借地の買い上げに伴う敷金の返還と借地権割合について

2点ほど教えて頂きたと思います。

借地の上にテナントビルを建築して34年近くになります、その前には木造の
店舗兼住居が建っていました、その期間を加えると70年ほどの借地契約になります。
地主が資産の整理（終活）をするとのことで間に入った不動産業者（地主サイド）と
話を進めています。敷金の返還は建物を撤去して更地にしないと敷金は戻りませんと
言われました。

土地賃貸借契約書には、（原状回復）の項で賃貸借契約の終了により土地を明け渡す
場合には、当該建築物を自己負担においてこれを撤去しなければならないと記載があります。
（敷金）の項では本契約終了後本契約にもとずく一切の義務を履行した時に返還される。
となっております。

（明け渡すのではなく買い上げるのですが）

地主が土地を譲渡する意向があり借地人である私も購入のしたいと思っている時に
現状回復することは考えられません、しかし不動産業者は上記のように更地にしないと
敷金（ビル建築時は多額の敷金を預託してます）は戻りませんと繰り返します。

借地上に建物を建てている人は借地を買い上げるときに、上記のように撤去しなければ
敷金の返還を受けることが出来ないのでしょうか？

もう一件は、
買い上げる際には借地権割合のことです。割合は借地人60％地主40％の土地です。
不動産業者が言うには、借地人が買い上げる場合は、60％の支払いで購入できると言います。
他人が買う場合は40％で買えると言いますが、私が思っていたのは私が買う場合は40％で
買えると理解していたので驚きました。勿論売買の場合は地主がその数字に囚われることなく
売りたくなければ相場以上の価格を提示しても売らないこともあるので、40％の数字を
ごり押しする気落ちは無いのですが不動産業者の話すことが正しいのでしょうか？

地主さん側は敷金は返したくないし、土地の売買価格は高くと思うのは当然だとは
思うのですが私が不動産関係や法律上の権利関係もうやむやにしようとしているように
感じるんですが被害妄想気味になっているのでしょうか？
よろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2020/06/17 22:35

底地売買に疎い不動産業者なのでしょうね。

質問者様がお感じのように、なるべく現金収入を多くしたいと言う気持ちをなんとか理屈を付けてもっともらしく話していますが筋道をつけて考えればおかしな点が多々あります。

まず、建物取壊しの上更地返還するのは賃貸借契約終了の為であって、借地人側が賃貸借契約継続を望んでいるのですから敷金云々を話題にすること自体が本末転倒です。

地主側は底地を売却するにあたり、底地の所有権と賃貸借契約の貸主の地位を移転する事になります。この貸主の地位の継承については敷金返還義務の継承も含まれています。
質問者様以外の第三者に継承する場合、売買代金から敷金相当額を差し引く必要がありますよね。なので、質問文のように予め賃貸借契約を解除して敷金を精算した方がより高く売れると考えたのでしょう。

借地権割合についても質問者様の考え方のほうが常識的ですね。100％のうち60％を借地人が持っているのですから、あと40％を足せば100％になりますよね。
その40％を第三者が持つか借地人が持つかダケの問題です。

借地契約の解除には応じられない。第三者に底地を売るのは自由だが、借地の貸主の地位の引継ぎ（敷金精算）はちゃんとやってもらいたい。
相応の金額であれば底地を買い取る事もあるが、その場合も敷金の精算はキッチリやってもらう。
この2点を念頭において交渉されては如何ですか？

この回答へのお礼

有難うございました。
契約終了で土地を明け渡す場合に更地にするのであって契約中に売買の話が
ある場合には該当しないようですね。
他人に売ることは自由でも敷金の継承分も含むとなると40％どころか
底地価格がゼロでも買おうとする人はほとんどいないでしょうね。

地位の引継ぎ（敷金精算）
売買価格が相応であれば買い取ることもあるが、
その場合も敷金の清算はきちんとしてもらう
本当にそうですね、2点を軸に話し合いしようと思います。

お礼日時：2020/06/24 23:13

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/06/16 13:20

質問文から察するに、その不動産業者は旧借地権の取引の経験がないんじゃないかな。

まあ、一般の不動産業者は取引経験なくてもおかしくはないけれど。
あるいは、気分を害するかもしれないが、不動産会社の説明を質問者が曲解しているか。
それくらい本件ではピントのずれたやりとりをしているように感じる。

あ～、でも、一旦解約（旧借地権消滅）させてから所有権として売買しようってことか？
まさかねぇ。。。


賃借権が旧借地権であることを前提に回答。

まずは借地権割合。
これは借地権と底地権の割合。
本件では借地権（借地人の権利）が60％、底地権（地主の権利）が40％。
これが合体すると100％＝所有権になるという理解。

質問文では「借地人が買い上げる」という表現になっているが、これは借地人が地主の底地権（40％）を購入するということ。
また、「『他人』が買う場合は40％」というのは、借地権と底地権のどちらを指しているのか不明だけど、文脈からすれば借地権の購入のことだと推定できる。

前述のように借地権は60％であり、借地権を持っているのは借地人なので、その『他人』は借地人から買うということになる。
『他人』が買うと”40％”というこの数字を主眼に考えるなら、40％とは底地権のことなのでこれを他人が地主から買うという意味合いになる。
いずれにしても質問文の不動産業者の説明は明らかに間違っている。
雰囲気としては、借地権のことをよく知らない業者がにわか知識をつけて話をしているように感じた。
（あるいは、借地権や底地権を他者が買うとなると安くなるのが常なので、借地権60％でも他人には40％でしか売れないよ、という意味か・・・？）


