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初めまして。
土地を持っており土地活用を考えております。
真っ先に不動産経営を思いついたので住宅メーカーへ相談すると、営業マンが経営プランと収支表を
提示してきました。
営業マンのプラン通りに経営できると、ローンも返済でき利益を残せるのですが、
果たしてプラン通りに経営できるのか不安です。
例えばプランには入居率が30年間ずっと95%と想定して収益を算出していますが、
人口減少が確実な日本でそんな高入居率をキープできるのか、
そして営業マンが提示してきたプランはこの地域での需要に沿った内容なのか、
単なる営業マンの利益になりやすい内容を提示しているだけではないのか、など不安はつきません。

営業マンに上記を質問しても自分たちの利益が第一なので、「大丈夫」というに決まっています。
やはり商品を売りたい人に相談するのはナンセンスなので、
利害関係に縛られない第三者のプロの意見を聞きたいのです。

このような状況のとき、土地活用の相談にのってくれるようなサービスや機関はあるのでしょうか?

よろしくお願いします。

A 回答 (10件)

今の時代、自分の土地とはいえ新築の収益物件は無謀ではないでしょうか?


キャッシュで建てるなら別ですがローンで建てるとなると家賃収入だけでは数年で
返済不能に陥ります。

毎月々のローン返済は、30年で組めば30年間返済金額は変わりませんが
物件がが古くなるにつれ家賃収入は賃借人の出入りに伴い家賃収入は確実に減ります。
修繕費用は積み上がります。

余程、好条件の立地でない限り入居率95パーセントは考えられないし
既に、好立地の場所にはアパートが建っています。

土地活用に関し有名なFPで「五十嵐未帆」という方がいます。
動画サイトで検索すれば、いろいろ出てきます。
参考にされると良いと思います。

レ〇パレスや
大東〇宅
家賃保証とかサブリースなどの言葉が出ると
要注意です。
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大丈夫が大丈夫さじゃないかなんてプロだろうが判断なんてつかないよね。



あくまで、その数字が客観的にみて机上の空論なのか、妥当な範囲なのかそれを議論すると言うならば貴方自身でその地域の水準を調査して勉強するしかないと思うけど?

とりあえず、不動産を副業的に始めた客観的なyoutuber とか色々いますから自分で本やネットで相場感を養うしかないでしょう。

その上で特定のプロにコンサルしてもらかなら探せば金払えばあるでしょうが、じゃあそのプロがダメと言ったら代替案はあるの?と言うだけの話です。ダメというの簡単ですし、ビジネスである以上どんな投資案件出資案件にもリスクはありますから、正確なんてないですよね。
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私は不動産投資をしており、今は駐車場と貸店舗ですが、以前はマンションを一棟建て、賃貸をしていました。


その時は大手のハウスメーカー建設から管理、修繕や家賃回収まで一括して委託しておりました。
ただ、建設費がかなり高額に掛かり、70%ほど借り入れに頼り、当初は家賃でロールオーバーできるも、5年目以降に空室がちらほら出て、10年目では修繕が思いのほかかかり、計画通りいかなくなりました。
借金返済がありましたので、あるタイミングで売却を考えていると、買いたいという人が現れて、残債より少し低い額で売却しましたが、トータルリターンではまあまあプラスになりました。
取り組む前にプランナーの方のアドバイスを受けましたが、イメージ通りにはいきませんでした。
結構大きかったのが固定資産税です。
勧めるセールスマンは自社の利益を考えて勧めて来るので今から思えば、そんなうまい話はないと思いました。
今、その物件を持っていたら大赤字です。
当然相談をすれば、相手にとってはビジネスですので、現在そのハウスメーカーは業績が悪化しており、レオパレスのようになってもと思うと、売却のタイミングが良かったです。
私の経験で言うと不動産投資は売却してはじめて儲けが出ます。
今は中古を安く買ってリノベーションして利益を乗せて売却しています。
投資利回りは8%出ればいい方でした。
投資家の皆さんに色々と聞いた方がいいと思います。
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土地活用については、第三者の専門家である「フィナンシャルプランナー」か、”公益社団法人東京共同住宅協会”が認定した「土地活用プランナー」に相談すべきです。

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コロナの問題もあり、今は危険だと思います。


前から家賃収入があれば、コロナで減収した分の補助金がでますが今年以後のスタートの
場合は出ません。
例えば、30年間入居率が95%と仮定すれば、新しく建てた賃貸物件は満室になりません。
となれば、質問者様の賃貸も満室にならないことになります。
もし、満室になるのであれば、他の賃貸物件の空きが増えてるという事が容易にわかります。
空室率の予測
https://104450.com/359/
水害によるタワーマンションの問題、コロナでの共用部分での感染、車による移動の安全性を考えると
これからは、戸建の方が需要があると考えれます。
個人的な意見ですが
駅の近くのタワーマンション等よりも、定期借地権を含め、郊外の戸建を借りられる人を対象にした方が
安全かと思います。
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アパート経営なら、10年以内に建築費回収するぐらいでないと、周囲の状況で一気に不採算という可能性も大きい。


コンビニ経営が、周囲に競合店ができた、すぐ赤字転落という多産多死状態になってますが、不動産活用も同じ。近くに同じアパートが建ったりすると、すぐ新規入居が止まり、借金だけが残ることになります。
また、入居者のトラブル、地震などの災害と、想定外のリスクが多すぎます。
自分に専門的ノウハウがないばあい、止めたほうが無難です。
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>>例えばプランには入居率が30年間ずっと95%と想定して収益を算出していますが、


人口減少が確実な日本でそんな高入居率をキープできるのか、

難しいでしょうね。入所者が変わった時点でリフォーム、修繕費用が必要になったり、ライバルとなる新築マンションが新たにできたりなど、余分な出費が出たり、入居率が下がったりするとおもいます。
でも、そうなっても、住宅メーカの懐は全く痛むことはないですし。

元住宅メーカに勤めていた妻が言うには、地主さんにとってマイナスになるようなプランになるときは、そのマイナス部分は記載しなかったそうです。(嘘は記載しない)
なんであれ建物を建てることができれば、住宅メーカは儲かりますからね。

>>このような状況のとき、土地活用の相談にのってくれるようなサービスや機関はあるのでしょうか?

行政機関には、いろんな相談サービスってのがあったりするみたいです。そこで相談してみるのもいいかもしれませんね。
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アパート運営の会社のよっては、収入保障が有ります



会社が一括で借り上げをしてくれるので、全くの無責任で運営できます
(金額は少なくなる)

また、アパートの場合、30年では成り立ちません
最低でも、10年に一度はメンテナンスが必要で、20年目にはリノベーションの検討が発生します

通常の経営計画では、1年11か月計算が収入です
(最近は、敷金礼金を少なく設定するケースも多くなっていますので、10か月~10.5か月での計算基準が良いでしょう 一括借り上げの場合も、10か月くらいです)

地域と環境によって大きく変わりますが、地方では、空き部屋の増加が始まっていますよ
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無理です。

そもそも土地の有効活用はありません。例え地方都市でも駅前とかならいくらでもやり方はあるでしょうけれど殆ど貸付して金利稼ぎの為にやってるだけです。リスクは全てオーナー様という条件か最終的に土地を担保にして回収するかのどちらかでしょうね。
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住宅メーカーなどは自分達のマージンをとるからたかい地所や知り合いの大工や建築家に相談した方がいいね

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