地目変更 畑・宅地

市街化調整区域の地目・畑を宅地に変更する際、
いったん貸し露店・資材置き場の許可を経てから、間もなく宅地に変更された土地があります。
このワンクッションは何の目的、メリットがあったんでしょうか？

質問者からの補足コメント

• もしかして固定資産税逃れかな？

    補足日時：2020/01/25 11:16

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2020/01/25 12:01

雑種地の方が固定資産税は上がりますよ。

農地転用は時間が掛かります。
売買が絡むなら宅地に変えやすい雑種地にしておく方が売り易いだけですね。

この回答へのお礼

有難うございます、許可に時間がかかるってことですかね？
雑種地に変更ならスピーディ？
さらに雑種地から宅地も早い？
でも農政課から資材置き場としての実態が疑われています。

お礼日時：2020/01/25 14:13

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/01/25 12:10

農地法により、農地を転用するには規制があります。

また、都市計画法により、市街化調整区域の開発行為は、厳しく抑制されています。

資材置場なら、都計法の開発許可は不要ですが、農地転用には、知事の許可が必要。
ワンクッションおいたのは、現況宅地を追認させる為と推認されます。

この回答へのお礼

有難うございます、
＞現況宅地を追認　
とは、地目資材置き場だが実態は宅地になってるから、でどこかに申請するんでしょうか？

お礼日時：2020/01/25 14:16

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/01/25 14:27

地目に資材置き場はありません。

多分、雑種地では？

そもそも、農地転用は、農地法により知事の許可が必要。
開発許可を得ていないので、宅地に地目変更できなかったのでは・・・

この回答へのお礼

雑種地・資材置き場でした。
現在は宅地になっています。

お礼日時：2020/01/25 18:02

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2020/01/25 17:29

>農政課から資材置き場としての実態が疑われています。

農地法違反のグレーじゃないですか。

質問者さん、ブツ切りで質問を繰り返しているけど、最終的にどうしたいの？
工程(過程)が1から100までワンステップずつあるとして、最終目標の100番目は何なんです？
雰囲気からして休耕地があって現況は長らく耕作をしておらず資材置き場などにしている。
これをディベロッパーなどに売却して分譲の住宅地や最近流行りのグループホームなどで活用させたい、そうなるよう付加価値を付けて今の農地(登記上の地目が畑)を高めに転売したい、とか？

何を言いたいかと言いますと、調整区域なら地目を変えても宅地要件(ここで言う宅地とは地目のことではない)に結び付くかはあまり関係ないわけ。
宅地要件とは建築行為に際しての都市計画法の許可要件。
調整区域の中で「地目が宅地」なんて土地はいくらでもあります。
だが、その中で建築が不可能な場所もやはりたくさんある。

自分が見てきて一番ハードルが高いのは接道要件が無いこと。
調整区域の農地なんて昔から建物が無いわけで、２項道路の要件が無い。
農道が幅２間(3.64m)なら建築基準法の道路にはならない。
建築基準法の道路まで延々と4m以上ある前提なら、42条1項1号、道路法による道路(市道)の認定を取るくらい、あとの2号から5号までは非現実的。
あなたは他の質問で幅員4mを謳われていますが、現況幅員と確定幅員は別物です。
そもそもその道路(道路と言えるか？農道や里道なら道路じゃなく通路扱い)って建築基準法の第42条の何に該当するんです？
舗装面の有効幅＝現況幅員が4m以上あったとしても、現に一般の通行の用に供していても、建築基準法第42条の根拠が無いなら接道は取れない。
いわゆる袋地。

まあ建築基準法による道路の話は今回は関係ないわけで、、、余談失礼。。。

要は1から100までの過程があるなら、最終目標が建物を建てる、なら、そこを押さえないと無駄では？
ある時は5ステップから20ステップまで、ある時は55ステップから60ステップまで質問をしても、あなたに包括で理解できます？
地目を宅地に変えても調整区域内で建築要件が無いなら意味は無いのでは？と思いますが。

そして調整区域ならば建築行為は面積規模に関係なく都市計画法の開発行為に該当します。
仮に当該地で地目を変えることができても、接道要件が取れたにしても、開発の許可条件で門前払いかも知れません。
(雰囲気からそうなりそう…)
畑をわざわざ地目変更して連たんで行ける確証あるんですか？

許可が取れない調整区域を購入する業者はいません。
開発許可が取れるならば、実際の建築計画で開発許可の条件として事前協議の中で農政部門との折衝で地目の変更が出るわけです。
地目を変えるのは開発許可で「区画形質」の変更のうち、「質」を変えることになるから。
先行して地目を変えたら今後の開発許可の事前協議で都市計画法違反の違反宅造だった、と言われかねない。
地目の変更は事務手続きゆえに自治体担当の目に見えないかも、だが、好き勝手をしたら禍根を残す。

ステップ100の最終目標が、売却後においても未来永劫に建物を建てない、なら問題は無いが。

白紙の状態で許可の担保も出ない。
状況次第で、購入したい業者の業種や予定する建築物の用途によっては建築要件の無い調整区域の土地でも開発の許可は出るんです。

スタートの相談先は建築指導課ではなく開発担当の宅地部門です。
小さめの自治体なら都市計画部門が兼任するところもあります。
建築基準法の道路に関することだけは建築指導課です。
(建築指導部門と開発部門が相容れない理由は省略)

この回答へのお礼

最終目的は所有している農地があり、将来的に分譲宅地化です。
＞地目を宅地に変えても調整区域内で建築要件が無いなら意味は無いのでは？と思いますが。
何やら購入者が宅地申請して地目が変わるようです。
実際、隣接で所有していた畑は現在住宅地になっていて、一旦資材置き場の許可を経ています。
その時は業者任せだったので気にもとめなかったが、今になってその仕組み（技？）を調べています。
可能だが過程が不明、
なぜ雑種地を経たのか、での質問です。

お礼日時：2020/01/25 18:28