通行地益権について。無料から、有料にしたい。

Question

お隣は道路から奥まった敷地に建っていて、
父の所有する宅地を通行しないと、自宅に入れません。
数年前にお隣が新築するにあたり、父は善意で、
許可が下りる広さの宅地を分筆し、通行地益権を設定しました。
所有権は父のままで変えていません。分筆した宅地には、
通行地益権が設定され、利用料は永久無料となっていました。
遠い親戚関係にあるお隣だし、まあ普通の事です。

お隣はずっと昔から当然のように無料で通行してきたと思いますが・・・。
その代わり、恐らく畑仕事を手伝ったり持ちつ持たれつの関係が
あった事と想像します。今や、車移動のドアtoドアで、
アパートの隣同士のように、最後に顔を合わせたのいつだっけ？
のような、疎遠の関係です。接触を避けている印象を持ってます。

お隣は使わせてもらっている宅地の整備や維持管理を一切してくれず、
砂利が薄くなると父が砂利を軽トラで買ってきて、敷いたりしています。
落ち葉や泥の掃除は、母が主に担当しています。
その母が、お隣のお嫁さんに顔を合わせたので挨拶をしたところ、
無視されたと聞きました。

親戚関係にあぐらをかいてるお隣に、自立して欲しい。

お隣は維持・管理をしない上に無料で使い、挙句無視ときました。
こちらは、自分の土地なのに車が通るので、何の利用も出来ないし、
通行部分の固定資産税が毎年4,000円くらい掛かっています。
お隣の家に通じる水道管は、この分筆宅地の下を通っていますが、
土地の所有者に権利があるだろうから、もし壊れたりしたら、
父の責任になるのでしょうか？

なんか、ノーメリットなのにリスクてんこ盛りで、
考えるだけで、おかしくなりそう。
お隣はノーリスクで感謝のかの字もなく、挙句無視です。

お隣に売却するのが一番シンプルで、出来れば売却の方向で進みたいです。
が、もし拒まれた場合、
通行地益権、「永久無料」を「有料」に変更する。様な事が、出来ますか？

車３台分程度の面積なので、近隣の駐車場相場を引き合いに、
同程度の利用料を取りたいです。
50年以上、ボランティアで維持・管理・清掃をしてきた側とすれば、
今後世代交代する次の代、また次の代にボランティアを継続させる事は、
何が何でも避けたいです。

現役ベテラン宅地建物取引士 · Accepted Answer

回答
通行料の請求は、可能です。
『お隣の家に通じる水道管は、この分筆宅地の下を通っていますが、土地の所有者に権利があるだろうから、もし壊れたりしたら、父の責任になるのでしょうか？』とありますが、水道管の使用者は、どちらにあるのでしょうか？
それによります。
そして、通行地の便益は要役地権者である、その親戚にあるのだから当然に民法第400条による「善管注意義務」が生じメンテナンス、清掃など当然すべきです。
参考に通行料請求権の根拠条文を下記に記しましたので…

（公道に至るための他の土地の通行権）
第２１０条 　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
２ 　池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
第２１１条 　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
２ 　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。
第２１２条 　第２１０条の規定による,

『通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。』

ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、１年ごとにその償金を支払うことができる。
以上(サイナス)

mofl · Answer

＞数年前にお隣が新築するにあたり、父は善意で

ならお父さんはまだ存命ですよね。
こちらに聞くよりまずはお父さん含めあなたの家族と今後につういて話し合うべきでは？
数年前とのこと、すぐに賃借料の話、できます？
お父さんに何らかの思いがあったのでは？

あと。

＞許可が下りる広さの宅地を分筆し、通行地益権を設定しました。

良くわからないんですが…
分筆しても権利のうち所有権はお父さんのままなわけ？
で、あえて通行の地役権を付けるアピールで分筆した、と。
数年前なら分筆にあたり確定測量をかけていますよね。
奥を旗竿状の敷地として（もちろん竿の部分の所有者はお父さん）、「竿部分の幅」は何ｍで確定させたんです？

