借地の返却時に家屋解体費用

1.　借地の返却時期
　　借地上の家屋は夫婦二人で住んでいるが、地主と借地契約を結んだ夫が他界しても妻が住んでい　　　れるでしょうか。
2.　妻も他界し親族（子）が家を使用しなければ、更地にして借地を返却しなければならないと認識　　　してますが正しいでしょうか。
3.　解体費用は第二次相続時に発生すると思われるが、この費用は葬式代と同じように相続財産から　　　差っ引くことが出来るでしょうか。つまり、葬式代と同様に解体費用の請求書（解体業者の見積
　　もり書）を提示すれば被相続人の口座から金品の引き出しができるでしょうか。相続発生から10　　　ヶ月以内までに解体処理、整理できるかどうかわからないので。
4.　または、一旦相続を完了した後に相続人同士が解体費用を出し合うのでしょうか。（できればや　　　りたくない。相続にの誰かが立替払いしなければならないので。）
5.　家屋は約40年以上も前に中古住宅を購入し増築工事をしたものだが、すでに植えられていた植栽ま
　　でも引き抜いて更地にする必要があるのでしょうか。それとも地主との話し合いで更地度を決め　　　るのでしょうか。
　　　
　以上、よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2020/07/12 15:43

葬儀を出すのは喪主ですから相続資産からは出せない。

借地の清算は相続遺産に入ります。
借地契約書に基づきます。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/07/12 15:49

＞夫が他界しても妻が住んでい　　　れるで…

夫他界時に地主へ申し出れば別に問題はないでしょう。

＞（子）が家を使用しなければ、更地にして借地を返却しなければ…

それはそうです。

＞葬式代と同様に解体費用の請求書（解体業者の見積もり書）を提示すれば被相続人の口座から金品の引き出しが…

銀行は全国一社ではありませんのでそれで良しとするところもあるかもしれませんが、一般にはノーです。

＞相続発生から10　　　ヶ月以内までに解体処理、…

10ヶ月以内って何？
もしかして、相続税のことを言っているの？

相続税の計算で故人の債務として控除できるかという意味なら、故人が生前中に解体したのが未払いになっていたのでない限り、故人の債務ではありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
もちろん、葬儀費用のうちでもありません。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

というか、相続税の申告が必要なほど遺産がありそうなら、解体費用なんて安いものでしょう。
遺産から払えば良いのです。

＞一旦相続を完了した後に相続人同士が解体費用を出し合うの…

建物を相続した者の責務です。
建物以外を相続した者には関係ありません。

＞すでに植えられていた植栽までも引き抜いて更地にする…

当然です。

＞それとも地主との話し合いで更地度を決め　　　るの…

それはもちろん地主がいいと言えば、(大変失礼ながら) あばら屋を残したままでもかまいません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/07/13 12:10

質問者の考えはちょっとビミョーな感じかな。

まだ考えがまとまっていないだけかもしれないけれど。

１について。
妻が住んでいられるかどうかは、借地権を誰が相続するかにもよる。
妻や子供が相続し地主に伝えることで妻が住み続けることができる。
しかし誰も相続しないとなったら、妻は無権利になるので住み続けることはできない。

２について。
更地で返すかどうかは契約書の内容による。
借主側の事情で解約するのであれば更地で返すことが多いだろう。


３について。
別に二次相続時に限らず、相続財産から解体費用を差し引くことは可能。
ただ、葬儀代とは意味合いが異なるので相続税の計算の場合には区別が必要。
相続税の課税対象から差し引いて相続税を安くできるわけではない。

相続財産である建物（実家・古屋）の場合、解体費用という支出（＝負債）がセットになっている。
その夫妻は遺産分割協議で清算、つまり、古屋を相続しない人の相続分から解体費用相当額を差し引き、相続する人へ上乗せするなどバランスをとるといったことはできる。

また、被相続人の口座から解体費用を引き出すことについて。
これは法改正があり、20119年7月1日から法定相続分の1/3までの金額なら法定相続人単独で引き出すことが可能となっている。
1/3では解体費用に足らないという場合には、他の法定相続人と協力してそれぞれが1/3ずつ引き出すことで合算して解体費用とすることも可能。


４について。
まず大前提。
相続しないと解体できないよ。
解体は建物の名義人でなければ依頼できないし、故人は契約（法律行為）できないので、解体を依頼するためにはまず相続をしなければならない。
これが法律だから、まっとうな解体業者なら相続前には引き受けないよ。
だから前述３の遺産分割協議で古屋を相続する人を１名に決めてその人の受け取る遺産を多くするという方法が無難。
法定相続人全員で共有にすると、解体を依頼する際の手続きや、解体後の滅失登記手続きで、全員分の印鑑署名が必要になって面倒。

５について。
植栽については契約の内容にもよるし、残す植栽の程度にもよる。
雑草一つ残さずに更地で返せという地主はめったにいない。
一般的には、建物解体の際に一緒に植木などを処分する。
大きな木ではなければ、今のうちに家族や親族で協力して植栽を除去しておくことで将来の解体費用を抑えることが可能。
庭の手入れで出た枝木は一般ごみとしてゴミ回収に出せるが、解体業者に任せたら産業廃棄物として処分料が何倍にもなるから。



蛇足ながら。
本件の場合は妻ではなく子どもが相続するのがベターだと思うよ。
いま妻が相続したとして、妻が長生きして重度の認知症となって責任能力がなくなった場合、自宅と借地権の手続きができなくなる。
法定後見人をつけるなどすれば金がかかる。
それよりも、子どもが自宅と借地権を相続し妻（母）を住まわせ、将来的に不要になった時点で解体・更地返しをするといいだろう。

また、本件は旧借地権だと思うが、売却や賃貸運用も可能の権利。
妻（母）が住まなくなったら借地権付き中古戸建として売却したり、賃貸に出すという方法もある。
可能性はちょっと低くなるが、地主へ借地権の買い取り請求をすることも可能だ。
本件では解体費用というマイナスを気にしているみたいだが、プラスにできる可能性もあるので、相続人たちで一度よく相談してみるのもいいと思う。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

とても詳細にご回答いただきまして心から感謝いたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/07/15 12:54