売買の場合に借地権割合の通りにしなければならない決まりはない。
質問者の言う通り「地主がその数字に囚われることなく売りたくなければ相場以上の価格を提示しても売らない」ということもあるだろう。
しかし、その金額の根拠が不動産業者の言う「借地人が買う場合は60％支払う」というのは間違っている。
ただし、地域の慣習としてそういうものがあるのであれば話は別だけどね。（例：その地域では借地人が底地を買う場合には60％が相場、とかね）

底地としては40％の値でしか売れないが、借地権を消滅させてから所有権として売却すれば100％になる。
その方が地主側も仲介業者も大きく儲けられるので、冒頭述べたような邪推（？）が出たわけだが。


売買価格や割合は脇に置くとして。
借地人が底地権を購入した場合。
「混同」（分らなければ「混同」「民法」で検索してみて）により借地権と底地権は消滅して所有権が残る。
自分に自分の土地を貸しているということになるからね。
敷金についても同じで、現金は消滅しないが預り金は消滅する。（売主から敷金を引き継ぐ）
実務的には、売買代金と敷金を精算・相殺するということが多いだろう。

本件の場合、売買の話が進んでいるのに更地しないと敷金を返さないという主張は理解に苦しむ。
どういう理屈なんだろうね。
売買契約前に敷金を先に返せという請求があれば別だけど、そんなこともないだろうしね。


本件の場合、弁護士に相談するといいかもね。
弁護士の中には旧借地権の扱いをしたことのない者もいるので、経験のある弁護士に依頼すること。
無料法律相談の弁護士は、うろ覚えでも回答しないといけないから、経験のない弁護士にあたるとちょっと不安かな。
できれば無料法律相談よりも、弁護士事務所のHPなどで旧借地権を扱えるかどうかチェックできるといいね

まとめ。
この質問文の内容だと不動産業者の説明がひどく事実と異なる。
取引金額もたかいことだし、弁護士などきちんとした専門家に相談することをお勧めする。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

有難うございました。
借地人が底地権を購入した場合。
「混同」（分らなければ「混同」「民法」で検索してみて）により借地権と底地権は消滅して所有権が残る。
とても参考になりました。

売買の話が進んでいるのに更地しないと敷金を返さないという主張は理解に苦しむ。
そうなんですよ、上手くいけばそのまま通ると思っているんですね。
知識のない人に都合のいいように話を進める業者がいるから
不動産業者はイメージが悪いのでしょうか。

お礼日時：2020/06/24 23:21

No.2 回答者： クローソー 回答日時： 2020/06/15 23:00

不動産業を営んでおります。

確かに、賃貸借契約を正面から読むと
不動産業者の言う事も分からないではありません。
しかしながら、買受人の特殊性を鑑みて
いわゆる「底地の買受」をするにあたっては
更地化を為した上で、買取まで求めるのは
些か経済効率性と公序良俗に欠けると言わざるをえません。

地主からすれば解約を申し出る手間と
気力と土地償還までの期間も省けて
「渡りに船状態」ですが
長年世話になった店子さんに敷金の償還を持ってお礼も出来ないもんでしょうかね・・・
差はさりながら、
全体の金額が不明なので何とも言い辛いですが
敷金をちゃんと返還した上で7割買取ないし8割でも文句が言えないところかと思います。
底地の買受というのは他人にとっては4掛かもしれませんが
借地人にとっては比類ない価値を持っていますので。

当地が更地になると質問者以外の方に100%の相場で買取の相談が出来る（質問者さんが当地の価値を60%吸い上げている）わけですが
資産の早急な整理の為、手間と時間を省く上で
質問者さんは地主さんにとり相手方としてベスト...ながら、買受や立ち退きを拒まれても困るので6割で手を打っておこうかと言う事とお察しします。

ここからが正念場です。
良い取引になる事をお祈りします。

この回答へのお礼

有難うございます。
底地の買受」をするにあたっては
更地化を為した上で、買取まで求めるのは
些か経済効率性と公序良俗に欠けると言わざるをえません。

そうですね。

長年世話になった店子さんに敷金の償還を持ってお礼も出来ないもんでしょうかね・・・

まさに私が言いたいことはそこなんです。
いつまで経っても貸してやっているという時代錯誤な
地主さんなんです。借りてやっているとは一度も考えたことは
ありませんでした。
皆んさんをベストアンサーにしたいのですが、すみません。

お礼日時：2020/06/24 23:27

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/06/15 22:44

敷金の扱いと借地権割合の2点についての質問ですが、単に相手側はできる限り高く売りたいと考えているfだけではないんですか。

自分でも書いていますよね。

＞土地の売買価格は高くと思うのは当然だとは思う

で・・・

＞不動産関係や法律上の権利関係もうやむやにしようとしている

とも書いていますが、法律の話ではないように思えます。
相手が高く売りたいがために、(屁)理屈を持ち出しているだけのように思える。

値段が折り合わなければ、買うのをやめるんでしょ。

この回答へのお礼

有難うございます。
手が高く売りたいがために、(屁)理屈を持ち出しているだけのように思える。

その通リですね。



値段が折り合わなければ、買うのをやめるんでしょ。
今迄は何とかして（多少無理をしても）買いたいと思っていましたが
ある程度線を引いてみようと思いました。
後30年ほどで建物の寿命が来て取り壊すことを考えた時
土地が所有でも賃貸でも取り壊しはいずれやってきます。
事業の継承がされるのであれば所有の方向かもしれませんが
娘の代で終わるのであれば契約終了して解体し敷金を返して
貰う選択肢も充分考えられます。解体費用の足しになれば
良いと思っています。

お礼日時：2020/06/24 23:34