何が言いたいかと申しますと、、、将来に禍根を残さないのなら地役権を有償にするのではなく、竿の土地そのものを売却する。
これは両者にとってメリットと言える。
で、直近でお父さんが売らずに、かつ借地ではなくあえて地役権を付けたとしたら、何か思うところがあったのでは？

色々な角度で考えてみましょう。
①あなた方とお隣とがウィンウィンの関係で保つ
②あなた方が自分の土地で家を建てて、お隣の再建築や売却により今後の土地利用を制限する（ほぼ嫌がらせ・笑）
③お隣が何らかアクションをあなた方に起こす

①なら現状維持、つまり「あなた方の土地の一部を（借地契約なしに暗黙の了解のもと）隣に接道のため使わせる。
ただし、あなたが書き込んだ内容で不満が残る。
私は当然と思う。
だからお隣の立場からしてもあなた方に売ってもらえれば禍根を残さないわけ。

お父さん、何か考えがあって売ってあげなかったのでは？

②ならこれも今のままでいい。
囲繞地通行権や通行の地役権では敷地の担保ができないんです。
「通る」だけじゃダメ。
建物は数十年にわたり建ち続けています。
適法な状態を維持するためには、建物が完全に滅失（除却）するまで接道義務も維持しなければならない。
接道義務とは「敷地」が法に定める長さ以上で建築基準法に定める道路に接すること。
わかる？
「敷地」
通行に使わなくても必要な範囲であり、重複使用はできない。

例、囲繞地通行権のみで接道義務を満たせるか？つまり袋地で幅２ｍの幅を占有できるか？を争われた事例がある。
もちろん判決は「否」。
そりゃそうだ。
単に通ることや地下に埋設物を通すことと、建物の滅失まで「敷地」として土地を占有することとは大きく違う。
そもそも囲繞地通行権で幅を２ｍも与える必要はない。
奥の畑に入るだけなら耕運機が通れる幅だけで十分。
（昔の「里道」では１間幅、約1.82ｍがあるし、これでは接道義務は満たせない）

お父さんは通行地役権を付けてお隣が通る便宜を図ったわけだが、それでは幅２ｍ以上で土地を数十年も占有できる権利を与えたわけじゃない。
お隣はここをあなた方に突っ込まれると反論できないわけ。

③は何もできない。
せいぜい地下埋設物の維持管理くらい。
水道管に漏水でもあれば土地の所有者ではなく管の監理者、つまりお隣なのであなた方は修理のための掘削の了解くらいで何ら責任は負わない。

またまた例、、、②であなた方の家でその地役権を付けた土地も含めて敷地とし、確認申請でもしてごらん。
むろん確認申請は通る。
で、その竿の部分には何も障害物を設けずに「更地」としておけば、隣に対する通行の地役権は侵害しない。
そうでしょ？問題なく通れるんだから。

だが奥は袋地であり再建築は無理だ。
今回お隣で建築確認が通ったのはお父さんの暗黙の了解があったからであって、見知らぬ中なら通行の地役権などで敷地には使わせない。
現にお隣は今も袋地なわけ。

通行地役権（囲繞地通行権）≠敷地利用、あなた方は障害物を設けず見た目を変えなければ、自分たちの自由な土地利用をしても先方の通行を妨げなければ、問題は無いわけ。
地中に水道管でもガス管でも入れさせてあげればいいが、再建築は無理になる。
袋地なら売却しても二束三文だ。

お隣をこう追い詰める前に話し合いをして、一刻も早く竿部分を売却してあげるべし。
所有し続けても通行を了解（＝竿の敷地を無償提供）しているならば租税の負担含めてあなた方にメリットは無い。
今はあなた方が圧倒的に有利であることに変わりない。
ただ、何らアクションを起こさなかったゆえ、現状がこうなってしまっただけと思う。

