート経営も考えましたが、周囲に似たような賃貸マンションが増えて、その代わり駐車場は不足気味ですので、変に月極にするよりしっかりとしたパーキング大手に土地をたっぷり活用してもらおうと思っています。
目分量で軽自動車なら対面で10台は可能だと思います。余剰スペースには任意で自動販売機を置いて、可能な限り土地に稼いで貰おうと期待をしています。
周囲はごく一般的な住宅街。交通量の多い県道の途中の、そんなに奥まっていない好条件だと思います。周囲は月極は多いが、Times等の時間貸しは少数。Timesは徒歩60歩くらいで１件ありますので、三井、エイブルあたりと交渉したいです。


問題は今後の住まいです。

公営住宅（県営、市営）に入居し、永住したいですが、土地を持ってコインパーキング経営という自営業になる場合、次の選択肢ではどれが最も現実的でしょうか？

①ひとまず安価な借家を申し込み、いったん住民票を写して自宅を解体、コインパーキング工事、経営に。この場合、職業は駐車場経営オーナーになるので、この条件で希望の県営、市営団地の応募を目指す。ネックは高齢者との同居。私の職業は歩合の配送運転手。

②現在の半壊住宅のまま、希望の県営、市営団地の応募を目指す。この時点では『持ち家所有者』なので入居条件外と思われるが震災被災者であり、もともと築50年以上の古民家が一部雨漏り等の半壊認定を受けているので、予算的にリフォーム、建て替えは難しい。多くの条件である家屋解体証明提出を条件に、入居を目指す。入居後は計画通りコインパーキング経営賃料と母親の年金での収入を元に年間家賃の算出条件とする。

③エイブル、三井はパーキング事業の他に不動産事業もグループに持っており、例えば三井に決定したら三井系の不動産営業所が持つ賃貸物件にお世話になる。この時点で現住所がその賃貸物件になるので、この条件で改めて希望の県営、市営団地の応募を目指す。

質問の核は『土地持ちだがそこに住まず、自宅は解体するので住まいがない、条件での公営住宅入居は可能か？』です。公営住宅入居にあたり、家賃の算出基準は前途の通りコインパーキング経営によるオーナー賃料、を軸にします。

No.1 回答者： mi09 回答日時： 2019/09/12 13:29

基本的に　土地の名義や建物の名義を

持っている人は　申し込みすら出来ません。

ですが、昨今　いわゆる団地は　住む人が少なくなっている為に
自治体独自のルールを条例等で作り　団地を運営していたり
災害対策で　主様の言う解体証明書をもって　申し込みは受け付ける
等の条件はあるかも知れません。お住まいの自治体の公営住宅の条件をお確かめください。

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2019/09/12 14:08

公営住宅に申し込めるのは、

・現に住宅に困窮している
・申込み時に所得が規定額以下
・地方税の滞納が無い
の３条件を満たす場合。
更地には住めませんから土地の所有は無関係。
生活保護とも違いますから所有が少なければ預金残高も菅家ない。

で、半壊住宅にお住まい？
原因って何？
激甚災害の指定ってあります？
自治体からの罹災証明って出ます？
出るなら最優先ですよ。
(普通に老朽化などなら考慮はされない)

駐車場の経営(更地の跡地利用)は別に考えないと先に進みませんよ。

申込みの際に解体後に再建築はしない(予算が無いからできない)を伝えたら？
自治体は地方税の課税状況である程度の所得を把握していますし、世帯の構成などから予測して建て替えできない、が信頼おけるかわかります。
半壊住宅に住み続けろ、とは言わないですから。

心配なのは駐車場経営より要介護状態のお母さんの将来では？
グループホームに入居するとあなたの単身ですよね。
複数家族が単身者世帯にはなれば入居の資格に影響しません？
所得オーバーと同じで即退去にはならないが、じきに直面する問題です。

募集は随時あるわけではないし、人気のある団地はかなりの高倍率。
申込み者の家庭の状況で採点(ランク付け)して優先順位を決めますから、他の申込み者の困窮度合いが高ければなかなか入居できないし。
他の住宅も平行して当たることをお勧めします。

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2019/09/12 16:36

最も現実的なのは、入居を考えている公営住宅を管理している窓口へ、ありのままを相談することだよ。

自治体によって入居条件や融通など差があるからね。

単に半壊して建て替え費用がなく住まいに困窮したという内容でも、入居は可能になる場合もあるだろう。
災害などであればなおさら。
土地（更地）自体は住居ではないのだから、そこを駐車場として人（法人）に貸している場合では、ほかに住まいがあるとは言えないしね。

とはいえ、半壊した建物と土地を持っている場合、売却して生活費に充てるようにするのが基本的な考え方ではある。
原則論を言われたら弱いよね。
駐車場して賃料収入を得ながら民間の安いアパートに住むほうがいいかもね。


それと蛇足ながら。
三井系の賃貸物件にお世話になるみたいな話があるけど、グループは同じでも別会社。
コインパーキングの地主だとしても優遇はされない。
つまり、同グループでコインパーキングを運営して賃料収入が入る見込みだとしても、入居審査では特に恩恵にはあずかれないので落とされる可能性もある。
あまりアテにしない方がいいね。
要は、公営住宅に入居するための仮住まいとしてであれば、別にメリットもない同グループにしなくてもいいという話。

さらに蛇足ながら。
コインパーキングの運営を自分なりにシミュレーションしているけれど、素人と本職の見立ては違うよ。
目分量で軽自動車が対面で10台となっているけど、そもそも軽自動車10台よりも普通車８台の方がいいし、通路や転回スペースの広さは社内規定があるので地主の思い通りにはならない。
行き当たりばったりよりも予想することは大切だけど、取らぬ狸の皮算用にならないように注意すること。


まずは公営住宅の相談窓口へ相談しに行くことだね。

ぐっどらっくｂ

No.4 回答者： 1ごんぞう 回答日時： 2019/09/13 14:10

ur住宅都市整備公団は、所得がないと住めないので、確実です。

公営住宅は、所得、資産の少ない方優先なので望み薄です。
金ある方なのだから、
土地を担保に、金借りるなりして、マンションでも購入できるでしょ？
という言い方されます。
税理士事務所あたりの無料相談がいいとおもいますよ。