売却交渉の中で隣が賃貸借の条件を提案するかもしれない。
その辺はよしなに。

土地に関する権利関係ならば弁護士が助言してくれる。
ただし、建て替えに関する問題はあまり当てにはならないと思う。
弁護士は民法の専門家ではあるが建築基準法の運用については自治体の建築行政の担当には及ばない。
だが、自治体は民事不介入が原則なので、当たり前の答えが喉元まで出ていても口にはできない。

まずはご両親と話し合ってみたら？
あなたが考えるとおり次の世代には余計な心配や負担があるわけだし、嫌な思いを続けると余計に関係がギクシャクするし。
それを残さないのが親の責務ですよ。

Epsilon03 · Answer

> 通行地益権、「永久無料」を「有料」に変更する。様な事が、出来ますか？

その道路を通らないと外へ行けないとなれば、法律上権利が生じますので有料化はまず無理です。
道路幅に於いても規程があったと思いますので、規程より広ければ規定値まで狭くは出来るでしょうが。
まぁ共同管理と言う事で保守に於いても双方話し合って書面として署名捺印し双方が持っていれば良いでしょうし、話し合いが
上手く行かなければ間に弁護士を入れるしか無いでしょうね。
とにかく有料や通行拒否は出来ないはずです。

momoituka · Answer

良い決心をされました。
お父様のご苦労が目に浮かびます。
表題を見た瞬間　意地悪するとろくな事にならないよって
思ってしまいましたが
内容を拝読して思いは逆転しています。
どんなに親切であったとしても　長年の継続は本当に大変なことなんですものね。
お父さんの優しい心を踏みにじられている様な気がしてなりません。
代が変わる時期でもあります
丁度良い機会だと思いますよ。
どうせ今まで使えなかった土地であるなら
購入して頂きましょうよ。
きちんと名義変更をして対応してもらうべきです。
その時には
絶対に必要な事ですが
ご自身の境界線に必ずやフェンスのようなものを設置すべきだと思います。
コンクリートとブロックを数段積み上げるだけでも構いませんが
遣って置くべきだと思います。
売った後にね。
境界線ほど大事なものは無いですし
長年　お父さんが努力されて道としての機能を果たすべく遣られてこられたのにもかかわらず
何のお礼も一緒に作業する事もないということは
今後
その土地が荒れるのは目に見えています。
砂利が飛び散っても草が生えても　多分何かをする事は無いと思います。
その時に　境界線がなければ
泥水を飛ばされたり砂利を飛ばされたり
もさもさと雑草が生えっぱなしだったりって
起こりそうじゃないですか？
想定した発想で向かい合って下さいね。
万が一　購入は無理だと言われたら
契約書として交わして置くべきです。
一年の間に遣るべき事をきちんと遣って頂きましょうよ。
ただ気になるのは　賃貸もそうだけど
貸してもらう方は何かをする権利は無いんですよね。
家に不具合が出たら管理者や所有者が対応するのは当然の事だから
其処を主張されてしまうと何も言えなくなっちゃう可能性がありますよね。
難しい部分でもあるけど
実際に税金払っているのだし親戚であるなら
その辺を上手に話し合いでまとめてみてくださいね。
絶対に今やって置くべき事だと思いますから。

kuma-gorou · Answer

冷たい回答ですが、弁護士案件です。

ashitahatennki · Answer

土地の権利者は変わってもポンと簡単に売れない。
地役権の説明しないといけない。

地役権がある方がまだ通りたいと主張するだろうから
価格見直しや利用者に買っていただくのがベストです。

クソ田舎ですとタダでも
費用払うのがイヤだと
誰もいらね～と言う地域もある時代です。

通行地益権について。無料から、有料にしたい。

回答

＞数年前にお隣が新築するにあたり、父は善意で

> 通行地益権、「永久無料」を「有料」に変更する。

良い決心をされました。

冷たい回答ですが、弁護士案件です。

土地の権利者は変わってもポンと簡単に売れない。

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